鴻藏是預售中的大樓（14 層），位在新竹市北區西大路。預售已登錄 21 戶、中位 76.0 萬/坪，去化率至少 40%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 民富段0768-0000、民富段0769-0000、民富段0770-0000、民富段0771-0000、民富段0771-0002、民富段0774-0000、民富段0774-0002、民富段0774-0003 等 19 筆
- 社區代號：
民富段0768-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-08-05
- 建商（起造人）：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 53 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00085號（2024-06-17）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130805~自完售止,自中華民國113.08.05起?全案銷售完畢
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 鴻藏｜新竹市西大路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 2.26×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 21 戶
- 解約 0，中位 76.0 萬
- 去化率
- 40%
- 21 ÷ 53 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 21 戶的中位總價約 2,914 萬（不含車位）。自備 20% 約 583 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 88,516 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 265,548 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 2.26 倍，比中位高 126%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 21 戶、解約 0 戶；備查總戶數 53 戶，去化率至少 40%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 83 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1556 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 13 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 21 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 583 萬
- 貸款金額
- 2,331 萬
- 每月本息
- 88,516 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 855 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 265,548 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 2.26 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +126%
- 溢價超過 60%
- 對北區中古溢價 +126%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 53 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：38 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +126%（> 60%）
- 0去化率至少 40%（21 ÷ 53 戶）
- +321 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻柏建設股份有限公司、共 53 戶
- +4周邊機能分數 83（≥ 70）
Amenities
周邊機能：83 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1556 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 13 家
- +10超市／量販 1 公里內 9 家（最近 67 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 6 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +10醫院 433 公尺（和平醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（清華大學南大校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,556 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 62 | 7-Eleven | 13 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 67 | 竹苗區聯盟生鮮超市 | 9 | 1,000 |
| 公園 | 480 | 長和公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 242 | 民富國小 | 6 | 800 |
| 幼兒園 | 169 | 民富國小附設幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 477 | 新竹市中正市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 586 | — | — | 500 |
| 醫院 | 433 | 和平醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 937 | 新竹市立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,956 | 清華大學南大校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 21 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 53 戶，去化率至少 40%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 14F | 78.0 萬/坪3,231 萬・41.4 坪A棟14號 24/09/27 | 78.3 萬/坪3,193 萬・40.8 坪B棟14號 24/09/27 | ||
| 13F | 78.8 萬/坪2,977 萬・37.8 坪D棟13號 24/09/27 | |||
| 12F | 77.1 萬/坪2,914 萬・37.8 坪D棟12號 24/09/14 | |||
| 11F | 77.0 萬/坪3,190 萬・41.4 坪A棟11號 25/01/03 | 76.7 萬/坪2,905 萬・37.9 坪C棟11號 24/10/25 | 78.0 萬/坪2,947 萬・37.8 坪D棟11號 24/09/27 | |
| 10F | 76.9 萬/坪3,183 萬・41.4 坪A棟10號 24/10/09 | 77.1 萬/坪3,144 萬・40.8 坪B棟10號 24/10/10 | ||
| 9F | 76.2 萬/坪2,885 萬・37.9 坪C棟9號 25/11/09 | |||
| 8F | 75.5 萬/坪2,858 萬・37.9 坪C棟8號 24/11/16 | |||
| 7F | 75.7 萬/坪3,133 萬・41.4 坪A棟7號 24/11/05 | 75.2 萬/坪2,839 萬・37.8 坪D棟7號 24/09/14 | ||
| 6F | 76.0 萬/坪2,871 萬・37.8 坪D棟6號 24/09/27 | |||
| 5F | 72.8 萬/坪3,013 萬・41.4 坪A棟5號 24/10/14 | 73.0 萬/坪2,977 萬・40.8 坪B棟5號 24/09/28 | 72.2 萬/坪2,735 萬・37.9 坪C棟5號 24/10/27 | 72.3 萬/坪2,729 萬・37.8 坪D棟5號 24/09/14 |
| 4F | 70.0 萬/坪2,650 萬・37.9 坪C棟4號 25/09/21 | 70.0 萬/坪2,645 萬・37.8 坪D棟4號 26/01/0370.0 萬/坪2,645 萬・37.8 坪D棟4號 25/03/02 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2025 | — | — | 4 | 73.1 |
| 2024 | — | — | 16 | 76.4 |