日光聚是預售中的大樓（13 層），位在新竹市北區延平路一段。預售已登錄 27 戶、中位 56.5 萬/坪，去化率至少 23%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 崙子段2102-0000、崙子段2103-0000、崙子段2104-0000、崙子段2105-0000、崙子段2106-0000、崙子段2106-0002、崙子段2106-0007、崙子段2106-0008 等 13 筆
- 社區代號：
崙子段2102-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-01-07
- 建商（起造人）：
- 金弘開發建設有限公司
- 申報人：
- 金弘開發建設有限公司
- 層棟戶數：
- 119 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00124號（2024-08-14）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140121~1151231,銷售完畢
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 日光聚｜新竹市延平路一段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.68×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 27 戶
- 解約 0，中位 56.5 萬
- 去化率
- 23%
- 27 ÷ 119 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 27 戶的中位總價約 1,675 萬（不含車位）。自備 20% 約 335 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 50,880 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 152,640 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.68 倍，比中位高 68%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 27 戶、解約 0 戶；備查總戶數 119 戶，去化率至少 23%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 4 家；超市／量販 1 公里內 6 家（最近 422 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 27 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 335 萬
- 貸款金額
- 1,340 萬
- 每月本息
- 50,880 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 492 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 152,640 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.68 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +68%
- 溢價超過 60%
- 開賣 18 個月去化率只有 23%，預售價格年增 +7.9%，量不動價不降
- 對北區中古溢價 +68%（≥ 35%）
- 開賣 18 個月去化率 23%，預售價格年增 +7.9%（≥ +5%）
- 解約率 0.0%（≤ 1%）
- 對北區中古溢價 +68%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 119 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：34 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +68%（> 60%）
- 0去化率至少 23%（27 ÷ 119 戶）
- +327 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 金弘開發建設有限公司、共 119 戶
- 0周邊機能分數 60
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 6 家（最近 422 公尺）
- +10公園 500 公尺內 5 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +10醫院 727 公尺（和平醫院）
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,231 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 43 | 蝦皮店到店 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 422 | 全聯福利中心 | 6 | 1,000 |
| 公園 | 201 | 米粉寮公園 | 5 | 500 |
| 國中小 | 579 | 竹光國中 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 749 | 頂埔國小附設幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,353 | 北門市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,370 | 新竹市香山衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 727 | 和平醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,170 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,992 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 27 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 119 戶，去化率至少 23%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 13F | 61.3 萬/坪1,350 萬・22 坪B棟I13號 25/10/05 | |
| 12F | 61.3 萬/坪1,350 萬・22 坪B棟I-12號 26/08/0258.6 萬/坪2,228 萬・38 坪B棟12G號 25/02/16 | |
| 11F | 57.9 萬/坪1,780 萬・30.7 坪A棟11C號 25/08/18 | 60.8 萬/坪1,338 萬・22 坪B棟I-11號 26/01/29 |
| 10F | 58.6 萬/坪1,776 萬・30.3 坪A棟10D號 25/02/15 | 61.3 萬/坪1,337 萬・21.8 坪B棟10I號 25/03/17 |
| 9F | 56.2 萬/坪1,725 萬・30.7 坪A棟9C號 25/11/03 | 61.1 萬/坪1,333 萬・21.8 坪B棟9I號 25/03/18 |
| 8F | 61.0 萬/坪1,342 萬・22 坪B棟8I號 25/05/3157.4 萬/坪1,878 萬・32.7 坪B棟8J號 25/02/22 | |
| 7F | 56.5 萬/坪1,695 萬・30 坪A棟7C號 25/04/07 | 60.4 萬/坪1,330 萬・22 坪B棟I-7號 26/05/0656.0 萬/坪2,129 萬・38 坪B棟7G號 25/03/10 |
| 6F | 55.9 萬/坪1,677 萬・30 坪A棟6C號 25/02/15 | 60.2 萬/坪1,325 萬・22 坪B棟I-6號 26/01/03 |
| 5F | 55.3 萬/坪1,659 萬・30 坪A棟5C號 25/04/0155.6 萬/坪1,685 萬・30.3 坪A棟5D號 25/03/20 | 54.8 萬/坪2,125 萬・38.8 坪B棟5F號 25/06/0955.6 萬/坪1,819 萬・32.7 坪B棟5H號 25/02/13 |
| 4F | 54.5 萬/坪1,200 萬・22 坪A棟B4號 25/11/0154.1 萬/坪1,675 萬・31 坪A棟4D號 25/09/25 | |
| 3F | 53.2 萬/坪1,648 萬・31 坪A棟D-3號 25/12/2854.4 萬/坪1,648 萬・30.3 坪A棟3E號 25/04/01 | 59.7 萬/坪1,315 萬・22 坪B棟I-3號 26/03/0354.4 萬/坪1,780 萬・32.7 坪B棟3H號 25/03/24 |
| 2F | 54.6 萬/坪2,075 萬・38 坪B棟2F號 25/03/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 5 | 60.4 |
| 2025 | — | — | 22 | 56.0 |