龍山湛no.5是預售中的透天（5 層），位在苗栗縣竹南鎮佳北二街。預售已登錄 11 戶（解約 1 戶）、中位 38.4 萬/坪，去化率至少 31%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 天聲段0469-0000、天聲段0469-0014、天聲段0469-0015、天聲段0469-0016、天聲段0469-0018、天聲段0469-0019、天聲段0469-0020、天聲段0469-0021 等 15 筆
- 社區代號：
天聲段0469-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-07-11
- 建商（起造人）：
- 鑫鉅圓資產管理顧問有限公司
- 申報人：
- 鑫鉅圓資產管理顧問有限公司
- 層棟戶數：
- 35 戶
- 建照：
- (112)栗商建竹建字第00310號（2023-03-09）
- 自售期間：
- 1150824~1160531
- 代銷期間：
- 1120901~1161231
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 龍山湛no.5｜竹南鎮佳北二街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.37×
- 竹南鎮 28.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 1，中位 38.4 萬
- 去化率
- 31%
- 11 ÷ 35 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 2,788 萬（不含車位）。自備 20% 約 558 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 84,688 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 254,065 元。看資料 →
- 單價和竹南鎮整體比起來如何？
- 單價是竹南鎮中古住宅中位（28.1 萬/坪）的 1.37 倍，比中位高 37%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 1 戶；備查總戶數 35 戶，去化率至少 31%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 20 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 1 家；國中小 800 公尺內 2 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 558 萬
- 貸款金額
- 2,230 萬
- 每月本息
- 84,688 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 818 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 254,065 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹南鎮中位的 1.37 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹南鎮中古貴 +37%
- 所在的竹南鎮被標記為高估區
- 預售解約率 8.3%（1 戶）
- 五年換手率
- —
- 35 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹南鎮 -11.8%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹南鎮中位 11 年
Score
建案評分：7 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +37%（35–60%）
- 0去化率至少 31%（11 ÷ 35 戶）
- -15解約率 8.3%（1 戶，≥ 3%）
- -10所在的竹南鎮被標記為高估區
- +6竹南鎮人口三年 +3.6%（≥ +1%）
- -4竹南鎮租金報酬率 2.33%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鑫鉅圓資產管理顧問有限公司、共 35 戶
- -4周邊機能分數 20（< 30）
Amenities
周邊機能：20 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10國中小 800 公尺內 2 所
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,020 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 338 | 全家便利商店 | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,574 | 全聯福利中心 | — | 1,000 |
| 公園 | 630 | — | — | 500 |
| 國中小 | 246 | 山佳國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 1,477 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 2,954 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,467 | 宏安診所 | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 1,900 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 12 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 35 戶，去化率至少 31%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 未標樓層 | 39.1 萬/坪4,200 萬・107.5 坪A棟1號 25/06/2234.2 萬/坪4,043 萬・118.2 坪A棟2號 25/03/1541.2 萬/坪2,988 萬・72.6 坪B棟8號 24/11/0641.5 萬/坪3,888 萬・93.8 坪A棟17號 24/09/2038.4 萬/坪2,788 萬・72.6 坪B棟6號 24/07/2436.9 萬/坪2,588 萬・70.1 坪C棟2號 24/06/1936.5 萬/坪2,688 萬・73.7 坪B棟1號 24/06/0138.4 萬/坪2,788 萬・72.6 坪B棟11號 24/06/0137.0 萬/坪2,688 萬・72.6 坪B棟7號 24/05/2738.4 萬/坪2,788 萬・72.6 坪B棟9號 24/05/1537.0 萬/坪2,688 萬・72.6 坪B棟5號 24/05/0437.0 萬/坪2,688 萬・72.6 坪B棟3號 24/05/03 | ||
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 2 | — |
| 2024 | — | — | 9 | 38.4 |