日出宏道是預售中的華廈（9 層），位在新竹縣竹北市高鐵二路。預售已登錄 12 戶、中位 86.1 萬/坪，去化率至少 30%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 隘興段0607-0000、隘興段0607-0001、隘興段0607-0002、隘興段0607-0003、隘興段0608-0000
- 社區代號：
隘興段0607-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2026-01-23
- 建商（起造人）：
- 睦宜開發建設股份有限公司
- 申報人：
- 睦宜開發建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 40 戶
- 建照：
- (114)府建字第00385號（2025-12-04）
- 自售期間：
- 自建照取得且完成法定建案資訊備查申報~甲方取得使用執照後六個月止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 日出宏道｜竹北市高鐵二路136號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.64×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 12 戶
- 解約 0，中位 86.1 萬
- 去化率
- 30%
- 12 ÷ 40 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 12 戶的中位總價約 2,259 萬（不含車位）。自備 20% 約 452 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 68,620 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 205,859 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.64 倍，比中位高 64%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 12 戶、解約 0 戶；備查總戶數 40 戶，去化率至少 30%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 80 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 410 公尺（六家）；超商 500 公尺內 6 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 12 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 452 萬
- 貸款金額
- 1,807 萬
- 每月本息
- 68,620 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 663 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 205,859 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 1.64 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹北市中古貴 +64%
- 溢價超過 60%
- 對竹北市中古溢價 +64%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 40 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：31 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +64%（> 60%）
- 0去化率至少 30%（12 ÷ 40 戶）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 睦宜開發建設股份有限公司、共 40 戶
- +4周邊機能分數 80（≥ 70）
Amenities
周邊機能：80 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 410 公尺（六家）
- +15超商 500 公尺內 6 家
- +10超市／量販 1 公里內 7 家（最近 175 公尺）
- +10公園 500 公尺內 23 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5幼兒園 500 公尺內 4 所
- +10醫院 810 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）
- +5大專院校 2 公里內（陽交大客家學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 410 | 六家 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 164 | 全家便利商店 | 6 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 175 | 家樂福超市 | 7 | 1,000 |
| 公園 | 73 | — | 23 | 500 |
| 國中小 | 152 | 康乃薾國民中小學 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 233 | 理想圓幼兒園 | 4 | 500 |
| 傳統市場 | 2,636 | 竹中夜市 | — | 800 |
| 診所 | 573 | 歌斐木耳鼻喉科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 810 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,599 | 陽交大客家學院 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 12 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 40 戶，去化率至少 30%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 8F | 87.2 萬/坪2,283 萬・26.2 坪B棟08F號 26/05/22 | 87.2 萬/坪2,065 萬・23.7 坪D棟08F號 26/06/04 | 86.3 萬/坪2,137 萬・24.8 坪E棟08F號 26/05/09 | ||
| 7F | 87.7 萬/坪3,000 萬・34.2 坪A棟07F號 26/05/30 | 87.9 萬/坪2,930 萬・33.3 坪C棟07F號 26/04/19 | 86.0 萬/坪2,036 萬・23.7 坪D棟07F號 26/05/09 | 85.2 萬/坪2,110 萬・24.8 坪E棟07F號 26/07/25 | |
| 6F | 86.7 萬/坪2,966 萬・34.2 坪A棟06F號 26/06/03 | 85.3 萬/坪2,018 萬・23.7 坪D棟06F號 26/05/16 | |||
| 3F | 85.3 萬/坪2,920 萬・34.2 坪A棟03F號 26/06/12 | 85.3 萬/坪2,235 萬・26.2 坪B棟03F號 26/06/30 | |||
| 2F | 81.2 萬/坪2,779 萬・34.2 坪A棟02F號 26/08/02 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 12 | 86.1 |