昌澂/LUCEVIVA是預售中的大樓（11 層），位在新竹市北區成功路。預售已登錄 22 戶、中位 38.3 萬/坪，去化率至少 36%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 新雅段0348-0000
- 社區代號：
新雅段0348-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-01-03
- 建商（起造人）：
- 昌澂建設股份有限公司
- 申報人：
- 昌澂建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 61 戶
- 建照：
- (113)府都建字第00147號（2024-09-09）
- 自售期間：
- 1140101~1160101,至售完為止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 昌澂/LUCEVIVA｜新竹市成功路192巷132弄旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.14×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 22 戶
- 解約 0，中位 38.3 萬
- 去化率
- 36%
- 22 ÷ 61 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 22 戶的中位總價約 1,511 萬（不含車位）。自備 20% 約 302 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 45,898 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 137,695 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.14 倍，比中位高 14%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 22 戶、解約 0 戶；備查總戶數 61 戶，去化率至少 36%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 30 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超市／量販 1 公里內 1 家（最近 919 公尺）；國中小 800 公尺內 2 所。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 22 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 302 萬
- 貸款金額
- 1,209 萬
- 每月本息
- 45,898 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 444 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 137,695 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.14 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 近兩季登錄只有前兩季的 0%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 61 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：57 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +14%（≤ 15%）
- 0去化率至少 36%（22 ÷ 61 戶）
- +322 戶登錄沒有解約
- -4近兩季登錄 0 戶，比前兩季（11）少一半以上
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昌澂建設股份有限公司、共 61 戶
- 0周邊機能分數 30
Amenities
周邊機能：30 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 919 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +10醫院 748 公尺（和平醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,525 | 佑聖宫站 | — | 1,500 |
| 超商 | 500 | 萊爾富 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 919 | 全聯福利中心 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 781 | 米粉寮公園 | — | 500 |
| 國中小 | 744 | 竹光國中 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 851 | 普利斯堡幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,304 | 新竹魚市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,348 | — | — | 500 |
| 醫院 | 748 | 和平醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,882 | 新竹市文化局圖書館香山分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,663 | 清華大學南大校區 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 22 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 61 戶，去化率至少 36%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 11F | 39.5 萬/坪1,639 萬・41.5 坪A棟11號 25/04/07 | 39.8 萬/坪1,675 萬・42.1 坪C棟11號 25/07/21 | 39.0 萬/坪1,617 萬・41.4 坪D棟11號 25/07/17 | 39.1 萬/坪1,543 萬・39.5 坪F棟11號 25/07/30 | |
| 10F | 39.8 萬/坪1,580 萬・39.7 坪A棟10號 25/05/05 | ||||
| 9F | 38.8 萬/坪1,485 萬・38.3 坪F棟9號 25/11/17 | ||||
| 8F | 39.3 萬/坪1,560 萬・39.7 坪A棟8號 25/05/02 | 38.5 萬/坪1,475 萬・38.3 坪F棟8號 25/09/23 | |||
| 7F | 38.3 萬/坪1,465 萬・38.3 坪F棟7號 25/07/07 | ||||
| 6F | 38.8 萬/坪1,540 萬・39.7 坪A棟6號 25/04/07 | 38.3 萬/坪1,465 萬・38.3 坪F棟6號 25/05/12 | |||
| 5F | 38.3 萬/坪1,521 萬・39.7 坪A棟5號 25/04/17 | 36.7 萬/坪1,597 萬・43.5 坪E棟5號 25/07/10 | 37.8 萬/坪1,445 萬・38.3 坪F棟5號 25/04/17 | ||
| 4F | 37.8 萬/坪1,500 萬・39.7 坪A棟4號 25/04/28 | 37.2 萬/坪1,425 萬・38.3 坪F棟4號 25/04/24 | |||
| 3F | 36.6 萬/坪1,455 萬・39.7 坪A棟3號 25/09/29 | 36.1 萬/坪1,436 萬・39.7 坪D棟3號 25/07/07 | 35.4 萬/坪1,542 萬・43.5 坪E棟3號 25/07/09 | ||
| 2F | 36.8 萬/坪1,477 萬・40.1 坪A棟2號 25/05/12 | 35.6 萬/坪1,428 萬・40.1 坪D棟2號 25/06/24 | |||
| 1F | 36.2 萬/坪1,909 萬・52.8 坪E棟1號 25/11/03 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 22 | 38.3 |