別名／建案名：仁愛街55巷39號
兜豐是 2025 年完工的華廈（7 層），位在新竹縣新豐鄉仁愛街。實價登錄以來中古成交 12 件、中位 36.0 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 11 戶、中位 35.5 萬/坪，去化率至少 92%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 仁愛街55巷39號
- 地號：
- 錦安段0249-0000
- 社區代號：
錦安段0249-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-07-11
- 建商（起造人）：
- 羅森開發建設有限公司
- 申報人：
- 羅森開發建設有限公司
- 層棟戶數：
- 12 戶
- 建照：
- 112府建字第00035號（2023-01-17）
- 自售期間：
- 1120711~全數銷售完畢
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 兜豐｜新豐鄉仁愛街55巷
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 12 件
- 中位 36.0 萬/坪
- 相對本區
- 1.36×
- 新豐鄉 26.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 35.5 萬
- 去化率
- 92%
- 11 ÷ 12 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 1,219 萬（不含車位）。自備 20% 約 244 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 37,028 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 111,085 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 12 件、中位 36.0 萬/坪。看資料 →
- 單價和新豐鄉整體比起來如何？
- 單價是新豐鄉中古住宅中位（26.5 萬/坪）的 1.36 倍，比中位高 36%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶；備查總戶數 12 戶，去化率至少 92%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 966 公尺（新豐）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 244 萬
- 貸款金額
- 975 萬
- 每月本息
- 37,028 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 358 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 111,085 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是新豐鄉中位的 1.36 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 12 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 新豐鄉 -14.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 新豐鄉中位 8 年
Score
建案評分：74 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +34%（15–35%）
- +12去化率至少 92%（11 ÷ 12 戶）
- +6新豐鄉人口三年 +2.0%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 羅森開發建設有限公司、共 12 戶
- +8交屋後中古中位 36.0 萬/坪，較預售 +1.4%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 966 公尺（新豐）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 7 家（最近 522 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（明新科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 966 | 新豐 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 318 | 7-Eleven | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 522 | 美廉社 | 7 | 1,000 |
| 公園 | 233 | — | 7 | 500 |
| 國中小 | 792 | 松林國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 804 | 聚集德非營利幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 682 | 新豐黃昏市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 770 | 祐寧骨科 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 803 | 新豐鄉崎頂圖書室 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,668 | 明新科技大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 12 戶，去化率至少 92%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 7F | 35.5 萬/坪1,219 萬・34.4 坪A棟7號 24/05/26 | 34.5 萬/坪1,180 萬・34.2 坪B棟7號 24/07/19 |
| 6F | 35.2 萬/坪1,210 萬・34.4 坪A棟6號 24/05/26 | 36.7 萬/坪1,255 萬・34.2 坪B棟6號 23/12/18 |
| 5F | 34.0 萬/坪1,168 萬・34.4 坪A棟5號 23/11/03 | 36.8 萬/坪1,260 萬・34.2 坪B棟5號 23/11/13 |
| 4F | 33.1 萬/坪1,136 萬・34.4 坪A棟4號 24/05/18 | 37.1 萬/坪1,270 萬・34.2 坪B棟4號 23/10/28 |
| 3F | 34.4 萬/坪1,181 萬・34.4 坪A棟3號 24/05/31 | 36.4 萬/坪1,245 萬・34.2 坪B棟3號 24/03/27 |
| 2F | 40.1 萬/坪1,377 萬・34.4 坪A棟2號 24/05/26 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2024 | 7 | 35.3 | 7 | 35.2 |
| 2023 | 4 | 36.8 | 4 | 36.7 |
Transactions
中古成交史
12 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-01-15 | 仁愛街55巷39號二樓之2 | 2 | 34.2 | 21.1 | 40.6 | 1,388 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 200 萬 | 1 |
| 2024-07-19 | 仁愛街55巷39號七樓之2 | 7 | 34.2 | 21.1 | 34.5 | 1,180 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-31 | 仁愛街55巷39號三樓之1 | 3 | 34.3 | 21.1 | 34.4 | 1,181 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-26 | 仁愛街55巷39號二樓之1 | 2 | 34.3 | 21.1 | 40.1 | 1,377 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-26 | 仁愛街55巷39號七樓之1 | 7 | 34.3 | 21.1 | 35.5 | 1,219 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-26 | 仁愛街55巷39號六樓之1 | 6 | 34.3 | 21.1 | 35.3 | 1,210 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-05-18 | 仁愛街55巷39號四樓之1 | 4 | 34.3 | 21.1 | 33.1 | 1,136 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2024-03-27 | 仁愛街55巷39號三樓之2 | 3 | 34.2 | 21.1 | 36.4 | 1,245 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-12-18 | 仁愛街55巷39號六樓之2 | 6 | 34.2 | 21.1 | 36.7 | 1,255 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 200 萬 | — |
| 2023-11-13 | 仁愛街55巷39號五樓之2 | 5 | 34.2 | 21.1 | 36.9 | 1,260 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-11-03 | 仁愛街55巷39號五樓之1 | 5 | 34.3 | 21.1 | 34.1 | 1,168 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 170 萬 | — |
| 2023-10-28 | 仁愛街55巷39號四樓之2 | 4 | 34.2 | 21.1 | 37.2 | 1,270 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | — |