別名／建案名：達生五路491號、達生五路489號
璞蒔院是 2023 年完工的華廈（5 層），位在新竹縣湖口鄉達生五路。實價登錄以來中古成交 9 件、中位 31.4 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 8 戶、中位 31.4 萬/坪，去化率至少 89%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 達生五路491號、達生五路489號
- 地號：
- 中義段0465-0000
- 社區代號：
中義段0465-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-08-11
- 建商（起造人）：
- 仁隆建設股份有限公司
- 申報人：
- 仁隆建設股份有限公司負責人:邱清福
- 層棟戶數：
- 9 戶
- 建照：
- 110府建字第00683號（2021-12-21）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110901~1120331
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 璞蒔院｜湖口鄉達生五路495旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 9 件
- 中位 31.4 萬/坪
- 相對本區
- 1.17×
- 湖口鄉 26.9 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 8 戶
- 解約 0，中位 31.4 萬
- 去化率
- 89%
- 8 ÷ 9 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 8 戶的中位總價約 1,069 萬（不含車位）。自備 20% 約 214 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 32,472 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 97,416 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 9 件、中位 31.4 萬/坪。看資料 →
- 單價和湖口鄉整體比起來如何？
- 單價是湖口鄉中古住宅中位（26.9 萬/坪）的 1.17 倍，比中位高 17%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；湖口鄉整體是 0.35 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 8 戶、解約 0 戶；備查總戶數 9 戶，去化率至少 89%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 75 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 981 公尺（湖口）；超商 500 公尺內 3 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 8 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 214 萬
- 貸款金額
- 855 萬
- 每月本息
- 32,472 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 314 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 97,416 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是湖口鄉中位的 1.17 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 9 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 3.0 件
- 社區價格年增
- —
- 湖口鄉 -6.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 湖口鄉中位 8 年
Amenities
周邊機能：75 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 981 公尺（湖口）
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 474 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +10醫院 870 公尺（天主教仁慈醫院）
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 981 | 湖口 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 93 | 萊爾富 | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 474 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 77 | 公三親子公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 548 | 信勢國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 810 | 明明幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,107 | 湖口市場 | — | 800 |
| 診所 | 823 | 湖口鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 870 | 天主教仁慈醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 762 | 湖口鄉立圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 8 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 9 戶，去化率至少 89%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 5F | 31.9 萬/坪1,088 萬・34.1 坪A棟5號 23/02/22 | 31.3 萬/坪1,068 萬・34.1 坪B棟5號 22/12/10 |
| 4F | 30.6 萬/坪1,045 萬・34.1 坪A棟4號 22/09/17 | 31.4 萬/坪1,070 萬・34.1 坪B棟4號 23/02/24 |
| 3F | 31.4 萬/坪1,072 萬・34.1 坪A棟3號 23/02/08 | 31.1 萬/坪1,060 萬・34.1 坪B棟3號 22/09/13 |
| 2F | 32.1 萬/坪1,095 萬・34.1 坪B棟2號 23/03/25 | |
| 1F | 37.7 萬/坪780 萬・20.7 坪A棟1號 22/09/17 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 5 | 31.9 | 4 | 31.7 |
| 2022 | 3 | 31.0 | 4 | 31.2 |
Transactions
中古成交史
9 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-03-06 | 達生五路491號 | 1 | 20.6 | 16.7 | 46.6 | 840 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 120 萬 | 1 |
| 2023-09-20 | 達生五路491號二樓 | 2 | 34.2 | 25.1 | 34.0 | 1,160 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 140 萬 | 0 |
| 2023-03-25 | 達生五路489號二樓 | 2 | 34.2 | 25.1 | 32.1 | 1,095 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 140 萬 | 0 |
| 2023-02-24 | 達生五路489號四樓 | 4 | 34.2 | 25.1 | 31.3 | 1,070 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 140 萬 | 0 |
| 2023-02-22 | 達生五路491號五樓 | 5 | 34.2 | 25.1 | 31.9 | 1,088 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120 萬 | 0 |
| 2023-02-08 | 達生五路491號三樓 | 3 | 34.2 | 25.1 | 31.4 | 1,072 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120 萬 | 0 |
| 2022-12-10 | 達生五路489號五樓 | 5 | 34.2 | 25.1 | 31.3 | 1,068 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120 萬 | — |
| 2022-09-17 | 達生五路491號四樓 | 4 | 34.2 | 25.1 | 30.6 | 1,045 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 110 萬 | — |
| 2022-09-13 | 達生五路489號三樓 | 3 | 34.2 | 25.1 | 31.0 | 1,060 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 120 萬 | — |
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