駿騰京悅是預售中的華廈（7 層），位在新竹縣竹北市環北路三段。預售已登錄 22 戶、中位 51.2 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 溝貝段1121-0000
- 社區代號：
溝貝段1121-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-05-27
- 建商（起造人）：
- 駿騰開發建設有限公司
- 申報人：
- 駿騰開發建設有限公司代表人:陳玥羽
- 層棟戶數：
- 22 戶
- 建照：
- (113)府建字第00025號（2024-01-17）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130601~1160601
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 駿騰京悅｜竹北市環北路三段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.98×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 22 戶
- 解約 0，中位 51.2 萬
- 去化率
- 100%
- 22 ÷ 22 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 22 戶的中位總價約 1,347 萬（不含車位）。自備 20% 約 269 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 40,917 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 122,750 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.98 倍，比中位低 2%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 22 戶、解約 0 戶；備查總戶數 22 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1692 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 22 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 269 萬
- 貸款金額
- 1,078 萬
- 每月本息
- 40,917 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 395 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 122,750 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 0.98 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 22 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：69 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -2%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（22 ÷ 22 戶）
- +322 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 駿騰開發建設有限公司、共 22 戶
- 0周邊機能分數 63
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1692 公尺（竹北）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 691 公尺）
- +10公園 500 公尺內 5 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +10醫院 1879 公尺（新仁醫院）
- +5大專院校 2 公里內（明新科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,692 | 竹北 | — | 1,500 |
| 超商 | 189 | 全家便利商店 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 691 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 304 | — | 5 | 500 |
| 國中小 | 661 | 新社國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 631 | 新社國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 849 | 竹北明新夜市 | — | 800 |
| 診所 | 897 | 佐登妮絲專業SPA | — | 500 |
| 醫院 | 1,879 | 新仁醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,592 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,652 | 明新科技大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 22 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 22 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7F | 57.9 萬/坪1,820 萬・31.4 坪E棟7號 24/07/18 | 57.0 萬/坪1,789 萬・31.4 坪F棟7號 24/08/19 | ||||
| 6F | 50.5 萬/坪1,364 萬・27 坪A棟6號 24/07/13 | 52.0 萬/坪1,394 萬・26.8 坪B棟6號 24/07/20 | 53.5 萬/坪1,384 萬・25.9 坪C棟6號 24/08/02 | 52.0 萬/坪1,344 萬・25.9 坪D棟6號 24/07/27 | ||
| 5F | 55.4 萬/坪1,496 萬・27 坪A棟5號 24/10/02 | 52.9 萬/坪1,417 萬・26.8 坪B棟5號 24/08/19 | 52.5 萬/坪1,358 萬・25.9 坪C棟5號 24/08/01 | 51.0 萬/坪1,318 萬・25.9 坪D棟5號 24/07/27 | ||
| 4F | 54.4 萬/坪1,470 萬・27 坪A棟4號 24/07/18 | 51.5 萬/坪1,380 萬・26.8 坪B棟4號 24/07/18 | 51.5 萬/坪1,332 萬・25.9 坪C棟4號 24/08/03 | 47.5 萬/坪1,228 萬・25.9 坪D棟4號 24/07/10 | ||
| 3F | 48.5 萬/坪1,310 萬・27 坪A棟3號 24/07/22 | 50.4 萬/坪1,350 萬・26.8 坪B棟3號 24/08/12 | 50.5 萬/坪1,306 萬・25.9 坪C棟3號 24/08/07 | 47.5 萬/坪1,228 萬・25.9 坪D棟3號 24/07/10 | ||
| 2F | 46.6 萬/坪1,260 萬・27 坪A棟2號 24/07/10 | 48.5 萬/坪1,300 萬・26.8 坪B棟2號 24/07/22 | 49.9 萬/坪1,290 萬・25.9 坪C棟2號 24/07/22 | 48.0 萬/坪1,241 萬・25.9 坪D棟2號 24/08/12 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 22 | 51.2 |
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