別名／建案名：仁德路255號
帝賦2是 2023 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮仁德路。實價登錄以來中古成交 7 件、中位 17.6 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 20 戶、中位 17.3 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 仁德路255號
- 地號：
- 仁德段0928-0000
- 社區代號：
仁德段0928-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-08-30
- 建商（起造人）：
- 日順建設有限公司
- 申報人：
- 日順建設有限公司
- 層棟戶數：
- 20 戶
- 建照：
- (110)栗商建竹建字第00092號（2021-07-07）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1100901~1110331
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 日順建設-帝賦2｜竹南鎮仁德段928地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 7 件
- 中位 17.6 萬/坪
- 相對本區
- 0.63×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 0，中位 17.3 萬
- 去化率
- 100%
- 20 ÷ 20 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 493 萬（不含車位）。自備 20% 約 99 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 14,975 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 44,926 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 7 件、中位 17.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 0.63 倍，比中位低 37%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 5.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 0 戶；備查總戶數 20 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 48 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1680 公尺（談文）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 99 萬
- 貸款金額
- 394 萬
- 每月本息
- 14,975 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 145 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 44,926 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- 5.0%/年
- 20 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：67 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -38%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（20 ÷ 20 戶）
- +320 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 日順建設有限公司、共 20 戶
- +8交屋後中古中位 17.6 萬/坪，較預售 +1.7%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 48
Amenities
周邊機能：48 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1680 公尺（談文）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 374 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,680 | 談文 | — | 1,500 |
| 超商 | 410 | OK超商 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 374 | 美廉社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 457 | 港墘社區公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 553 | 海口國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,458 | 夏恩 | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 2,090 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,819 | 竹南鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,978 | 育達科技大學 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 20 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 20 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5F | 19.3 萬/坪483 萬・25.1 坪A棟5號 22/02/28 | 18.4 萬/坪663 萬・35.9 坪B棟5號 22/02/28 | 17.9 萬/坪513 萬・28.7 坪C棟5號 21/12/01 | 17.3 萬/坪640 萬・37 坪D棟5號 21/10/31 | 17.3 萬/坪425 萬・24.6 坪E棟5號 21/11/20 |
| 4F | 17.9 萬/坪448 萬・25.1 坪A棟4號 21/11/25 | 17.5 萬/坪628 萬・35.9 坪B棟4號 21/11/07 | 17.3 萬/坪498 萬・28.7 坪C棟4號 21/11/11 | 16.6 萬/坪613 萬・37 坪D棟4號 21/11/03 | 17.8 萬/坪438 萬・24.6 坪E棟4號 21/11/11 |
| 3F | 17.4 萬/坪435 萬・25.1 坪A棟3號 21/10/27 | 17.0 萬/坪610 萬・35.9 坪B棟3號 21/10/31 | 17.0 萬/坪488 萬・28.7 坪C棟3號 21/11/26 | 16.4 萬/坪605 萬・37 坪D棟3號 21/10/22 | 17.4 萬/坪428 萬・24.6 坪E棟3號 21/11/02 |
| 2F | 17.5 萬/坪438 萬・25.1 坪A棟2號 21/11/17 | 16.8 萬/坪603 萬・35.9 坪B棟2號 21/11/03 | 16.6 萬/坪478 萬・28.7 坪C棟2號 21/12/05 | 16.1 萬/坪595 萬・37 坪D棟2號 21/10/19 | 16.6 萬/坪408 萬・24.6 坪E棟2號 21/11/02 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 2 | — | — | — |
| 2022 | — | — | 2 | — |
| 2021 | 4 | 17.2 | 18 | 17.3 |
Transactions
中古成交史
7 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-10-06 | 仁德路255號五樓之三 | 5 | 22.9 | 21.3 | 41.2估 | 945 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 200 萬（估） | 1 |
| 2023-12-11 | 仁德路255號二樓之一 | 2 | 18.9 | 18.2 | 35.6估 | 675 | 2房2廳2衛 | 其他 約 95 萬（估） | 0 |
| 2023-08-21 | 仁德路255號四樓之六 | 4 | 23.6 | 18.1 | 25.4估 | 600 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 約 100 萬（估） | 0 |
| 2021-12-05 | 仁德路255號二樓之三 | 2 | 32.2 | 21.3 | 17.3 | 478 | 2房2廳2衛 | 一樓平面 80 萬 | — |
| 2021-10-31 | 仁德路255號三樓之二 | 3 | 39.4 | 25.7 | 17.6 | 610 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 85 萬 | — |
| 2021-10-22 | 仁德路255號三樓之五 | 3 | 40.5 | 26.9 | 17.1 | 605 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 85 萬 | — |
| 2021-10-19 | 仁德路255號二樓之五 | 2 | 40.5 | 26.9 | 16.8 | 595 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 85 萬 | — |