別名／建案名：佳北二街176號
御國佳緣是 2025 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣竹南鎮佳北二街。實價登錄以來中古成交 13 件、中位 20.1 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 28 戶、中位 23.6 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 佳北二街176號
- 地號：
- 天聲段0598-0000、天聲段0598-0001、天聲段0598-0002、天聲段0598-0003、天聲段0598-0004、天聲段0598-0005、天聲段0598-0006、天聲段0598-0007 等 19 筆
- 社區代號：
天聲段0598-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-08-16
- 建商（起造人）：
- 弘?建設股份有限公司
- 申報人：
- 弘?建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 28 戶
- 建照：
- (111)栗商建竹建字第0089號（2022-08-09）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110823~1111001
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 御國佳緣｜竹南鎮佳北二街
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 13 件
- 中位 20.1 萬/坪
- 相對本區
- 0.72×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 28 戶
- 解約 0，中位 23.6 萬
- 去化率
- 100%
- 28 ÷ 28 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 28 戶的中位總價約 1,468 萬（不含車位）。自備 20% 約 294 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 44,592 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 133,776 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 13 件、中位 20.1 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 0.72 倍，比中位低 28%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 5.4% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 28 戶、解約 0 戶；備查總戶數 28 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 20 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 1 家；國中小 800 公尺內 2 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 28 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 294 萬
- 貸款金額
- 1,174 萬
- 每月本息
- 44,592 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 431 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 133,776 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 交屋後中古較預售 -14.8%（≤ −10%）
- 五年換手率
- 5.4%/年
- 28 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.5 件
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：47 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -16%（≤ 15%）
- +12去化率至少 100%（28 ÷ 28 戶）
- +328 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 弘?建設股份有限公司、共 28 戶
- -8交屋後中古中位 20.1 萬/坪，較預售 -14.8%（< −10%）
- -4周邊機能分數 20（< 30）
Amenities
周邊機能：20 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10國中小 800 公尺內 2 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,079 | 崎頂 | — | 1,500 |
| 超商 | 423 | 全家便利商店 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,584 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 617 | — | — | 500 |
| 國中小 | 320 | 山佳國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 1,560 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,533 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,980 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 28 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 28 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 5F | 31.7 萬/坪估808 萬・25.5 坪A棟5號 22/12/04 | 22.4 萬/坪908 萬・40.5 坪B棟5號 22/11/12 | 23.2 萬/坪估818 萬・35.2 坪C棟5號 23/03/18 |
| 4F | 24.1 萬/坪估828 萬・34.3 坪A棟4號 22/12/08 | 21.5 萬/坪估758 萬・35.2 坪C棟4號 23/09/24 | |
| 3F | 23.8 萬/坪估818 萬・34.3 坪A棟3號 23/04/08 | 21.8 萬/坪估790 萬・36.3 坪B棟3號 22/12/04 | 22.1 萬/坪估778 萬・35.2 坪C棟3號 23/10/13 |
| 2F | 22.1 萬/坪估758 萬・34.3 坪A棟2號 23/05/23 | 20.4 萬/坪估740 萬・36.3 坪B棟2號 23/06/30 | |
| 未標樓層 | 26.3 萬/坪1,800 萬・68.3 坪A棟5號 24/11/2723.6 萬/坪1,476 萬・62.5 坪B棟3號 23/11/3024.1 萬/坪1,495 萬・62.1 坪B棟7號 23/10/2525.3 萬/坪1,670 萬・66 坪A棟2號 23/08/1723.8 萬/坪1,490 萬・62.5 坪B棟5號 23/08/0121.2 萬/坪估768 萬・36.3 坪B棟4號 23/06/3027.2 萬/坪1,750 萬・64.3 坪A棟1號 23/05/0923.6 萬/坪1,478 萬・62.5 坪B棟9號 23/03/2723.5 萬/坪1,488 萬・63.4 坪B棟8號 23/03/2626.0 萬/坪1,776 萬・68.3 坪A棟3號 22/12/0726.5 萬/坪1,668 萬・63.1 坪B棟13號 22/11/1423.8 萬/坪1,490 萬・62.5 坪B棟2號 22/11/1223.5 萬/坪1,468 萬・62.5 坪B棟10號 22/11/0522.8 萬/坪1,400 萬・61.3 坪B棟6號 22/11/0524.9 萬/坪1,698 萬・68.3 坪A棟5號 22/11/0123.6 萬/坪1,498 萬・63.5 坪B棟1號 22/10/2923.5 萬/坪1,468 萬・62.5 坪B棟11號 22/10/2923.3 萬/坪1,450 萬・62.1 坪B棟12號 22/10/25 | ||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2 | — | — | — |
| 2024 | — | — | 1 | — |
| 2023 | 7 | 20.0 | 14 | 23.5 |
| 2022 | 4 | 22.3 | 13 | 23.6 |
Transactions
中古成交史
13 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-07-27 | 佳北二街176號四樓之三 | 4 | 31.6 | 24.5 | 34.7估 | 1,098 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | 0 |
| 2025-05-09 | 佳北二街176號二樓之三 | 2 | 35.1 | 24.5 | 19.7估 | 690 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | 0 |
| 2023-10-13 | 佳北二街176號三樓之三 | 3 | 34.8 | 24.5 | 20.1估 | 698 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2023-09-24 | 佳北二街176號四樓之三 | 4 | 34.8 | 24.5 | 19.5估 | 678 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2023-06-30 | 佳北二街176號二樓之二 | 2 | 35.9 | 24.7 | 18.4估 | 660 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2023-06-30 | 佳北二街176號四樓之二 | 4 | 35.9 | 24.7 | 19.2估 | 688 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2023-05-23 | 佳北二街176號二樓之一 | 2 | 33.8 | 23.8 | 20.0估 | 678 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2023-04-08 | 佳北二街176號三樓之一 | 3 | 33.8 | 23.8 | 20.6估 | 698 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2023-03-18 | 佳北二街176號五樓之三 | 5 | 34.8 | 24.5 | 20.1估 | 698 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2022-12-08 | 佳北二街176號四樓之一 | 4 | 33.8 | 23.8 | 20.9估 | 708 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2022-12-04 | 佳北二街176號三樓之二 | 3 | 35.9 | 24.7 | 18.7估 | 670 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 220 萬（估） | — |
| 2022-12-04 | 佳北二街176號五樓之一 | 5 | 30.7 | 23.8 | 25.3估 | 778 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | — |
| 2022-11-12 | 佳北二街176號五樓之二 | 5 | 32.7 | 24.7 | 23.8估 | 778 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | — |