誠美是預售中的透天（4 層），位在苗栗縣竹南鎮科專二路。預售已登錄 14 戶、中位 34.5 萬/坪，去化率至少 56%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 大同段0812-0000、大同段0812-0026、大同段0812-0027、大同段0812-0028、大同段0812-0029、大同段0812-0036、大同段0812-0037、大同段0812-0038 等 17 筆
- 社區代號：
大同段0812-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-01-05
- 建商（起造人）：
- 喬昱建設股份有限公司
- 申報人：
- 喬昱建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 25 戶
- 建照：
- (111)栗商建竹建字第0113號（2022-10-20）
- 自售期間：
- 1111108~完銷
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 誠美｜竹南鎮科專二路、科專五路口
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.23×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 14 戶
- 解約 0，中位 34.5 萬
- 去化率
- 56%
- 14 ÷ 25 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 14 戶的中位總價約 2,488 萬（不含車位）。自備 20% 約 498 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 75,576 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 226,727 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.23 倍，比中位高 23%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 14 戶、解約 0 戶；備查總戶數 25 戶，去化率至少 56%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 35 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 4 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 332 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 14 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 498 萬
- 貸款金額
- 1,990 萬
- 每月本息
- 75,576 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 730 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 226,727 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.23 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率 0.0%／年（25 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 25 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：42 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +23%（15–35%）
- +6去化率至少 56%（14 ÷ 25 戶）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 喬昱建設股份有限公司、共 25 戶
- 0周邊機能分數 35
Amenities
周邊機能：35 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 332 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 207 | 萊爾富 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 332 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 195 | 大埔二街小公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 1,073 | 大同高中 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,339 | 愛柏園幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,540 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,536 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 2,722 | 為恭紀念醫院 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,062 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 14 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 25 戶，去化率至少 56%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 34.3 萬/坪2,468 萬・72 坪A棟3號 24/02/0133.9 萬/坪2,430 萬・71.6 坪C棟2號 24/01/3134.5 萬/坪2,496 萬・72.4 坪C棟3號 24/01/3134.7 萬/坪2,500 萬・72 坪A棟8號 23/12/0734.8 萬/坪2,450 萬・70.4 坪A棟13號 23/11/2435.1 萬/坪2,548 萬・72.6 坪C棟1號 23/11/2035.2 萬/坪2,536 萬・72 坪A棟6號 23/10/2029.3 萬/坪2,148 萬・73.4 坪B棟10號 23/10/2034.6 萬/坪2,530 萬・73.1 坪A棟15號 23/10/1934.9 萬/坪2,510 萬・72 坪A棟7號 23/10/1832.8 萬/坪2,328 萬・71 坪B棟9號 23/08/3033.0 萬/坪2,318 萬・70.3 坪B棟1號 23/08/2534.4 萬/坪2,480 萬・72 坪A棟5號 23/08/2134.9 萬/坪2,600 萬・74.6 坪A棟2號 23/08/14 | ||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 3 | 34.3 |
| 2023 | — | — | 11 | 34.7 |
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