別名／建案名：新光二街8號
新浪巢是 2025 年完工的大樓（12 層），位在新竹縣竹北市環北路五段。實價登錄以來中古成交 22 件、中位 49.3 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 22 戶、中位 50.2 萬/坪，去化率至少 92%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 新光二街8號
- 地號：
- 國義段0098-0000
- 社區代號：
國義段0098-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-01-11
- 建商（起造人）：
- 澤誼建設股份有限公司
- 申報人：
- 澤誼建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (111)府建字第00663號（2022-12-28）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120112~1161231
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 新浪巢｜竹北市環北路5段
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 22 件
- 中位 49.3 萬/坪
- 相對本區
- 0.94×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 22 戶
- 解約 0，中位 50.2 萬
- 去化率
- 92%
- 22 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 22 戶的中位總價約 2,405 萬（不含車位）。自備 20% 約 481 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 73,054 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 219,163 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 22 件、中位 49.3 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.94 倍，比中位低 6%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 29.2% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；竹北市整體是 0.34 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 22 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 92%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 88 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1338 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 22 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 481 萬
- 貸款金額
- 1,924 萬
- 每月本息
- 73,054 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 706 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 219,163 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 7.0 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
- 單價是竹北市中位的 0.94 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 29.2%/年
- 24 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 7.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：81 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -4%（≤ 15%）
- +12去化率至少 92%（22 ÷ 24 戶）
- +322 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 澤誼建設股份有限公司、共 24 戶
- +8交屋後中古中位 49.3 萬/坪，較預售 -1.8%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 88（≥ 70）
Amenities
周邊機能：88 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1338 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 4 家（最近 355 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 6 所
- +5幼兒園 500 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +5診所 500 公尺內 3 家
- +10醫院 1226 公尺（新仁醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,338 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 139 | 全家便利商店 | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 355 | 全聯福利中心 | 4 | 1,000 |
| 公園 | 171 | 新光綠地 | 4 | 500 |
| 國中小 | 187 | 竹北實中 | 6 | 800 |
| 幼兒園 | 278 | 杜威幼兒園 | 3 | 500 |
| 傳統市場 | 222 | 竹北夜市 | 4 | 800 |
| 診所 | 311 | 舒品牙醫診所 | 3 | 500 |
| 醫院 | 1,226 | 新仁醫院 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 693 | 圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,973 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 22 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 92%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 12F | 51.2 萬/坪2,450 萬・47.9 坪A棟12號 23/03/12 | 51.0 萬/坪2,440 萬・47.9 坪B棟11號 23/11/2551.2 萬/坪2,450 萬・47.9 坪B棟12號 23/03/09 |
| 11F | 51.0 萬/坪2,440 萬・47.9 坪A棟11號 23/03/11 | |
| 10F | 50.8 萬/坪2,430 萬・47.9 坪A棟10號 23/03/12 | 50.8 萬/坪2,430 萬・47.9 坪B棟10號 23/08/26 |
| 9F | 50.5 萬/坪2,420 萬・47.9 坪A棟9號 23/03/10 | 50.5 萬/坪2,420 萬・47.9 坪B棟9號 23/03/17 |
| 8F | 50.3 萬/坪2,410 萬・47.9 坪A棟8號 23/03/11 | 50.3 萬/坪2,410 萬・47.9 坪B棟8號 23/03/11 |
| 7F | 50.1 萬/坪2,400 萬・47.9 坪A棟07號 24/01/04 | 50.1 萬/坪2,400 萬・47.9 坪B棟07號 24/01/28 |
| 6F | 49.9 萬/坪2,390 萬・47.9 坪A棟6號 23/08/07 | 49.9 萬/坪2,390 萬・47.9 坪B棟06號 24/03/23 |
| 5F | 49.6 萬/坪2,375 萬・47.9 坪A棟05號 24/03/18 | 49.7 萬/坪2,380 萬・47.9 坪B棟05號 24/03/26 |
| 4F | 48.7 萬/坪2,330 萬・47.9 坪A棟04號 24/03/31 | 48.7 萬/坪2,330 萬・47.9 坪B棟04號 24/03/31 |
| 3F | 48.5 萬/坪2,320 萬・47.9 坪A棟03號 24/04/04 | 48.5 萬/坪2,320 萬・47.9 坪B棟3號 24/04/02 |
| 2F | 49.7 萬/坪2,380 萬・47.9 坪A棟02號 24/04/05 | 50.8 萬/坪2,430 萬・47.9 坪B棟02號 24/04/15 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 11 | 48.7 | 11 | 49.7 |
| 2023 | 11 | 49.8 | 11 | 50.8 |
Transactions
中古成交史
22 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-04-15 | 新光二街8號二樓之二 | 2 | 48.8 | 29.7 | 49.8 | 2,430 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-04-05 | 新光二街8號二樓之一 | 2 | 48.8 | 29.7 | 48.8 | 2,380 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-04-04 | 新光二街8號三樓之一 | 3 | 48.8 | 29.7 | 47.6 | 2,320 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-04-02 | 新光二街8號三樓之二 | 3 | 48.8 | 29.7 | 47.5 | 2,320 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-03-31 | 新光二街8號四樓之二 | 4 | 48.8 | 29.7 | 47.7 | 2,330 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-03-31 | 新光二街8號四樓之一 | 4 | 48.8 | 29.7 | 47.8 | 2,330 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-03-26 | 新光二街8號五樓之二 | 5 | 48.8 | 29.7 | 48.7 | 2,380 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-03-23 | 新光二街8號六樓之二 | 6 | 48.8 | 29.7 | 48.9 | 2,390 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-03-18 | 新光二街8號五樓之一 | 5 | 48.8 | 29.7 | 48.7 | 2,375 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-01-28 | 新光二街8號七樓之二 | 7 | 48.8 | 29.7 | 49.2 | 2,400 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2024-01-04 | 新光二街8號七樓之一 | 7 | 48.8 | 29.7 | 49.2 | 2,400 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-11-25 | 新光二街8號十一樓之二 | 11 | 48.8 | 29.7 | 50.0 | 2,440 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-08-26 | 新光二街8號十樓之二 | 10 | 48.8 | 29.7 | 49.8 | 2,430 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2023-08-07 | 新光二街8號六樓之一 | 6 | 48.8 | 29.7 | 49.0 | 2,390 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2023-03-17 | 新光二街8號九樓之二 | 9 | 48.8 | 29.7 | 49.6 | 2,420 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-03-12 | 新光二街8號十樓之一 | 10 | 48.8 | 29.7 | 49.8 | 2,430 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2023-03-12 | 新光二街8號十二樓之一 | 12 | 48.8 | 29.7 | 50.2 | 2,450 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 410 萬 | — |
| 2023-03-11 | 新光二街8號八樓之二 | 8 | 48.8 | 29.7 | 49.4 | 2,410 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2023-03-11 | 新光二街8號八樓之一 | 8 | 48.8 | 29.7 | 49.4 | 2,410 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-03-11 | 新光二街8號十一樓之一 | 11 | 48.8 | 29.7 | 50.0 | 2,440 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 195 萬 | — |
| 2023-03-10 | 新光二街8號九樓之一 | 9 | 48.8 | 29.7 | 49.6 | 2,420 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2023-03-09 | 新光二街8號十二樓之二 | 12 | 48.8 | 29.7 | 50.2 | 2,450 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 410 萬 | — |