大樓14 層預售中復興二路
鴻湛是預售中的大樓（14 層），位在新竹縣竹北市復興二路。預售已登錄 60 戶、中位 85.7 萬/坪，去化率至少 77%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 永興段0212-0000、永興段0213-0000、永興段0214-0000、永興段0215-0000、永興段0216-0000、永興段0217-0000、永興段0218-0000、永興段0219-0000 等 11 筆
- 社區代號：
永興段0212-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-08-23
- 建商（起造人）：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 78 戶
- 建照：
- (113)府建字第00319號(02)（2024-08-01）
- 自售期間：
- 1130823~自完售止,自中華民國113.08.23起?全案銷售完畢
- 代銷期間：
- 1130823~自完售止,自中華民國113.08.23起?全案銷售完畢
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 鴻湛｜竹北市復興二路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.63×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 60 戶
- 解約 0，中位 85.7 萬
- 去化率
- 77%
- 60 ÷ 78 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 60 戶的中位總價約 2,892 萬（不含車位）。自備 20% 約 578 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 87,848 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 263,543 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.63 倍，比中位高 63%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 60 戶、解約 0 戶；備查總戶數 78 戶，去化率至少 77%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 80 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 929 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 10 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 60 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 578 萬
- 貸款金額
- 2,314 萬
- 每月本息
- 87,848 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 849 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 263,543 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區65 分（達門檻）
- 單價是竹北市中位的 1.63 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹北市中古貴 +63%
- 溢價超過 60%
高風險區30 分
- 對竹北市中古溢價 +63%（≥ 60%）
- 近兩季登錄只有前兩季的 25%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 78 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：42 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +63%（> 60%）
- +12去化率至少 77%（60 ÷ 78 戶）
- +360 戶登錄沒有解約
- -4近兩季登錄 12 戶，比前兩季（48）少一半以上
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻柏建設股份有限公司、共 78 戶
- +4周邊機能分數 80（≥ 70）
Amenities
周邊機能：80 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 929 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 10 家
- +10超市／量販 1 公里內 13 家（最近 349 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +10醫院 1451 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）
- +5大專院校 2 公里內（陽交大客家學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 929 | 新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 56 | 7-Eleven | 10 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 349 | 全聯福利中心 | 13 | 1,000 |
| 公園 | 271 | 文興公園 | 8 | 500 |
| 國中小 | 198 | 嘉豐國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 236 | 嘉豐非營利幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 3 公里內無 | — | — | 800 |
| 診所 | 452 | 歌斐木耳鼻喉科診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 1,451 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 2,750 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 878 | 陽交大客家學院 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 60 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 78 戶，去化率至少 77%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 14F | 87.5 萬/坪3,071 萬・35.1 坪A-14F號 25/12/08 | 84.7 萬/坪2,959 萬・34.9 坪B-14F號 25/12/07 | 89.9 萬/坪2,570 萬・28.6 坪D-14F號 25/12/02 | 84.9 萬/坪2,124 萬・25 坪E-14F號 25/12/05 | ||
| 13F | 85.2 萬/坪3,110 萬・36.5 坪B-13F號 25/12/02 | 85.0 萬/坪2,127 萬・25 坪E-13F號 25/12/06 | ||||
| 12F | 86.9 萬/坪3,052 萬・35.1 坪A-12F號 25/12/05 | 84.4 萬/坪2,948 萬・34.9 坪B-12F號 25/12/05 | 89.6 萬/坪3,153 萬・35.2 坪C-12F號 25/12/07 | 88.4 萬/坪2,212 萬・25 坪E-12F號 26/01/07 | ||
| 11F | 89.6 萬/坪3,280 萬・36.6 坪C-11F號 25/12/02 | 84.3 萬/坪2,109 萬・25 坪E-11F號 25/12/06 | 88.8 萬/坪2,265 萬・25.5 坪F-11F號 25/12/02 | |||
| 10F | 86.7 萬/坪3,043 萬・35.1 坪A-10F號 25/12/06 | 84.3 萬/坪2,943 萬・34.9 坪B-10F號 25/12/06 | 89.5 萬/坪2,559 萬・28.6 坪D-10F號 25/12/02 | 87.2 萬/坪2,182 萬・25 坪E-10F號 26/01/04 | ||
| 9F | 86.5 萬/坪3,113 萬・36 坪A-09F號 25/12/04 | 86.8 萬/坪3,029 萬・34.9 坪B-09F號 25/12/27 | 88.9 萬/坪3,128 萬・35.2 坪C-09F號 25/12/03 | 86.9 萬/坪2,174 萬・25 坪E-09F號 25/12/20 | ||
| 8F | 85.8 萬/坪3,012 萬・35.1 坪A-08F號 25/12/10 | 86.5 萬/坪3,019 萬・34.9 坪B-08F號 26/01/14 | 83.7 萬/坪2,094 萬・25 坪E-08F號 25/12/14 | 88.5 萬/坪2,258 萬・25.5 坪F-08F號 25/12/13 | ||
| 7F | 85.7 萬/坪3,008 萬・35.1 坪A-07F號 25/12/06 | 83.6 萬/坪2,985 萬・35.7 坪B-07F號 25/12/05 | 89.5 萬/坪2,558 萬・28.6 坪D-07F號 25/12/06 | 83.3 萬/坪2,085 萬・25 坪E-07F號 25/12/06 | 89.2 萬/坪2,275 萬・25.5 坪F-07F號 25/12/20 | |
| 6F | 83.7 萬/坪2,940 萬・35.1 坪A-06F號 25/12/02 | 86.7 萬/坪3,026 萬・34.9 坪B-06F號 26/03/23 | 86.2 萬/坪3,035 萬・35.2 坪C-06F號 25/12/06 | 87.7 萬/坪2,507 萬・28.6 坪D-06F號 25/12/21 | 83.5 萬/坪2,088 萬・25 坪E-06F號 25/12/06 | 85.6 萬/坪2,185 萬・25.5 坪F-06F號 25/12/01 |
| 5F | 84.4 萬/坪3,147 萬・37.3 坪A-05F號 25/12/07 | 83.1 萬/坪2,903 萬・34.9 坪B-05F號 25/12/06 | 88.0 萬/坪3,153 萬・35.8 坪C-05F號 26/03/20 | 85.7 萬/坪2,450 萬・28.6 坪D-05F號 25/12/06 | 83.0 萬/坪2,077 萬・25 坪E-05F號 25/12/11 | 86.1 萬/坪2,196 萬・25.5 坪F-05F號 25/12/14 |
| 4F | 84.0 萬/坪2,951 萬・35.1 坪A-04F號 26/01/07 | 82.5 萬/坪2,881 萬・34.9 坪B-04F號 25/12/14 | 86.5 萬/坪3,046 萬・35.2 坪C-04F號 26/01/10 | 85.4 萬/坪2,442 萬・28.6 坪D-04F號 25/12/21 | 80.0 萬/坪2,002 萬・25 坪E-04F號 25/12/05 | 85.1 萬/坪2,172 萬・25.5 坪F-04F號 26/01/17 |
| 3F | 84.4 萬/坪2,965 萬・35.1 坪A-03F號 25/12/12 | 85.3 萬/坪2,980 萬・34.9 坪B-03F號 26/02/28 | 87.3 萬/坪3,071 萬・35.2 坪C-03F號 25/12/21 | 86.8 萬/坪2,480 萬・28.6 坪D-03F號 26/01/03 | 82.0 萬/坪2,052 萬・25 坪E-03F號 25/12/14 | 85.1 萬/坪2,172 萬・25.5 坪F-03F號 25/12/09 |
| 2F | 84.3 萬/坪2,960 萬・35.1 坪A-02F號 26/03/08 | 83.2 萬/坪2,906 萬・34.9 坪B-02F號 26/01/10 | 87.2 萬/坪3,069 萬・35.2 坪C-02F號 25/12/23 | 86.7 萬/坪2,478 萬・28.6 坪D-02F號 25/12/20 | 82.1 萬/坪2,055 萬・25 坪E-02F號 25/12/06 | 85.8 萬/坪2,190 萬・25.5 坪F-02F號 25/12/09 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 12 | 86.5 |
| 2025 | — | — | 48 | 85.7 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。