別名／建案名：光明路100號
竹科主人7是 2024 年完工的華廈（8 層），位在新竹縣芎林鄉光明路。實價登錄以來中古成交 21 件、中位 42.1 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 14 戶、中位 42.5 萬/坪，去化率至少 61%。社區訊號：有價無市（80 分）。
- 門牌：
- 光明路100號
- 地號：
- 上德段0102-0000
- 社區代號：
上德段0102-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-07-15
- 建商（起造人）：
- 圓福鎮建設股份有限公司
- 申報人：
- 圓福鎮建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 23 戶
- 建照：
- (111)府建字第00299號（2022-06-17）
- 自售期間：
- 1110501~1130430,代銷期間延長
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 竹科主人7｜芎林鄉光明路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 21 件
- 中位 42.1 萬/坪
- 相對本區
- 1.28×
- 芎林鄉 33.0 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 14 戶
- 解約 0，中位 42.5 萬
- 去化率
- 61%
- 14 ÷ 23 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 14 戶的中位總價約 1,743 萬（不含車位）。自備 20% 約 349 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 52,945 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 158,836 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 21 件、中位 42.1 萬/坪。看資料 →
- 單價和芎林鄉整體比起來如何？
- 單價是芎林鄉中古住宅中位（33.0 萬/坪）的 1.28 倍，比中位高 28%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 30.4% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；芎林鄉整體是 0.21 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 14 戶、解約 0 戶；備查總戶數 23 戶，去化率至少 61%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1857 公尺（上員）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 14 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 349 萬
- 貸款金額
- 1,394 萬
- 每月本息
- 52,945 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 512 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 158,836 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 7.0 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 所在的芎林鄉被標記為有價無市
- 單價是芎林鄉中位的 1.28 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 30.4%/年
- 23 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 7.0 件
- 社區價格年增
- —
- 芎林鄉 +1.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 芎林鄉中位 9 年
Score
建案評分：56 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +29%（15–35%）
- +6去化率至少 61%（14 ÷ 23 戶）
- -8所在的芎林鄉被標記為有價無市
- +6芎林鄉人口三年 +1.1%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 圓福鎮建設股份有限公司、共 23 戶
- +8交屋後中古中位 42.1 萬/坪，較預售 -0.9%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1857 公尺（上員）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 234 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（敏實科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,857 | 上員 | — | 1,500 |
| 超商 | 309 | 全家便利商店 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 234 | 芎林鄉農會農民直銷站 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 69 | 芎林兒三公園 | 8 | 500 |
| 國中小 | 1,115 | 芎林國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,316 | 私立天主教二重幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 311 | 芎林鄉公有市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 435 | 芎林鄉衛生所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 996 | 芎林鄉立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,625 | 敏實科技大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 23 戶，去化率至少 61%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 8F | 44.1 萬/坪1,810 萬・41.1 坪B棟8號 22/08/26 | 42.0 萬/坪1,330 萬・31.7 坪C棟8號 22/08/19 | |
| 7F | 44.1 萬/坪1,810 萬・41.1 坪A棟7號 23/06/04 | 42.4 萬/坪1,344 萬・31.7 坪C棟7號 22/08/20 | |
| 6F | 42.5 萬/坪1,746 萬・41.1 坪A棟6號 22/08/25 | 42.8 萬/坪1,758 萬・41.1 坪B棟6號 22/08/22 | 41.8 萬/坪1,324 萬・31.7 坪C棟6號 22/08/19 |
| 5F | 42.3 萬/坪1,740 萬・41.1 坪B棟5號 22/08/14 | 41.4 萬/坪1,310 萬・31.7 坪C棟5號 22/08/19 | |
| 4F | 43.3 萬/坪1,780 萬・41.1 坪A棟4號 23/04/19 | 40.7 萬/坪1,290 萬・31.7 坪C棟4號 22/08/18 | |
| 3F | 41.9 萬/坪1,720 萬・41.1 坪A棟3號 23/06/17 | 43.0 萬/坪1,766 萬・41.1 坪B棟3號 22/11/30 | |
| 2F | 44.7 萬/坪1,835 萬・41.1 坪B棟2號 23/12/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 8 | 43.2 | 4 | 43.7 |
| 2022 | 12 | 41.7 | 10 | 42.4 |
Transactions
中古成交史
21 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-02-29 | 光明路100號七樓之1 | 7 | 41.8 | 25.6 | 39.2 | 1,638 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 300 萬 | 0 |
| 2023-12-09 | 光明路100號二樓之1 | 2 | 41.8 | 25.6 | 43.9 | 1,835 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 300 萬 | — |
| 2023-07-12 | 光明路100號八樓之2 | 8 | 41.8 | 25.6 | 45.0 | 1,880 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-06-17 | 光明路100號三樓之2 | 3 | 41.8 | 25.6 | 41.2 | 1,720 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-06-04 | 光明路100號七樓之2 | 7 | 41.8 | 25.6 | 43.3 | 1,810 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 300 萬 | — |
| 2023-05-05 | 光明路100號五樓之2 | 5 | 41.8 | 25.6 | 41.6 | 1,740 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-04-19 | 光明路100號四樓之2 | 4 | 41.8 | 25.6 | 42.6 | 1,780 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2023-03-28 | 光明路100號四樓之1 | 4 | 41.8 | 25.6 | 43.1 | 1,800 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-03-18 | 光明路100號二樓之3 | 2 | 45.4 | 26.9 | 44.5 | 2,020 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 300 萬 | — |
| 2022-11-30 | 光明路100號三樓之1 | 3 | 41.8 | 25.6 | 42.3 | 1,766 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 300 萬 | — |
| 2022-09-24 | 光明路100號三樓之3 | 3 | 35.2 | 21.0 | 45.6 | 1,602 | 2房2廳2衛 | — | — |
| 2022-09-11 | 光明路100號二樓之2 | 2 | 41.8 | 25.6 | 45.3 | 1,892 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | — |
| 2022-08-26 | 光明路100號八樓之1 | 8 | 41.8 | 25.6 | 43.3 | 1,810 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | — |
| 2022-08-25 | 光明路100號六樓之2 | 6 | 41.8 | 25.6 | 41.8 | 1,746 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 280 萬 | — |
| 2022-08-22 | 光明路100號六樓之1 | 6 | 41.8 | 25.6 | 42.1 | 1,758 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 280 萬 | — |
| 2022-08-20 | 光明路100號七樓之3 | 7 | 32.3 | 19.3 | 41.6 | 1,344 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-08-19 | 光明路100號五樓之3 | 5 | 32.3 | 19.3 | 40.5 | 1,310 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-08-19 | 光明路100號八樓之3 | 8 | 32.3 | 19.3 | 41.1 | 1,330 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-08-19 | 光明路100號六樓之3 | 6 | 32.3 | 19.3 | 40.9 | 1,324 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2022-08-18 | 光明路100號四樓之3 | 4 | 32.3 | 19.3 | 39.9 | 1,290 | 2房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-08-14 | 光明路100號五樓之1 | 5 | 41.8 | 25.6 | 41.6 | 1,740 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 280 萬 | — |