別名／建案名：北坑路508號、北坑路500號、北坑路498號、北坑路512號、北坑路502號、北坑路510號、北坑路506號
寶山曼尼3是 2025 年完工的華廈（6 層），位在新竹縣寶山鄉寶山段沙湖壢小段。實價登錄以來中古成交 18 件、中位 32.0 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 29 戶（解約 1 戶）、中位 31.4 萬/坪，去化率至少 64%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 北坑路508號、北坑路500號、北坑路498號、北坑路512號、北坑路502號、北坑路510號、北坑路506號
- 地號：
- 寶山段沙湖壢小段0319-0000
- 社區代號：
寶山段沙湖壢小段0319-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-11-18
- 建商（起造人）：
- 采庭建設有限公司
- 申報人：
- 采庭建設有限公司負責人：林春雄
- 層棟戶數：
- 45 戶
- 建照：
- 108(府)建字第00163號(01)（2019-03-14）
- 自售期間：
- 1120801~1121031
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 山坡地保育區丙種建地
- 備查建案名稱：
- 寶山曼尼3｜寶山鄉寶山段沙湖壢小段319地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 18 件
- 中位 32.0 萬/坪
- 相對本區
- 1.04×
- 寶山鄉 30.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 29 戶
- 解約 1，中位 31.4 萬
- 去化率
- 64%
- 29 ÷ 45 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 29 戶的中位總價約 840 萬（不含車位）。自備 20% 約 168 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 25,516 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 76,548 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 18 件、中位 32.0 萬/坪。看資料 →
- 單價和寶山鄉整體比起來如何？
- 單價是寶山鄉中古住宅中位（30.7 萬/坪）的 1.04 倍，比中位高 4%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 6.7% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；寶山鄉整體是 0.30 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 29 戶、解約 1 戶；備查總戶數 45 戶，去化率至少 64%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 0 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 29 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 168 萬
- 貸款金額
- 672 萬
- 每月本息
- 25,516 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 247 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 76,548 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是寶山鄉中位的 1.04 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售解約率 3.3%（1 戶）
- 五年換手率
- 6.7%/年
- 45 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 3.0 件
- 社區價格年增
- —
- 寶山鄉 +1.5%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 寶山鄉中位 10 年
Score
建案評分：63 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +2%（≤ 15%）
- +6去化率至少 64%（29 ÷ 45 戶）
- -15解約率 3.3%（1 戶，≥ 3%）
- +10所在的寶山鄉被標記為低估區
- +6寶山鄉人口三年 +1.4%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 采庭建設有限公司、共 45 戶
- +8交屋後中古中位 32.0 萬/坪，較預售 +1.9%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 0（< 30）
Amenities
周邊機能：0 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- 3 公里內沒有已知設施。
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 2,471 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 公園 | 1,271 | 扶輪公園 | — | 500 |
| 國中小 | 1,012 | 寶山國小山湖分校 | — | 800 |
| 幼兒園 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 30 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 45 戶，去化率至少 64%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6F | 37.4 萬/坪1,000 萬・26.7 坪A棟0號 22/11/06 | 34.4 萬/坪918 萬・26.7 坪B棟0號 21/11/27 | 41.7 萬/坪907 萬・21.8 坪C棟0號 24/03/30 | 41.5 萬/坪910 萬・21.9 坪E棟0號 24/05/26 | 41.9 萬/坪1,095 萬・26.1 坪G棟0號 24/05/17 | |||
| 5F | 37.1 萬/坪990 萬・26.7 坪A棟0號 23/08/22 | 39.2 萬/坪860 萬・21.9 坪E棟0號 24/05/29 | 38.9 萬/坪1,015 萬・26.1 坪G棟0號 24/04/14 | 38.9 萬/坪1,015 萬・26.1 坪H棟0號 24/05/31 | ||||
| 4F | 29.8 萬/坪795 萬・26.7 坪A棟0號 22/01/17 | 30.3 萬/坪810 萬・26.7 坪B棟0號 22/05/22 | 29.9 萬/坪650 萬・21.8 坪C棟0號 22/01/10 | 30.1 萬/坪660 萬・21.9 坪E棟0號 22/01/16 | 29.5 萬/坪770 萬・26.1 坪G棟0號 22/04/22 | |||
| 3F | 36.1 萬/坪963 萬・26.7 坪A棟0號 23/09/0130.8 萬/坪823 萬・26.7 坪A棟0號 22/05/13 | 36.4 萬/坪971 萬・26.7 坪B棟0號 23/11/2630.8 萬/坪823 萬・26.7 坪B棟0號 22/05/13 | 29.4 萬/坪640 萬・21.8 坪C棟0號 22/01/14 | 30.4 萬/坪668 萬・21.9 坪D棟0號 22/04/07 | 31.0 萬/坪680 萬・21.9 坪E棟0號 22/05/15 | 37.7 萬/坪823 萬・21.8 坪F棟0號 24/06/03 | 37.2 萬/坪971 萬・26.1 坪G棟0號 24/01/20 | |
| 2F | 31.4 萬/坪840 萬・26.7 坪A棟0號 22/06/26 | 31.4 萬/坪840 萬・26.7 坪B棟0號 22/07/09 | 29.0 萬/坪630 萬・21.8 坪C棟0號 21/12/14 | 27.3 萬/坪598 萬・21.9 坪D棟0號 21/11/30 | 28.9 萬/坪635 萬・21.9 坪E棟0號 21/11/27 | |||
| 1F | 41.9 萬/坪1,118 萬・26.7 坪A棟0號 24/01/19 | 38.0 萬/坪1,015 萬・26.7 坪B棟0號 24/03/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 4 | 37.6 | 9 | 38.9 |
| 2023 | 3 | 35.0 | 3 | 36.4 |
| 2022 | 9 | 30.0 | 13 | 30.4 |
| 2021 | 2 | — | 4 | 28.9 |
Transactions
中古成交史
18 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-05-29 | 北坑路508號五樓 | 5 | 22.5 | 14.5 | 38.1 | 860 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 22 萬 | — |
| 2024-05-26 | 北坑路508號六樓 | 6 | 22.5 | 14.5 | 40.4 | 910 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 40 萬 | — |
| 2024-03-07 | 北坑路500號 | 1 | 27.4 | 16.8 | 37.0 | 1,015 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 45 萬 | — |
| 2024-01-20 | 北坑路512號三樓 | 3 | 26.9 | 16.3 | 36.1 | 971 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 29 萬 | — |
| 2023-11-18 | 北坑路510號二樓 | 2 | 22.1 | 14.3 | 34.5 | 763 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 37 萬 | — |
| 2023-09-20 | 北坑路500號四樓 | 4 | 27.5 | 16.8 | 35.0 | 963 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 39 萬 | — |
| 2023-09-01 | 北坑路498號三樓 | 3 | 27.5 | 16.8 | 35.0 | 963 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 32 萬 | — |
| 2022-11-06 | 北坑路498號六樓 | 6 | 27.5 | 16.8 | 36.4 | 1,000 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 90 萬 | — |
| 2022-07-09 | 北坑路500號二樓 | 2 | 27.5 | 16.8 | 30.5 | 840 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 40 萬 | — |
| 2022-06-26 | 北坑路498號二樓 | 2 | 27.5 | 16.8 | 30.5 | 840 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 40 萬 | — |
| 2022-05-15 | 北坑路508號三樓 | 3 | 22.5 | 14.5 | 30.2 | 680 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 42 萬 | — |
| 2022-04-22 | 北坑路512號四樓 | 4 | 26.9 | 16.3 | 28.6 | 770 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 65 萬 | — |
| 2022-04-07 | 北坑路506號三樓 | 3 | 22.3 | 14.4 | 30.0 | 668 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 57 萬 | — |
| 2022-01-17 | 北坑路498號四樓 | 4 | 27.5 | 16.8 | 28.9 | 795 | 2房0廳2衛 | 坡道平面 155 萬 | — |
| 2022-01-14 | 北坑路502號三樓 | 3 | 22.4 | 14.4 | 28.6 | 640 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 50 萬 | — |
| 2022-01-10 | 北坑路502號四樓 | 4 | 22.4 | 14.4 | 29.1 | 650 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 50 萬 | — |
| 2021-11-27 | 北坑路508號二樓 | 2 | 22.5 | 14.5 | 28.2 | 635 | 2房0廳2衛 | 坡道機械 85 萬 | — |
| 2021-11-27 | 北坑路500號六樓 | 6 | 27.5 | 16.8 | 33.4 | 918 | 2房0廳2衛 | 坡道平面 149 萬 | — |