品益君品是預售中的大樓（12 層），位在新竹市北區榮濱路。預售已登錄 42 戶、中位 32.9 萬/坪，去化率至少 93%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 南華段0446-0000
- 社區代號：
南華段0446-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-05-26
- 建商（起造人）：
- 品益建設有限公司
- 申報人：
- 品益建設有限公司
- 層棟戶數：
- 45 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00250號（2022-12-19）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 自合約備查完成~售完為止
- 使用分區：
- 第一種商業區
- 備查建案名稱：
- 品益君品｜新竹市榮濱路19巷27號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.98×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 42 戶
- 解約 0，中位 32.9 萬
- 去化率
- 93%
- 42 ÷ 45 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 42 戶的中位總價約 1,134 萬（不含車位）。自備 20% 約 227 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 34,446 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 103,339 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 0.98 倍，比中位低 2%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 42 戶、解約 0 戶；備查總戶數 45 戶，去化率至少 93%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1635 公尺（槺榔驛）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 42 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 227 萬
- 貸款金額
- 907 萬
- 每月本息
- 34,446 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 333 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 103,339 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（45 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是北區中位的 0.98 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 45 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -2%（≤ 15%）
- +12去化率至少 93%（42 ÷ 45 戶）
- +342 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 品益建設有限公司、共 45 戶
- 0周邊機能分數 63
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1635 公尺（槺榔驛）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 447 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,635 | 槺榔驛 | — | 1,500 |
| 超商 | 112 | 7-Eleven | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 447 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 63 | 蟹仔埔公園 | 3 | 500 |
| 國中小 | 285 | 南華國中 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 1,088 | 南寮國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 773 | 新竹市南寮市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 600 | 新竹市立圖書館南寮分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 42 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 45 戶，去化率至少 93%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 12F | 33.3 萬/坪1,091 萬・32.7 坪B棟12F號 23/06/30 | 32.8 萬/坪1,014 萬・30.9 坪C棟12F號 23/07/20 | 32.8 萬/坪1,014 萬・30.9 坪D棟12F號 23/07/21 | |
| 11F | 34.5 萬/坪1,194 萬・34.6 坪A棟11F號 23/06/30 | 34.5 萬/坪1,194 萬・34.6 坪B棟11F號 23/06/29 | 34.5 萬/坪1,182 萬・34.2 坪C棟11F號 24/02/23 | 33.7 萬/坪1,155 萬・34.2 坪D棟11F號 24/01/02 |
| 10F | 34.5 萬/坪1,194 萬・34.6 坪A棟10F號 23/07/11 | 34.5 萬/坪1,194 萬・34.6 坪B棟10F號 23/07/10 | 32.9 萬/坪1,125 萬・34.2 坪C棟10F號 23/07/16 | 33.1 萬/坪1,133 萬・34.2 坪D棟10F號 23/08/11 |
| 9F | 34.2 萬/坪1,183 萬・34.6 坪A棟9F號 23/07/04 | 34.2 萬/坪1,183 萬・34.6 坪B棟9F號 23/07/24 | 33.2 萬/坪1,135 萬・34.2 坪C棟9F號 23/12/29 | 32.9 萬/坪1,125 萬・34.2 坪D棟9F號 23/08/24 |
| 8F | 33.8 萬/坪1,172 萬・34.6 坪B棟8F號 23/06/30 | 32.9 萬/坪1,125 萬・34.2 坪C棟8F號 23/11/25 | 32.9 萬/坪1,125 萬・34.2 坪D棟8F號 23/12/22 | |
| 7F | 33.4 萬/坪1,157 萬・34.6 坪A棟7F號 23/07/15 | 33.5 萬/坪1,161 萬・34.6 坪B棟7F號 23/06/30 | 33.4 萬/坪1,142 萬・34.2 坪C棟7F號 24/02/23 | 32.6 萬/坪1,115 萬・34.2 坪D棟7F號 23/09/15 |
| 6F | 33.1 萬/坪1,145 萬・34.6 坪A棟6F號 23/06/29 | 33.1 萬/坪1,148 萬・34.6 坪B棟6F號 23/07/05 | 33.2 萬/坪1,135 萬・34.2 坪C棟6F號 24/03/08 | 31.6 萬/坪1,082 萬・34.2 坪D棟6F號 23/08/15 |
| 5F | 32.9 萬/坪1,140 萬・34.6 坪A棟5F號 23/06/29 | 32.9 萬/坪1,138 萬・34.6 坪B棟5F號 23/07/19 | 33.1 萬/坪1,132 萬・34.2 坪C棟5F號 24/03/08 | 31.8 萬/坪1,087 萬・34.2 坪D棟5F號 23/07/23 |
| 4F | 32.1 萬/坪1,111 萬・34.6 坪A棟4F號 23/06/30 | 32.1 萬/坪1,111 萬・34.6 坪B棟4F號 23/08/08 | 32.2 萬/坪1,102 萬・34.2 坪C棟4F號 24/03/14 | 31.0 萬/坪1,060 萬・34.2 坪D棟4F號 23/08/16 |
| 3F | 32.6 萬/坪1,130 萬・34.6 坪A棟3F號 23/08/26 | 33.0 萬/坪1,142 萬・34.6 坪B棟3F號 23/09/01 | 32.6 萬/坪1,115 萬・34.2 坪C棟3F號 24/03/09 | 32.6 萬/坪1,115 萬・34.2 坪D棟3F號 24/02/21 |
| 2F | 32.9 萬/坪1,140 萬・34.6 坪A棟2F號 23/11/28 | 33.5 萬/坪1,160 萬・34.6 坪B棟2F號 23/12/14 | 32.3 萬/坪1,105 萬・34.2 坪C棟2F號 24/03/14 | 31.4 萬/坪1,075 萬・34.2 坪D棟2F號 24/01/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 10 | 32.8 |
| 2023 | — | — | 32 | 32.9 |