別名／建案名：公道路370號、公道路366號、公道路368號
綠視界是 2025 年完工的華廈（7 層），位在新竹縣竹東鎮公道。實價登錄以來中古成交 14 件、中位 47.4 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 20 戶、中位 48.3 萬/坪，去化率至少 100%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 門牌：
- 公道路370號、公道路366號、公道路368號
- 地號：
- 富貴段0127-0000
- 社區代號：
富貴段0127-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-04-12
- 建商（起造人）：
- 凱豐開發事業有限公司
- 申報人：
- 凱豐開發事業有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- (111)府建字第00583號（2022-11-10）
- 自售期間：
- 1120320~1140319,至售罄止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 綠視界｜竹東鎮公道路360號隔壁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 14 件
- 中位 47.4 萬/坪
- 相對本區
- 1.97×
- 竹東鎮 24.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 0，中位 48.3 萬
- 去化率
- 100%
- 20 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 1,545 萬（不含車位）。自備 20% 約 309 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 46,931 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 140,793 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 14 件、中位 47.4 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹東鎮整體比起來如何？
- 單價是竹東鎮中古住宅中位（24.1 萬/坪）的 1.97 倍，比中位高 97%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 34.4% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹東鎮整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 18 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1214 公尺（上員）；公園 500 公尺內 1 座。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 309 萬
- 貸款金額
- 1,236 萬
- 每月本息
- 46,931 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 454 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 140,793 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹東鎮中位的 1.97 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹東鎮中古貴 +100%
- 溢價超過 60%
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 5.5 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 對竹東鎮中古溢價 +100%（≥ 60%）
- 五年換手率
- 34.4%/年
- 16 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 5.5 件
- 社區價格年增
- —
- 竹東鎮 -9.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 竹東鎮中位 28 年
Score
建案評分：50 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +100%（> 60%）
- +12去化率至少 100%（20 ÷ 16 戶）
- +320 戶登錄沒有解約
- +6竹東鎮人口三年 +1.6%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 凱豐開發事業有限公司、共 16 戶
- +8交屋後中古中位 47.4 萬/坪，較預售 -1.9%（≥ −3%）
- -4周邊機能分數 18（< 30）
Amenities
周邊機能：18 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1214 公尺（上員）
- +10公園 500 公尺內 1 座
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,214 | 上員 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 788 | 全家便利商店 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,704 | 伍聯社 | — | 1,000 |
| 公園 | 482 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 1,537 | 竹中國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,168 | 私立天主教二重幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,281 | 竹中夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,544 | 遠見眼科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,669 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,210 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 20 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | B 棟 |
|---|---|---|---|
| 7F | 50.0 萬/坪1,585 萬・31.7 坪A1棟7F號 23/06/21 | ||
| 6F | 48.3 萬/坪1,550 萬・32.1 坪A1棟6F號 24/05/16 | 48.8 萬/坪1,565 萬・32.1 坪A2棟6F號 23/06/26 | 48.1 萬/坪1,120 萬・23.3 坪B棟6F號 24/04/09 |
| 5F | 48.6 萬/坪1,560 萬・32.1 坪A1棟5F號 24/05/05 | 48.6 萬/坪1,560 萬・32.1 坪A2棟5F號 24/05/31 | 48.5 萬/坪1,130 萬・23.3 坪B棟5F號 24/03/27 |
| 4F | 48.3 萬/坪1,550 萬・32.1 坪A1棟4F號 24/07/1348.3 萬/坪1,550 萬・32.1 坪A1棟4F號 23/09/03 | 48.0 萬/坪1,540 萬・32.1 坪A2棟4F號 23/06/12 | 48.0 萬/坪1,118 萬・23.3 坪B棟4F號 24/02/25 |
| 3F | 48.0 萬/坪1,540 萬・32.1 坪A1棟3F號 24/06/17 | 48.3 萬/坪1,550 萬・32.1 坪A2棟3F號 24/04/22 | 48.1 萬/坪1,120 萬・23.3 坪B棟3F號 23/06/29 |
| 2F | 50.0 萬/坪1,605 萬・32.1 坪A1棟2F號 23/06/1550.0 萬/坪1,605 萬・32.1 坪A1棟2F號 23/06/15 | 48.0 萬/坪1,540 萬・32.1 坪A2棟2F號 24/04/1248.0 萬/坪1,540 萬・32.1 坪A2棟2F號 23/09/04 | 50.0 萬/坪1,165 萬・23.3 坪B棟2F號 24/06/0148.0 萬/坪1,118 萬・23.3 坪B棟2F號 23/09/04 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 11 | 47.4 | 11 | 48.3 |
| 2023 | 3 | 47.9 | 9 | 48.3 |
Transactions
中古成交史
14 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-07-13 | 公道路370號四樓 | 4 | 32.7 | 20.3 | 47.4 | 1,550 | 3房2廳2衛 | 升降機械 90 萬 | — |
| 2024-06-17 | 公道路370號三樓 | 3 | 32.7 | 20.3 | 47.1 | 1,540 | 3房2廳2衛 | 升降機械 110 萬 | — |
| 2024-06-01 | 公道路368號二樓 | 2 | 23.8 | 14.1 | 48.9 | 1,165 | 2房2廳1衛 | 升降機械 135 萬 | — |
| 2024-05-31 | 公道路366號五樓 | 5 | 32.7 | 20.3 | 47.8 | 1,560 | 3房2廳2衛 | 升降機械 110 萬 | — |
| 2024-05-16 | 公道路370號六樓 | 6 | 32.7 | 20.3 | 47.4 | 1,550 | 3房2廳2衛 | 升降機械 90 萬 | — |
| 2024-05-05 | 公道路370號五樓 | 5 | 32.7 | 20.3 | 47.8 | 1,560 | 3房2廳2衛 | 升降機械 110 萬 | — |
| 2024-04-22 | 公道路366號三樓 | 3 | 32.7 | 20.3 | 47.4 | 1,550 | 3房2廳2衛 | 升降機械 110 萬 | — |
| 2024-04-12 | 公道路366號二樓 | 2 | 32.7 | 20.3 | 47.1 | 1,540 | 3房2廳2衛 | 升降機械 90 萬 | — |
| 2024-04-09 | 公道路368號六樓 | 6 | 23.8 | 14.1 | 47.0 | 1,120 | 2房2廳1衛 | 升降機械 90 萬 | — |
| 2024-03-27 | 公道路368號五樓 | 5 | 23.8 | 14.1 | 47.4 | 1,130 | 2房2廳1衛 | 升降機械 90 萬 | — |
| 2024-02-25 | 公道路368號四樓 | 4 | 23.8 | 14.1 | 46.9 | 1,118 | 2房2廳1衛 | 升降機械 110 萬 | — |
| 2023-06-26 | 公道路366號六樓 | 6 | 32.7 | 20.3 | 47.9 | 1,565 | 3房2廳2衛 | 升降機械 135 萬 | — |
| 2023-06-21 | 公道路370號七樓 | 7 | 33.1 | 20.5 | 47.9 | 1,585 | 3房2廳2衛 | 升降機械 135 萬 | — |
| 2023-06-12 | 公道路366號四樓 | 4 | 32.7 | 20.3 | 47.1 | 1,540 | 3房2廳2衛 | 升降機械 90 萬 | — |
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