華廈4 層2024 年完工有電梯有管理組織公道
別名／建案名：公道路758巷31號、公道路758巷27弄3號、公道路758巷27弄1號、公道路758巷27弄7號、公道路758巷27弄5號
渼山是 2024 年完工的華廈（4 層），位在新竹縣竹東鎮公道。實價登錄以來中古成交 30 件、中位 43.2 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 29 戶、中位 43.1 萬/坪，去化率至少 100%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 門牌：
- 公道路758巷31號、公道路758巷27弄3號、公道路758巷27弄1號、公道路758巷27弄7號、公道路758巷27弄5號
- 地號：
- 下員段0618-0000、下員段0618-0014、下員段0618-0015、下員段0618-0016
- 社區代號：
下員段0618-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-12-13
- 建商（起造人）：
- 鑫陞建設有限公司
- 申報人：
- 鑫陞建設有限公司
- 層棟戶數：
- 29 戶
- 建照：
- (110)府建字第00611號（2021-11-08）
- 自售期間：
- 1101130~1120531
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 農業區建地目
- 備查建案名稱：
- 渼山｜竹東鎮下員山路250巷120弄
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 30 件
- 中位 43.2 萬/坪
- 相對本區
- 1.79×
- 竹東鎮 24.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 29 戶
- 解約 0，中位 43.1 萬
- 去化率
- 100%
- 29 ÷ 29 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 29 戶的中位總價約 1,544 萬（不含車位）。自備 20% 約 309 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 46,901 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 140,702 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 30 件、中位 43.2 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹東鎮整體比起來如何？
- 單價是竹東鎮中古住宅中位（24.1 萬/坪）的 1.79 倍，比中位高 79%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 3.5% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 29 戶、解約 0 戶；備查總戶數 29 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 15 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 773 公尺（竹中）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 29 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 309 萬
- 貸款金額
- 1,235 萬
- 每月本息
- 46,901 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 453 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 140,702 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是竹東鎮中位的 1.79 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹東鎮中古貴 +79%
- 溢價超過 60%
惜售區45 分
- 五年換手率 3.5%／年（29 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 有管理組織
高風險區15 分
- 對竹東鎮中古溢價 +79%（≥ 60%）
- 五年換手率
- 3.5%/年
- 29 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹東鎮 -9.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 竹東鎮中位 28 年
Score
建案評分：50 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +79%（> 60%）
- +12去化率至少 100%（29 ÷ 29 戶）
- +329 戶登錄沒有解約
- +6竹東鎮人口三年 +1.6%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鑫陞建設有限公司、共 29 戶
- +8交屋後中古中位 43.2 萬/坪，較預售 +0.2%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 15（< 30）
Amenities
周邊機能：15 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 773 公尺（竹中）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 773 | 竹中 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 830 | 萊爾富 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,142 | 美廉社 | — | 1,000 |
| 公園 | 771 | — | — | 500 |
| 國中小 | 955 | 竹中國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,297 | 新科國中附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 853 | 竹中夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,236 | 遠見眼科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,310 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,305 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,754 | 陽交大客家學院 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 29 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 29 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 | G 棟 | H 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4F | 45.3 萬/坪1,817 萬・40.1 坪A-4F號 22/06/16 | 46.1 萬/坪1,699 萬・36.8 坪B-4F號 22/02/18 | 43.5 萬/坪1,600 萬・36.8 坪C-4F號 22/03/01 | 45.0 萬/坪1,805 萬・40.1 坪D-4F號 22/06/21 | 41.1 萬/坪1,150 萬・28 坪E-4F號 22/02/14 | 47.9 萬/坪1,640 萬・34.2 坪F-4F號 22/06/29 | 48.0 萬/坪1,430 萬・29.8 坪G-4F號 22/08/09 | 45.7 萬/坪1,142 萬・25 坪H-4F號 22/03/17 |
| 3F | 42.3 萬/坪1,696 萬・40.1 坪A-3F號 22/02/15 | 41.2 萬/坪1,515 萬・36.8 坪B-3F號 22/02/23 | 45.4 萬/坪1,670 萬・36.8 坪C-3F號 22/03/06 | 44.5 萬/坪1,784 萬・40.1 坪D-3F號 22/03/03 | 41.9 萬/坪1,171 萬・28 坪E-3F號 22/02/14 | 46.8 萬/坪1,600 萬・34.2 坪F-3F號 22/04/19 | 47.0 萬/坪1,400 萬・29.8 坪G-3F號 22/08/09 | 40.7 萬/坪1,017 萬・25 坪H-3F號 22/02/15 |
| 2F | 44.5 萬/坪1,784 萬・40.1 坪A-2F號 22/03/25 | 42.3 萬/坪1,559 萬・36.8 坪B-2F號 22/02/25 | 43.1 萬/坪1,585 萬・36.8 坪C-2F號 22/02/19 | 44.2 萬/坪1,772 萬・40.1 坪D-2F號 22/04/24 | 44.3 萬/坪1,240 萬・28 坪E-2F號 22/04/25 | 41.4 萬/坪1,415 萬・34.2 坪F-2F號 22/02/14 | 40.8 萬/坪1,217 萬・29.8 坪G-2F號 22/02/14 | 41.4 萬/坪1,035 萬・25 坪H-2F號 22/02/14 |
| 1F | 42.0 萬/坪1,519 萬・36.2 坪A-1F號 22/02/21 | 41.9 萬/坪1,540 萬・36.8 坪B-1F號 22/02/26 | 42.6 萬/坪1,566 萬・36.8 坪C-1F號 22/03/03 | 42.7 萬/坪1,544 萬・36.2 坪D-1F號 22/03/12 | 39.0 萬/坪1,285 萬・33 坪E-1F號 22/02/17 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | — | — |
| 2022 | 29 | 43.0 | 29 | 43.1 |
Transactions
中古成交史
30 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-07-20 | 公道路758巷27弄3號二樓 | 2 | 36.8 | 23.1 | 56.9估 | 2,095 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 185 萬（估） | 0 |
| 2022-08-09 | 公道路758巷31號三樓之3 | 3 | 29.8 | 18.0 | 47.0 | 1,400 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | — |
| 2022-08-09 | 公道路758巷31號四樓之3 | 4 | 29.8 | 18.0 | 48.0 | 1,430 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | — |
| 2022-06-29 | 公道路758巷31號四樓之2 | 4 | 34.2 | 21.3 | 47.9 | 1,640 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | — |
| 2022-06-21 | 公道路758巷27弄7號四樓 | 4 | 40.1 | 25.2 | 45.0 | 1,805 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2022-06-16 | 公道路758巷27弄1號四樓 | 4 | 40.1 | 25.2 | 45.3 | 1,817 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2022-04-25 | 公道路758巷31號二樓之1 | 2 | 28.0 | 17.5 | 44.3 | 1,240 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2022-04-24 | 公道路758巷27弄7號二樓 | 2 | 40.1 | 25.2 | 44.2 | 1,772 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-04-19 | 公道路758巷31號三樓之2 | 3 | 34.2 | 21.3 | 46.8 | 1,600 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 200 萬 | — |
| 2022-03-25 | 公道路758巷27弄1號二樓 | 2 | 40.1 | 25.2 | 44.5 | 1,784 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-03-17 | 公道路758巷31號四樓之5 | 4 | 25.0 | 15.8 | 45.7 | 1,142 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2022-03-12 | 公道路758巷27弄7號 | 1 | 36.2 | 22.6 | 42.7 | 1,544 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-03-06 | 公道路758巷27弄5號三樓 | 3 | 36.8 | 23.1 | 45.4 | 1,670 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2022-03-03 | 公道路758巷27弄5號 | 1 | 36.8 | 23.1 | 42.5 | 1,566 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-03-03 | 公道路758巷27弄7號三樓 | 3 | 40.1 | 25.2 | 44.5 | 1,784 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-03-01 | 公道路758巷27弄5號四樓 | 4 | 36.8 | 23.1 | 43.5 | 1,600 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-26 | 公道路758巷27弄3號 | 1 | 36.8 | 23.1 | 41.8 | 1,540 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-25 | 公道路758巷27弄3號二樓 | 2 | 36.8 | 23.1 | 42.3 | 1,559 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-23 | 公道路758巷27弄3號三樓 | 3 | 36.8 | 23.1 | 41.1 | 1,515 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2022-02-21 | 公道路758巷27弄1號 | 1 | 36.2 | 22.6 | 42.0 | 1,519 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-19 | 公道路758巷27弄5號二樓 | 2 | 36.8 | 23.1 | 43.0 | 1,585 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-18 | 公道路758巷27弄3號四樓 | 4 | 36.8 | 23.1 | 46.1 | 1,699 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-17 | 公道路758巷31號 | 1 | 33.0 | 21.2 | 39.0 | 1,285 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-15 | 公道路758巷27弄1號三樓 | 3 | 40.1 | 25.2 | 42.3 | 1,696 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-15 | 公道路758巷31號三樓之5 | 3 | 25.0 | 15.8 | 40.7 | 1,017 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-14 | 公道路758巷31號二樓之2 | 2 | 34.2 | 21.3 | 41.4 | 1,415 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 585 萬 | — |
| 2022-02-14 | 公道路758巷31號二樓之3 | 2 | 29.8 | 18.0 | 40.8 | 1,217 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-14 | 公道路758巷31號三樓之1 | 3 | 28.0 | 17.5 | 41.9 | 1,171 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 190 萬 | — |
| 2022-02-14 | 公道路758巷31號二樓之5 | 2 | 25.0 | 15.8 | 41.4 | 1,035 | 2房2廳1衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2022-02-14 | 公道路758巷31號四樓之1 | 4 | 28.0 | 17.5 | 41.1 | 1,150 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
Nearby
公道 的其他社區
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹東鎮社區與建案。