大樓20 層2024 年完工有電梯無管理組織十興路一段
別名／建案名：十興路一段392號、十興路一段390號
上德逸是 2024 年完工的大樓（20 層），位在新竹縣竹北市十興路一段。實價登錄以來中古成交 33 件、中位 59.4 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 27 戶、中位 59.3 萬/坪，去化率至少 64%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 十興路一段392號、十興路一段390號
- 地號：
- 莊敬段0593-0000
- 社區代號：
莊敬段0593-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-05-03
- 建商（起造人）：
- 上德開發股份有限公司
- 申報人：
- 上德開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 42 戶
- 建照：
- (111)府建字第00158號（2022-04-08）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110501~1120430
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 上德逸｜竹北市莊敬段593地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 33 件
- 中位 59.4 萬/坪
- 相對本區
- 1.13×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 27 戶
- 解約 0，中位 59.3 萬
- 去化率
- 64%
- 27 ÷ 42 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 27 戶的中位總價約 4,324 萬（不含車位）。自備 20% 約 865 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 131,346 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 394,038 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 33 件、中位 59.4 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.13 倍，比中位高 13%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 25.4% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 27 戶、解約 0 戶；備查總戶數 42 戶，去化率至少 64%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 65 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 11 家；超市／量販 1 公里內 10 家（最近 308 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 27 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 865 萬
- 貸款金額
- 3,459 萬
- 每月本息
- 131,346 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 1,269 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 394,038 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
有價無市60 分（達門檻）
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 10.7 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
高估區30 分
- 單價是竹北市中位的 1.13 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 25.4%/年
- 42 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 10.7 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：71 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +13%（≤ 15%）
- +6去化率至少 64%（27 ÷ 42 戶）
- +327 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 上德開發股份有限公司、共 42 戶
- +8交屋後中古中位 59.4 萬/坪，較預售 +0.2%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 65
Amenities
周邊機能：65 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 11 家
- +10超市／量販 1 公里內 10 家（最近 308 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +10醫院 1633 公尺（東元綜合醫院）
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,309 | 竹北 | — | 1,500 |
| 超商 | 82 | 全家便利商店 | 11 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 308 | 美廉社 | 10 | 1,000 |
| 公園 | 107 | 兒24公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 407 | 安興國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 412 | 華聖頓幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 1,616 | 仁義市場 | — | 800 |
| 診所 | 574 | 翁佩魁小兒科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,633 | 東元綜合醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,644 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 811 | 國立台灣大學竹北校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 27 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 42 戶，去化率至少 64%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 20F | 60.5 萬/坪4,412 萬・72.9 坪A棟20F號 22/07/13 | |
| 19F | 60.2 萬/坪4,390 萬・72.9 坪A棟19F號 22/07/08 | |
| 18F | 60.1 萬/坪4,383 萬・72.9 坪A棟18F號 22/07/09 | |
| 17F | 59.0 萬/坪4,469 萬・75.7 坪A棟17F號 22/07/12 | |
| 16F | 59.9 萬/坪4,368 萬・72.9 坪A棟16F號 22/07/21 | |
| 15F | 59.8 萬/坪4,361 萬・72.9 坪A棟15F號 22/07/21 | |
| 14F | 59.7 萬/坪4,353 萬・72.9 坪A棟14號 22/07/24 | 59.7 萬/坪3,780 萬・63.4 坪B棟14F號 22/07/15 |
| 13F | 59.6 萬/坪4,346 萬・72.9 坪A棟13F號 22/07/09 | 58.6 萬/坪3,972 萬・67.8 坪B棟13F號 22/07/12 |
| 12F | 59.5 萬/坪4,339 萬・72.9 坪A棟12F號 22/07/17 | 59.5 萬/坪3,771 萬・63.4 坪B棟12F號 22/11/18 |
| 11F | 59.4 萬/坪4,332 萬・72.9 坪A棟11F號 22/07/17 | 58.7 萬/坪3,720 萬・63.4 坪B棟11F號 22/07/07 |
| 10F | 59.3 萬/坪4,324 萬・72.9 坪A棟10F號 22/07/12 | 59.3 萬/坪3,758 萬・63.4 坪B棟10F號 22/07/15 |
| 9F | 59.2 萬/坪4,317 萬・72.9 坪A棟9F號 22/07/09 | |
| 8F | 59.1 萬/坪4,310 萬・72.9 坪A棟8F號 22/07/08 | |
| 7F | 58.0 萬/坪4,488 萬・77.4 坪A棟7F號 22/07/12 | 59.0 萬/坪3,739 萬・63.4 坪B棟7F號 22/07/15 |
| 6F | 58.9 萬/坪4,295 萬・72.9 坪A棟6F號 22/07/27 | 58.9 萬/坪3,733 萬・63.4 坪B棟6F號 22/07/10 |
| 5F | 60.0 萬/坪4,375 萬・72.9 坪A棟5F號 23/10/30 | 57.8 萬/坪3,661 萬・63.4 坪B棟5F號 22/07/14 |
| 4F | 57.9 萬/坪3,670 萬・63.4 坪B棟4F號 22/07/09 | |
| 3F | 60.7 萬/坪4,426 萬・72.9 坪A棟3F號 24/03/07 | 58.2 萬/坪3,689 萬・63.4 坪B棟3F號 22/07/16 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2024 | 1 | — | 1 | — |
| 2023 | 3 | 60.0 | 1 | — |
| 2022 | 28 | 59.4 | 25 | 59.3 |
Transactions
中古成交史
33 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-07-17 | 十興路一段392號七樓 | 7 | 77.4 | 44.1 | 57.6估 | 4,460 | 3房2廳3衛 | 坡道平面 約 440 萬（估） | 2 |
| 2024-03-07 | 十興路一段392號三樓 | 3 | 72.9 | 44.1 | 60.7 | 4,426 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 330 萬 | 0 |
| 2023-12-27 | 十興路一段392號二樓 | 2 | 72.9 | 44.1 | 61.2 | 4,460 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 440 萬 | — |
| 2023-12-23 | 十興路一段392號四樓 | 4 | 72.9 | 44.1 | 58.5 | 4,265 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 455 萬 | — |
| 2023-10-30 | 十興路一段392號五樓 | 5 | 72.9 | 44.1 | 60.0 | 4,375 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 330 萬 | — |
| 2022-12-02 | 十興路一段390號二樓 | 2 | 63.4 | 38.0 | 63.1 | 3,998 | 4房2廳2衛 | — | — |
| 2022-11-18 | 十興路一段390號十二樓 | 12 | 63.4 | 38.0 | 59.5 | 3,771 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2022-07-29 | 十興路一段390號十五樓 | 15 | 63.4 | 38.0 | 61.8 | 3,916 | 4房2廳2衛 | — | — |
| 2022-07-29 | 十興路一段390號九樓 | 9 | 63.4 | 38.0 | 61.2 | 3,878 | 4房2廳2衛 | — | — |
| 2022-07-27 | 十興路一段392號六樓 | 6 | 72.9 | 44.1 | 58.9 | 4,295 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 370 萬 | — |
| 2022-07-24 | 十興路一段392號十四樓 | 14 | 72.9 | 44.1 | 59.7 | 4,353 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 410 萬 | — |
| 2022-07-21 | 十興路一段392號十五樓 | 15 | 72.9 | 44.1 | 59.8 | 4,361 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 340 萬 | — |
| 2022-07-21 | 十興路一段392號十六樓 | 16 | 72.9 | 44.1 | 59.9 | 4,368 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 380 萬 | — |
| 2022-07-17 | 十興路一段392號十一樓 | 11 | 72.9 | 44.1 | 59.4 | 4,332 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 455 萬 | — |
| 2022-07-17 | 十興路一段392號十二樓 | 12 | 72.9 | 44.1 | 59.5 | 4,339 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2022-07-16 | 十興路一段390號三樓 | 3 | 63.4 | 38.0 | 58.2 | 3,689 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2022-07-15 | 十興路一段390號十樓 | 10 | 63.4 | 38.0 | 59.3 | 3,758 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 235 萬 | — |
| 2022-07-15 | 十興路一段390號七樓 | 7 | 63.4 | 38.0 | 59.0 | 3,739 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 210 萬 | — |
| 2022-07-15 | 十興路一段390號十四樓 | 14 | 63.4 | 38.0 | 59.7 | 3,780 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2022-07-14 | 十興路一段390號五樓 | 5 | 63.4 | 38.0 | 57.8 | 3,661 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 310 萬 | — |
| 2022-07-13 | 十興路一段392號二十樓 | 20 | 72.9 | 44.1 | 60.5 | 4,412 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 440 萬 | — |
| 2022-07-12 | 十興路一段392號十七樓 | 17 | 75.7 | 44.1 | 59.1 | 4,469 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 390 萬 | — |
| 2022-07-12 | 十興路一段392號十樓 | 10 | 72.9 | 44.1 | 59.3 | 4,324 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2022-07-12 | 十興路一段392號七樓 | 7 | 77.4 | 44.1 | 58.0 | 4,488 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 380 萬 | — |
| 2022-07-12 | 十興路一段390號十三樓 | 13 | 67.8 | 38.0 | 58.6 | 3,972 | 4房2廳2衛 | — | — |
| 2022-07-10 | 十興路一段390號六樓 | 6 | 63.4 | 38.0 | 58.9 | 3,733 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 250 萬 | — |
| 2022-07-09 | 十興路一段392號九樓 | 9 | 72.9 | 44.1 | 59.2 | 4,317 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 340 萬 | — |
| 2022-07-09 | 十興路一段392號十三樓 | 13 | 72.9 | 44.1 | 59.6 | 4,346 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 350 萬 | — |
| 2022-07-09 | 十興路一段390號四樓 | 4 | 63.4 | 38.0 | 57.9 | 3,670 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 230 萬 | — |
| 2022-07-09 | 十興路一段392號十八樓 | 18 | 72.9 | 44.1 | 60.1 | 4,383 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 330 萬 | — |
| 2022-07-08 | 十興路一段392號十九樓 | 19 | 72.9 | 44.1 | 60.2 | 4,390 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 400 萬 | — |
| 2022-07-08 | 十興路一段392號八樓 | 8 | 72.9 | 44.1 | 59.1 | 4,310 | 4房2廳3衛 | 坡道平面 350 萬 | — |
| 2022-07-07 | 十興路一段390號十一樓 | 11 | 63.4 | 38.0 | 58.7 | 3,720 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 275 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。