漫漫美是預售中的華廈（9 層），位在新竹縣竹北市光明十一路。預售已登錄 7 戶、中位 49.8 萬/坪，去化率至少 44%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 省道段0977-0000
- 社區代號：
省道段0977-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-05-16
- 建商（起造人）：
- 原美建設股份有限公司
- 申報人：
- 原美建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- (112)府建字第00160號（2023-04-17）
- 自售期間：
- 1120601~1120531
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 漫漫美｜竹北市光明十一街86巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.95×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 7 戶
- 解約 0，中位 49.8 萬
- 去化率
- 44%
- 7 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 7 戶的中位總價約 1,760 萬（不含車位）。自備 20% 約 352 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 53,462 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 160,386 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.95 倍，比中位低 5%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 7 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 44%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1410 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 7 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 7 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 352 萬
- 貸款金額
- 1,408 萬
- 每月本息
- 53,462 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 517 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 160,386 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（16 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是竹北市中位的 0.95 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 16 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1410 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 607 公尺）
- +10公園 500 公尺內 6 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 728 公尺（中國醫藥大學新竹附設醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,410 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 105 | 全家便利商店 | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 607 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 375 | 公兒9公園(鳳凰飛翔遊樂場) | 6 | 500 |
| 國中小 | 646 | 博愛國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 720 | 萬人幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,110 | 竹北夜市 | — | 800 |
| 診所 | 286 | 育群診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 728 | 中國醫藥大學新竹附設醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 679 | 圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,081 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 7 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 44%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 9F | 51.4 萬/坪1,817 萬・35.3 坪B棟9F號 23/08/09 | |
| 6F | 50.4 萬/坪1,779 萬・35.3 坪B棟6F號 23/08/11 | |
| 4F | 49.8 萬/坪1,760 萬・35.3 坪A棟4F號 23/08/04 | 49.6 萬/坪1,752 萬・35.3 坪B棟4F號 23/08/11 |
| 3F | 49.2 萬/坪1,737 萬・35.3 坪A棟3F號 23/07/27 | 48.8 萬/坪1,723 萬・35.3 坪B棟3F號 23/08/11 |
| 2F | 50.2 萬/坪1,773 萬・35.3 坪B棟2F號 23/09/19 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 7 | 49.8 |
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