VERSE是預售中的大樓（14 層），位在新竹縣竹北市環北路五段。預售已登錄 26 戶、中位 49.1 萬/坪，去化率至少 90%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 國義段0104-0000
- 社區代號：
國義段0104-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-05-16
- 建商（起造人）：
- 昌禾開發建設股份有限公司
- 申報人：
- 昌禾開發建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 29 戶
- 建照：
- (112)府建字第00178號（2023-04-28）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1120601~1140531,賣完為止
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- VERSE｜竹北市新竹縣竹北市環北路五段旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 0.94×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 26 戶
- 解約 0，中位 49.1 萬
- 去化率
- 90%
- 26 ÷ 29 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 26 戶的中位總價約 2,166 萬（不含車位）。自備 20% 約 433 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 65,795 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 197,384 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 0.94 倍，比中位低 6%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 26 戶、解約 0 戶；備查總戶數 29 戶，去化率至少 90%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 88 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1304 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 8 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 26 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 433 萬
- 貸款金額
- 1,733 萬
- 每月本息
- 65,795 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 636 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 197,384 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（29 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是竹北市中位的 0.94 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 29 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -6%（≤ 15%）
- +12去化率至少 90%（26 ÷ 29 戶）
- +326 戶登錄沒有解約
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昌禾開發建設股份有限公司、共 29 戶
- +4周邊機能分數 88（≥ 70）
Amenities
周邊機能：88 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1304 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 8 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 272 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 6 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 1170 公尺（新仁醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,304 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 178 | 全家便利商店 | 8 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 272 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 90 | 新光綠地 | 4 | 500 |
| 國中小 | 271 | 竹北實中 | 6 | 800 |
| 幼兒園 | 206 | 杜威幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 298 | 竹北夜市 | 4 | 800 |
| 診所 | 227 | 舒品牙醫診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 1,170 | 新仁醫院 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 628 | 圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,888 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 26 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 29 戶，去化率至少 90%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 14F | 49.6 萬/坪2,171 萬・43.8 坪A棟14號 24/04/02 | 49.7 萬/坪2,200 萬・44.3 坪B棟14號 23/10/03 |
| 13F | 49.6 萬/坪2,208 萬・44.5 坪A棟13號 23/06/29 | 50.3 萬/坪2,197 萬・43.6 坪B棟13號 24/02/16 |
| 12F | 48.9 萬/坪2,142 萬・43.8 坪A棟12號 23/06/28 | 49.2 萬/坪2,211 萬・44.9 坪B棟12號 23/06/28 |
| 11F | 50.0 萬/坪2,227 萬・44.5 坪A棟11號 24/04/02 | 49.7 萬/坪2,063 萬・41.6 坪B棟11號 23/06/29 |
| 10F | 50.2 萬/坪2,197 萬・43.8 坪A棟10號 24/04/02 | 50.6 萬/坪2,251 萬・44.5 坪B棟10號 24/03/19 |
| 9F | 50.2 萬/坪2,234 萬・44.5 坪A棟9號 24/04/02 | 49.7 萬/坪2,167 萬・43.6 坪B棟9號 23/07/10 |
| 8F | 48.5 萬/坪2,123 萬・43.8 坪A棟8號 23/06/28 | 50.3 萬/坪2,260 萬・44.9 坪B棟8號 24/03/25 |
| 7F | 49.6 萬/坪2,209 萬・44.5 坪A棟7號 24/04/02 | 48.8 萬/坪2,026 萬・41.6 坪B棟7號 23/06/28 |
| 6F | 48.8 萬/坪2,137 萬・43.8 坪A棟6號 23/09/01 | 48.6 萬/坪2,161 萬・44.5 坪B棟6號 23/06/28 |
| 5F | 48.6 萬/坪2,164 萬・44.5 坪A棟5號 23/06/28 | 48.9 萬/坪2,135 萬・43.6 坪B棟5號 23/06/30 |
| 4F | 48.3 萬/坪2,114 萬・43.8 坪A棟4號 24/04/03 | 48.6 萬/坪2,184 萬・44.9 坪B棟4號 24/04/02 |
| 3F | 48.6 萬/坪2,162 萬・44.5 坪A棟3號 24/04/03 | 48.7 萬/坪2,025 萬・41.6 坪B棟3號 23/06/29 |
| 2F | 48.1 萬/坪2,139 萬・44.5 坪A棟2號 24/04/03 | 48.8 萬/坪2,029 萬・41.6 坪B棟2號 23/08/07 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 12 | 49.8 |
| 2023 | — | — | 14 | 48.9 |