富宇天湖是預售中的華廈（7 層），位在新竹縣寶山鄉山湖路。預售已登錄 46 戶（解約 2 戶）、中位 52.7 萬/坪，去化率至少 32%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 寶山段沙湖壢小段0099-0010、寶山段沙湖壢小段0099-0102
- 社區代號：
寶山段沙湖壢小段0099-0010（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-12-26
- 建商（起造人）：
- 富宇地產股份有限公司
- 申報人：
- 富宇地產股份有限公司負責人:張世欣
- 層棟戶數：
- 144 戶
- 建照：
- (112)府建字第00475號（2023-11-20）
- 自售期間：
- 1130101~1151231
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 富宇天湖｜寶山鄉寶山段沙湖壢小段99-10 99-102地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.72×
- 寶山鄉 30.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 46 戶
- 解約 2，中位 52.7 萬
- 去化率
- 32%
- 46 ÷ 144 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 46 戶的中位總價約 1,980 萬（不含車位）。自備 20% 約 396 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 60,145 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 180,434 元。看資料 →
- 單價和寶山鄉整體比起來如何？
- 單價是寶山鄉中古住宅中位（30.7 萬/坪）的 1.72 倍，比中位高 72%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 46 戶、解約 2 戶；備查總戶數 144 戶，去化率至少 32%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 0 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 46 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 396 萬
- 貸款金額
- 1,584 萬
- 每月本息
- 60,145 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 581 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 180,434 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是寶山鄉中位的 1.72 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比寶山鄉中古貴 +72%
- 溢價超過 60%
- 預售解約率 4.2%（2 戶）
- 對寶山鄉中古溢價 +72%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 144 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 寶山鄉 +1.5%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 寶山鄉中位 10 年
Score
建案評分：22 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +72%（> 60%）
- 0去化率至少 32%（46 ÷ 144 戶）
- -15解約率 4.2%（2 戶，≥ 3%）
- +10所在的寶山鄉被標記為低估區
- +6寶山鄉人口三年 +1.4%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 富宇地產股份有限公司、共 144 戶
- -4周邊機能分數 0（< 30）
Amenities
周邊機能：0 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- 3 公里內沒有已知設施。
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 1,828 | OK超商 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 2,056 | 伍聯社 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,008 | — | — | 500 |
| 國中小 | 962 | 寶山國小山湖分校 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,943 | 私立天主教二重幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,877 | 竹東二重埔夜市 | — | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 48 戶（含解約 2 戶），備查總戶數 144 戶，去化率至少 32%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A5 棟 | B1 棟 | B2 棟 | B3 棟 | B5 棟 | B6 棟 | C1 棟 | C2 棟 | C3 棟 | C5 棟 | D1 棟 | D2 棟 | D3 棟 | D5 棟 | D6 棟 | D7 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7F | 52.7 萬/坪1,736 萬・32.9 坪A2棟7F號 24/09/10 | 51.7 萬/坪2,100 萬・40.6 坪A3棟7F號 24/09/10 | 52.7 萬/坪2,140 萬・40.6 坪B1棟7F號 25/01/13 | 56.9 萬/坪2,687 萬・47.2 坪B6棟7F號 24/10/15 | 52.7 萬/坪1,725 萬・32.7 坪D1棟7F號 24/11/13 | 56.6 萬/坪2,675 萬・47.2 坪D5棟7F號 24/12/12 | 56.8 萬/坪2,405 萬・42.3 坪D6棟7F號 24/11/13 | 57.4 萬/坪2,412 萬・42 坪D7棟7F號 24/12/12 | |||||||||||
| 6F | 52.1 萬/坪1,715 萬・32.9 坪A2棟6F號 24/10/15 | 53.8 萬/坪2,209 萬・41 坪A3棟6F號 24/12/12 | 56.9 萬/坪2,689 萬・47.2 坪A5棟6F號 24/09/10 | 52.5 萬/坪1,727 萬・32.9 坪B2棟6F號 24/10/15 | 57.4 萬/坪2,495 萬・43.5 坪B3棟6F號 24/09/10 | 56.1 萬/坪2,650 萬・47.2 坪B6棟6F號 24/12/12 | 57.4 萬/坪2,496 萬・43.5 坪C3棟6F號 24/09/10 | 57.1 萬/坪2,415 萬・42.3 坪C5棟6F號 24/10/15 | 52.9 萬/坪1,731 萬・32.7 坪D1棟6F號 24/11/13 | 52.6 萬/坪1,733 萬・32.9 坪D2棟6F號 24/11/13 | 57.0 萬/坪2,694 萬・47.2 坪D5棟6F號 24/09/10 | 57.2 萬/坪2,420 萬・42.3 坪D6棟6F號 24/10/15 | |||||||
| 5F | 50.9 萬/坪1,676 萬・32.9 坪A2棟5F號 25/01/13 | 48.8 萬/坪2,003 萬・41 坪A3棟5F號 25/06/16 | 51.8 萬/坪2,125 萬・41 坪B1棟5F號 24/09/10 | 51.4 萬/坪1,693 萬・32.9 坪B2棟5F號 25/01/13 | 52.8 萬/坪2,167 萬・41 坪C1棟5F號 24/09/10 | 52.4 萬/坪1,724 萬・32.9 坪C2棟5F號 24/11/13 | 54.7 萬/坪1,791 萬・32.7 坪D1棟5F號 24/12/17 | 52.1 萬/坪1,715 萬・32.9 坪D2棟5F號 24/11/13 | 56.3 萬/坪2,660 萬・47.2 坪D5棟5F號 24/11/13 | 56.5 萬/坪2,390 萬・42.3 坪D6棟5F號 24/11/13 | 56.6 萬/坪2,380 萬・42 坪D7棟5F號 24/10/15 | ||||||||
| 4F | 53.3 萬/坪2,188 萬・41 坪B1棟4F號 24/10/15 | 56.1 萬/坪2,373 萬・42.3 坪B5棟4F號 24/12/12 | 51.2 萬/坪1,685 萬・32.9 坪C2棟4F號 24/12/12 | 52.9 萬/坪2,173 萬・41 坪D3棟4F號 24/10/15 | |||||||||||||||
| 3F | 49.7 萬/坪1,627 萬・32.7 坪A1棟3F號 24/09/10 | 48.9 萬/坪1,610 萬・32.9 坪A2棟3F號 24/11/13 | 48.9 萬/坪2,005 萬・41 坪B1棟3F號 24/11/13 | 49.6 萬/坪1,632 萬・32.9 坪B2棟3F號 24/09/10 | 50.6 萬/坪2,077 萬・41 坪C1棟3F號 24/09/10 | 50.8 萬/坪1,674 萬・32.9 坪C2棟3F號 24/11/13 | 52.1 萬/坪1,705 萬・32.7 坪D1棟3F號 24/10/15 | ||||||||||||
| 2F | 48.7 萬/坪1,594 萬・32.7 坪A1棟2F號 25/01/13 | 47.6 萬/坪1,555 萬・32.7 坪A2棟2F號 24/09/10 | 47.7 萬/坪1,957 萬・41 坪A3棟2F號 24/10/15 | 50.3 萬/坪1,645 萬・32.7 坪D2棟2F號 24/09/10 | |||||||||||||||
| 1F | 53.3 萬/坪1,665 萬・31.2 坪A1棟1F號 24/10/15 | 48.5 萬/坪1,850 萬・38.1 坪A3棟1F號 25/03/06 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 6 | 49.8 |
| 2024 | — | — | 40 | 52.8 |