別名／建案名：高鐵八路328號、高鐵八路326號
森美樹是 2025 年完工的華廈（7 層），位在新竹縣竹北市高鐵八路。實價登錄以來中古成交 10 件、中位 66.3 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 9 戶、中位 66.7 萬/坪，去化率至少 82%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 高鐵八路328號、高鐵八路326號
- 地號：
- 隘興段0082-0005
- 社區代號：
隘興段0082-0005（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-06-02
- 建商（起造人）：
- 聯森建設股份有限公司
- 申報人：
- 聯森建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 11 戶
- 建照：
- 110府建字號00627號（2021-11-15）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120602~1140630
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 森美樹｜竹北市隘興段82-5地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 10 件
- 中位 66.3 萬/坪
- 相對本區
- 1.26×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 9 戶
- 解約 0，中位 66.7 萬
- 去化率
- 82%
- 9 ÷ 11 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 9 戶的中位總價約 3,450 萬（不含車位）。自備 20% 約 690 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 104,797 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 314,392 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 10 件、中位 66.3 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.26 倍，比中位高 26%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 9 戶、解約 0 戶；備查總戶數 11 戶，去化率至少 82%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 75 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 479 公尺（六家）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 9 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 690 萬
- 貸款金額
- 2,760 萬
- 每月本息
- 104,797 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 1,013 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 314,392 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 5.0 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 單價是竹北市中位的 1.26 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 11 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 5.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 竹北市中位 10 年
Amenities
周邊機能：75 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 479 公尺（六家）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 455 公尺）
- +10公園 500 公尺內 21 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 3 所
- +10醫院 527 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 479 | 六家 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 63 | 全家便利商店 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 455 | 家樂福超市 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 154 | — | 21 | 500 |
| 國中小 | 120 | 文興國小 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 145 | 文興國小附設幼兒園 | 3 | 500 |
| 傳統市場 | 2,573 | 竹中夜市 | — | 800 |
| 診所 | 949 | 歌斐木耳鼻喉科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 527 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,001 | 陽交大客家學院 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 9 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 11 戶，去化率至少 82%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 6F | 68.0 萬/坪3,625 萬・53.3 坪A棟6號 23/11/28 | 66.7 萬/坪2,990 萬・44.8 坪B棟6號 23/09/28 |
| 5F | 69.4 萬/坪3,686 萬・53.1 坪A棟5號 24/01/22 | 65.4 萬/坪2,900 萬・44.4 坪B棟5號 23/08/05 |
| 4F | 68.3 萬/坪3,670 萬・53.7 坪A棟4號 24/03/26 | 66.5 萬/坪2,948 萬・44.4 坪B棟4號 23/11/15 |
| 3F | 68.1 萬/坪3,510 萬・51.6 坪A棟3號 23/12/19 | |
| 2F | 64.8 萬/坪3,450 萬・53.3 坪A棟2號 23/07/29 | 64.0 萬/坪2,868 萬・44.8 坪B棟2號 23/12/08 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2 | — | 2 | — |
| 2023 | 8 | 65.6 | 7 | 66.5 |
Transactions
中古成交史
10 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-03-26 | 高鐵八路328號四樓 | 4 | 53.9 | 31.7 | 68.1 | 3,670 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2024-01-22 | 高鐵八路328號五樓 | 5 | 53.2 | 31.7 | 69.2 | 3,686 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-12-19 | 高鐵八路328號三樓 | 3 | 51.7 | 31.7 | 67.8 | 3,510 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-12-08 | 高鐵八路326號二樓 | 2 | 45.0 | 27.4 | 63.7 | 2,868 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2023-11-28 | 高鐵八路328號六樓 | 6 | 53.4 | 31.7 | 67.8 | 3,625 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2023-11-15 | 高鐵八路326號四樓 | 4 | 44.5 | 27.4 | 66.2 | 2,948 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 340 萬 | — |
| 2023-09-28 | 高鐵八路326號六樓 | 6 | 45.0 | 27.4 | 66.4 | 2,990 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2023-08-05 | 高鐵八路326號五樓 | 5 | 44.6 | 27.4 | 65.1 | 2,900 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2023-07-29 | 高鐵八路328號二樓 | 2 | 53.4 | 31.7 | 64.6 | 3,450 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 400 萬 | — |
| 2023-07-25 | 高鐵八路326號三樓 | 3 | 45.2 | 27.4 | 62.3 | 2,820 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
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