大樓12 層2025 年完工有電梯有管理組織中正西路
別名／建案名：中正西路1050之3號、中正西路1050之1號、中正西路1050之2號、中正西路1050號
日光富御是 2025 年完工的大樓（12 層），位在新竹縣竹北市中正西路。實價登錄以來中古成交 33 件、中位 40.0 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 31 戶、中位 39.6 萬/坪，去化率至少 76%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 中正西路1050之3號、中正西路1050之1號、中正西路1050之2號、中正西路1050號
- 地號：
- 馬麟厝段0547-0000
- 社區代號：
馬麟厝段0547-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-02-17
- 建商（起造人）：
- 富郁開發建設有限公司
- 申報人：
- 富郁開發建設有限公司
- 層棟戶數：
- 41 戶
- 建照：
- 112府建字第00018號（2023-01-11）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120218~自完售止,1120220起至銷售完畢
- 使用分區：
- 特定農業區
- 備查建案名稱：
- 日光富御｜竹北市中正西路1058號旁
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 33 件
- 中位 40.0 萬/坪
- 相對本區
- 0.76×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 31 戶
- 解約 0，中位 39.6 萬
- 去化率
- 76%
- 31 ÷ 41 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 31 戶的中位總價約 1,260 萬（不含車位）。自備 20% 約 252 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 38,274 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 114,822 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 33 件、中位 40.0 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.76 倍，比中位低 24%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 29.3% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.08 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 31 戶、解約 0 戶；備查總戶數 41 戶，去化率至少 76%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 25 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；國中小 800 公尺內 1 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 31 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 252 萬
- 貸款金額
- 1,008 萬
- 每月本息
- 38,274 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 370 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 114,822 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
五種訊號的計分都是 0：這個社區的單價、換手、持有與去化都落在重點區社區的中段。
- 五年換手率
- 29.3%/年
- 41 戶
- 量／五年均
- 0.08×
- 五年平均每年 12.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -25%（≤ 15%）
- +12去化率至少 76%（31 ÷ 41 戶）
- +331 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 富郁開發建設有限公司、共 41 戶
- +8交屋後中古中位 40.0 萬/坪，較預售 +1.0%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 25（< 30）
Amenities
周邊機能：25 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 236 | 7-Eleven | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,870 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,471 | 中正4號公園 | — | 500 |
| 國中小 | 594 | 麻園國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 628 | 麻園國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 840 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 2,094 | 舒品牙醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,257 | 國泰新竹健康園區 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,321 | 荷蘭村圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,524 | 明新科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 31 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 41 戶，去化率至少 76%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 12F | 41.6 萬/坪1,325 萬・31.8 坪A棟0號 24/01/07 | 41.9 萬/坪1,335 萬・31.8 坪B棟0號 23/12/13 | 41.3 萬/坪1,315 萬・31.8 坪C棟0號 23/11/11 | 41.3 萬/坪1,315 萬・31.8 坪D棟0號 23/12/22 |
| 11F | 41.6 萬/坪1,325 萬・31.8 坪A棟0號 23/04/09 | 41.2 萬/坪1,310 萬・31.8 坪C棟0號 23/11/03 | ||
| 10F | 40.6 萬/坪1,293 萬・31.8 坪A棟0號 23/08/07 | 40.0 萬/坪1,273 萬・31.8 坪B棟0號 23/09/2340.2 萬/坪1,280 萬・31.8 坪B棟0號 23/05/07 | 41.0 萬/坪1,305 萬・31.8 坪C棟0號 23/10/02 | |
| 9F | 40.4 萬/坪1,285 萬・31.8 坪A棟0號 23/04/21 | 40.5 萬/坪1,290 萬・31.8 坪B棟0號 23/08/30 | ||
| 8F | 41.8 萬/坪1,331 萬・31.8 坪B棟0號 23/11/30 | 39.6 萬/坪1,260 萬・31.8 坪C棟0號 23/08/26 | ||
| 7F | 39.5 萬/坪1,257 萬・31.8 坪A棟0號 23/10/07 | 39.9 萬/坪1,270 萬・31.8 坪B棟0號 23/10/31 | 39.1 萬/坪1,245 萬・31.8 坪C棟0號 23/08/17 | 39.2 萬/坪1,249 萬・31.8 坪D棟0號 23/04/08 |
| 6F | 39.3 萬/坪1,250 萬・31.8 坪A棟0號 23/10/06 | 39.3 萬/坪1,250 萬・31.8 坪B棟0號 23/04/06 | 38.8 萬/坪1,235 萬・31.8 坪C棟0號 23/05/02 | 38.4 萬/坪1,223 萬・31.8 坪D棟0號 23/04/15 |
| 5F | 38.8 萬/坪1,235 萬・31.8 坪A棟0號 23/07/01 | 38.3 萬/坪1,218 萬・31.8 坪C棟0號 23/04/15 | 38.3 萬/坪1,218 萬・31.8 坪D棟0號 23/08/06 | |
| 4F | 38.2 萬/坪1,215 萬・31.8 坪A棟0號 25/03/13 | 38.3 萬/坪1,220 萬・31.8 坪B棟0號 23/10/2538.3 萬/坪1,220 萬・31.8 坪B棟0號 23/09/21 | 38.0 萬/坪1,210 萬・31.8 坪C棟0號 23/10/04 | |
| 3F | 44.0 萬/坪1,400 萬・31.8 坪D棟0號 24/05/0638.0 萬/坪1,211 萬・31.8 坪D棟0號 23/04/17 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2024 | 2 | — | 2 | — |
| 2023 | 29 | 39.9 | 28 | 39.5 |
Transactions
中古成交史
33 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01-29 | 中正西路1050之3號五樓 | 5 | 31.8 | 19.0 | 45.9估 | 1,461 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 205 萬（估） | 1 |
| 2025-03-13 | 中正西路1050之1號四樓 | 4 | 31.8 | 19.0 | 38.2 | 1,215 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | 0 |
| 2024-05-06 | 中正西路1050之2號三樓 | 3 | 31.8 | 19.0 | 44.0 | 1,400 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | — |
| 2024-01-07 | 中正西路1050之1號十二樓 | 12 | 31.8 | 19.0 | 41.6 | 1,325 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-12-22 | 中正西路1050之2號十二樓 | 12 | 31.8 | 19.0 | 41.3 | 1,315 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-12-13 | 中正西路1050號十二樓 | 12 | 31.8 | 19.0 | 41.9 | 1,335 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-11-30 | 中正西路1050號八樓 | 8 | 31.8 | 19.0 | 41.8 | 1,331 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-11-11 | 中正西路1050之3號十二樓 | 12 | 31.8 | 19.0 | 41.3 | 1,315 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-11-03 | 中正西路1050之3號十一樓 | 11 | 31.8 | 19.0 | 41.2 | 1,310 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-31 | 中正西路1050號七樓 | 7 | 31.8 | 19.0 | 39.9 | 1,270 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2023-10-25 | 中正西路1050之2號四樓 | 4 | 31.8 | 19.0 | 38.3 | 1,220 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-16 | 中正西路1050號十一樓 | 11 | 31.8 | 19.0 | 41.8 | 1,330 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-07 | 中正西路1050之1號七樓 | 7 | 31.8 | 19.0 | 39.5 | 1,257 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-06 | 中正西路1050之1號六樓 | 6 | 31.8 | 19.0 | 39.3 | 1,250 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 175 萬 | — |
| 2023-10-04 | 中正西路1050之3號四樓 | 4 | 31.8 | 19.0 | 38.0 | 1,210 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-10-02 | 中正西路1050之3號十樓 | 10 | 31.8 | 19.0 | 41.0 | 1,305 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-09-23 | 中正西路1050之2號十樓 | 10 | 31.8 | 19.0 | 40.0 | 1,273 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-09-21 | 中正西路1050號四樓 | 4 | 31.8 | 19.0 | 38.3 | 1,220 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-08-30 | 中正西路1050號九樓 | 9 | 31.8 | 19.0 | 40.5 | 1,290 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 350 萬 | — |
| 2023-08-26 | 中正西路1050之3號八樓 | 8 | 31.8 | 19.0 | 39.6 | 1,260 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2023-08-23 | 中正西路1050之2號十一樓 | 11 | 31.8 | 19.0 | 40.5 | 1,290 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-08-17 | 中正西路1050之3號七樓 | 7 | 31.8 | 19.0 | 39.1 | 1,245 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-08-07 | 中正西路1050之1號十樓 | 10 | 31.8 | 19.0 | 40.6 | 1,293 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-08-06 | 中正西路1050之2號五樓 | 5 | 31.8 | 19.0 | 38.3 | 1,218 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-07-01 | 中正西路1050之1號五樓 | 5 | 31.8 | 19.0 | 38.8 | 1,235 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-05-07 | 中正西路1050號十樓 | 10 | 31.8 | 19.0 | 40.2 | 1,280 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-05-02 | 中正西路1050之3號六樓 | 6 | 31.8 | 19.0 | 38.8 | 1,235 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-04-21 | 中正西路1050之1號九樓 | 9 | 31.8 | 19.0 | 40.4 | 1,285 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 340 萬 | — |
| 2023-04-15 | 中正西路1050之2號六樓 | 6 | 31.8 | 19.0 | 38.4 | 1,223 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2023-04-15 | 中正西路1050之3號五樓 | 5 | 31.8 | 19.0 | 38.3 | 1,218 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 350 萬 | — |
| 2023-04-09 | 中正西路1050之1號十一樓 | 11 | 31.8 | 19.0 | 41.6 | 1,325 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-04-08 | 中正西路1050之2號七樓 | 7 | 31.8 | 19.0 | 39.2 | 1,249 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-04-06 | 中正西路1050號六樓 | 6 | 31.8 | 19.0 | 39.3 | 1,250 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。