悠遊墅3是預售中的透天（5 層），位在新竹縣芎林鄉1073-。預售已登錄 11 戶、中位 51.0 萬/坪，去化率至少 55%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 金獅段1073-0000、金獅段1073-0001、金獅段1073-0005、金獅段1073-0007、金獅段1073-0009、金獅段1073-0011、金獅段1073-0012、金獅段1073-0014 等 13 筆
- 社區代號：
金獅段1073-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-04-22
- 建商（起造人）：
- 富榮建設股份有限公司
- 申報人：
- 富榮建設股份有限公司(負責人：林字鴻)
- 層棟戶數：
- 20 戶
- 建照：
- (112)府建字第00485號（2023-11-24）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130501~1150430
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 悠遊墅3｜芎林鄉三民路 與 金獅一街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.55×
- 芎林鄉 33.0 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 51.0 萬
- 去化率
- 55%
- 11 ÷ 20 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 2,647 萬（不含車位）。自備 20% 約 529 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 80,405 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 241,216 元。看資料 →
- 單價和芎林鄉整體比起來如何？
- 單價是芎林鄉中古住宅中位（33.0 萬/坪）的 1.55 倍，比中位高 55%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶；備查總戶數 20 戶，去化率至少 55%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 33 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1791 公尺（上員）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 529 萬
- 貸款金額
- 2,118 萬
- 每月本息
- 80,405 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 777 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 241,216 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是芎林鄉中位的 1.55 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比芎林鄉中古貴 +55%
- 五年換手率
- —
- 20 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 芎林鄉 +1.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 芎林鄉中位 9 年
Score
建案評分：38 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +55%（35–60%）
- +6去化率至少 55%（11 ÷ 20 戶）
- -8所在的芎林鄉被標記為有價無市
- +6芎林鄉人口三年 +1.1%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 富榮建設股份有限公司、共 20 戶
- 0周邊機能分數 33
Amenities
周邊機能：33 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1791 公尺（上員）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,791 | 上員 | — | 1,500 |
| 超商 | 60 | 7-Eleven | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,399 | 芎林鄉農會農民直銷站 | — | 1,000 |
| 公園 | 346 | 金獅公一公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 2,309 | 芎林國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,920 | 萌寶貝國際幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 280 | 芎林夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,664 | 芎林鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,980 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 2,203 | 芎林鄉立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,564 | 敏實科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 20 戶，去化率至少 55%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 未標樓層 | 51.5 萬/坪2,675 萬・51.9 坪B棟14號 25/03/1253.0 萬/坪2,750 萬・51.9 坪B棟12號 24/11/2051.0 萬/坪2,645 萬・51.9 坪B棟11號 24/11/0850.9 萬/坪2,644 萬・51.9 坪B棟16號 24/11/0851.1 萬/坪2,650 萬・51.9 坪B棟9號 24/08/2152.9 萬/坪3,300 萬・62.4 坪A棟5號 24/07/2951.0 萬/坪2,647 萬・51.9 坪B棟15號 24/07/2349.0 萬/坪2,545 萬・51.9 坪B棟18號 24/07/1550.7 萬/坪2,630 萬・51.9 坪B棟7號 24/07/1449.8 萬/坪3,168 萬・63.6 坪A棟1號 24/06/3046.2 萬/坪2,588 萬・56 坪B棟20號 24/06/30 | |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 10 | 50.9 |