弘上雅苑是預售中的華廈（10 層），位在苗栗縣竹南鎮龍昇街。預售已登錄 32 戶、中位 35.3 萬/坪，去化率至少 80%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 后厝段0290-0000
- 社區代號：
后厝段0290-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-03-06
- 建商（起造人）：
- 弘上建設有限公司
- 申報人：
- 弘上建設有限公司
- 層棟戶數：
- 40 戶
- 建照：
- 栗商建竹建字00204號（2024-01-08）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130220~1131231
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 弘上雅苑｜竹南鎮龍昇街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.26×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 32 戶
- 解約 0，中位 35.3 萬
- 去化率
- 80%
- 32 ÷ 40 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 32 戶的中位總價約 1,181 萬（不含車位）。自備 20% 約 236 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 35,874 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 107,622 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.26 倍，比中位高 26%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 32 戶、解約 0 戶；備查總戶數 40 戶，去化率至少 80%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 48 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1771 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 32 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 236 萬
- 貸款金額
- 945 萬
- 每月本息
- 35,874 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 347 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 107,622 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.26 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 40 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：51 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +26%（15–35%）
- +12去化率至少 80%（32 ÷ 40 戶）
- +332 戶登錄沒有解約
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 弘上建設有限公司、共 40 戶
- 0周邊機能分數 48
Amenities
周邊機能：48 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1771 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 312 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,771 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 115 | 7-Eleven | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 312 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 295 | — | 1 | 500 |
| 國中小 | 1,034 | 中興商工 | — | 800 |
| 幼兒園 | 239 | 竹南鎮立幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 1,134 | 竹南鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,586 | 竹南鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 32 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 40 戶，去化率至少 80%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 10F | 35.7 萬/坪1,128 萬・31.6 坪A棟10號 24/05/05 | 36.8 萬/坪1,742 萬・47.3 坪B棟10號 24/06/03 | 37.0 萬/坪1,736 萬・46.9 坪D棟10號 24/03/16 | 36.0 萬/坪1,138 萬・31.6 坪E棟10號 24/05/18 | |
| 9F | 35.8 萬/坪1,182 萬・33 坪A棟9號 24/04/20 | 35.7 萬/坪1,650 萬・46.2 坪B棟9號 24/05/25 | 38.8 萬/坪1,310 萬・33.8 坪C棟9號 24/05/08 | 35.3 萬/坪1,616 萬・45.8 坪D棟9號 24/05/02 | 36.5 萬/坪1,127 萬・30.9 坪E棟9號 24/04/15 |
| 8F | 35.3 萬/坪1,165 萬・33 坪A棟8號 24/04/20 | 34.6 萬/坪1,598 萬・46.2 坪B棟8號 24/04/07 | 38.8 萬/坪1,310 萬・33.8 坪C棟8號 24/05/16 | 35.3 萬/坪1,618 萬・45.8 坪D棟8號 24/04/18 | 35.2 萬/坪1,086 萬・30.9 坪E棟8號 24/04/22 |
| 7F | 34.3 萬/坪1,132 萬・33 坪A棟7號 24/03/31 | 33.6 萬/坪1,551 萬・46.2 坪B棟7號 24/03/21 | 37.6 萬/坪1,270 萬・33.8 坪C棟7號 24/04/13 | 35.5 萬/坪1,096 萬・30.9 坪E棟7號 24/05/08 | |
| 6F | 33.3 萬/坪1,098 萬・33 坪A棟6號 24/04/27 | 35.8 萬/坪1,210 萬・33.8 坪C棟6號 24/04/20 | 32.4 萬/坪1,485 萬・45.8 坪D棟6號 24/04/21 | 35.2 萬/坪1,088 萬・30.9 坪E棟6號 24/04/20 | |
| 5F | 33.0 萬/坪1,088 萬・33 坪A棟5號 24/04/14 | 34.9 萬/坪1,180 萬・33.8 坪C棟5號 24/03/23 | 32.2 萬/坪1,475 萬・45.8 坪D棟5號 24/03/27 | 34.0 萬/坪1,050 萬・30.9 坪E棟5號 24/03/19 | |
| 4F | 32.5 萬/坪1,073 萬・33 坪A棟4號 24/04/28 | 32.5 萬/坪1,502 萬・46.2 坪B棟4號 24/05/10 | 34.6 萬/坪1,170 萬・33.8 坪C棟4號 24/04/25 | 32.4 萬/坪1,485 萬・45.8 坪D棟4號 24/03/28 | 33.0 萬/坪1,020 萬・30.9 坪E棟4號 24/03/19 |
| 3F | 35.5 萬/坪1,160 萬・32.7 坪C棟3號 24/05/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 32 | 35.3 |