山美是預售中的大樓（13 層），位在新竹縣芎林鄉文富街。預售已登錄 14 戶、中位 55.9 萬/坪，去化率至少 39%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 上德段0295-0000
- 社區代號：
上德段0295-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-05-06
- 建商（起造人）：
- 美德信建設股份有限公司
- 申報人：
- 美德信建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 36 戶
- 建照：
- (112)府建字第00385號（2023-09-08）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 至全案售罄止
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 山美｜芎林鄉文富街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.69×
- 芎林鄉 33.0 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 14 戶
- 解約 0，中位 55.9 萬
- 去化率
- 39%
- 14 ÷ 36 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 14 戶的中位總價約 2,469 萬（不含車位）。自備 20% 約 494 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 74,999 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 224,996 元。看資料 →
- 單價和芎林鄉整體比起來如何？
- 單價是芎林鄉中古住宅中位（33.0 萬/坪）的 1.69 倍，比中位高 69%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 14 戶、解約 0 戶；備查總戶數 36 戶，去化率至少 39%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 7 家；超市／量販 1 公里內 5 家（最近 89 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 14 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 494 萬
- 貸款金額
- 1,975 萬
- 每月本息
- 74,999 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 725 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 224,996 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是芎林鄉中位的 1.69 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比芎林鄉中古貴 +69%
- 溢價超過 60%
- 對芎林鄉中古溢價 +69%（≥ 60%）
- 近兩季登錄只有前兩季的 27%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 36 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 芎林鄉 +1.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 芎林鄉中位 9 年
Score
建案評分：19 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +69%（> 60%）
- 0去化率至少 39%（14 ÷ 36 戶）
- -4近兩季登錄 3 戶，比前兩季（11）少一半以上
- -8所在的芎林鄉被標記為有價無市
- +6芎林鄉人口三年 +1.1%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 美德信建設股份有限公司、共 36 戶
- 0周邊機能分數 60
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 89 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（敏實科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,059 | 上員 | — | 1,500 |
| 超商 | 68 | 7-Eleven | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 89 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 103 | 公四水霧公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 748 | 芎林國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 2,225 | 私立天主教二重幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 199 | 芎林鄉公有市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 243 | 芎林鄉衛生所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 623 | 芎林鄉立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,445 | 敏實科技大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 36 戶，去化率至少 39%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 13F | 55.8 萬/坪2,568 萬・46 坪B棟13F號 25/10/05 | ||
| 11F | 56.4 萬/坪2,596 萬・46 坪A棟11F號 25/10/07 | 58.8 萬/坪2,208 萬・37.5 坪C棟11F號 25/10/07 | |
| 9F | 57.0 萬/坪2,620 萬・46 坪A棟9F號 25/11/21 | ||
| 8F | 56.0 萬/坪2,575 萬・46 坪A棟8F號 25/10/07 | 57.4 萬/坪2,155 萬・37.5 坪C棟8F號 25/10/03 | |
| 7F | 55.8 萬/坪2,565 萬・46 坪A棟7F號 25/10/24 | 55.1 萬/坪2,538 萬・46 坪B棟7F號 25/10/12 | 57.1 萬/坪2,145 萬・37.5 坪C棟7F號 25/10/07 |
| 5F | 56.7 萬/坪2,130 萬・37.5 坪C棟5F號 26/01/11 | ||
| 4F | 54.0 萬/坪2,482 萬・46 坪A棟4F號 26/03/10 | 53.3 萬/坪2,455 萬・46 坪B棟4F號 26/03/29 | 54.8 萬/坪2,058 萬・37.5 坪C棟4F號 25/10/19 |
| 3F | 55.1 萬/坪2,070 萬・37.5 坪C棟3F號 25/10/08 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 3 | 54.0 |
| 2025 | — | — | 11 | 56.0 |
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