別名／建案名：文信路186號
上德?是 2025 年完工的大樓（14 層），位在新竹縣竹北市文信路。實價登錄以來中古成交 21 件、中位 65.2 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 18 戶、中位 66.8 萬/坪，去化率至少 64%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 文信路186號
- 地號：
- 翰林段1009-0000、翰林段1010-0000
- 社區代號：
翰林段1009-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-12-20
- 建商（起造人）：
- 上德開發股份有限公司
- 申報人：
- 上德開發股份有限公司
- 層棟戶數：
- 28 戶
- 建照：
- (112)府建字第00176號(01)（2023-04-27）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1121220~1141231
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 上德悦｜竹北市文信路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 前一年 64.1 萬
- 全期中古
- 21 件
- 中位 65.2 萬/坪
- 相對本區
- 1.24×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 18 戶
- 解約 0，中位 66.8 萬
- 去化率
- 64%
- 18 ÷ 28 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 18 戶的中位總價約 3,472 萬（不含車位）。自備 20% 約 694 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 105,466 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 316,397 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 21 件、中位 65.2 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.24 倍，比中位高 24%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 18 戶、解約 0 戶；備查總戶數 28 戶，去化率至少 64%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 88 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1105 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 14 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 18 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 694 萬
- 貸款金額
- 2,778 萬
- 每月本息
- 105,466 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 1,019 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 316,397 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 1.24 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 28 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：64 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +27%（15–35%）
- +6去化率至少 64%（18 ÷ 28 戶）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 上德開發股份有限公司、共 28 戶
- +8交屋後中古中位 65.2 萬/坪，較預售 -2.4%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 88（≥ 70）
Amenities
周邊機能：88 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1105 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 14 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 145 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5幼兒園 500 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 921 公尺（大安醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,105 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 157 | 7-Eleven | 14 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 145 | 全聯福利中心 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 99 | 兒11文采種子公園 | 7 | 500 |
| 國中小 | 234 | 仁愛國中 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 49 | 名喬幼兒園 | 3 | 500 |
| 傳統市場 | 354 | 仁義市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 153 | 王伯堅診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 921 | 大安醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 466 | 圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 899 | 國立台灣大學竹北校區 | 2 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 18 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 28 戶，去化率至少 64%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | S 棟 |
|---|---|---|---|
| 11F | 66.8 萬/坪3,085 萬・46.2 坪A棟11號 24/04/11 | 67.8 萬/坪3,888 萬・57.3 坪B棟11號 24/04/13 | |
| 10F | 66.6 萬/坪3,076 萬・46.2 坪A棟10號 24/03/30 | 67.5 萬/坪3,886 萬・57.6 坪B棟10號 24/04/13 | |
| 9F | 69.4 萬/坪3,205 萬・46.2 坪A棟9號 24/04/04 | ||
| 8F | 68.8 萬/坪3,176 萬・46.2 坪A棟8號 24/04/01 | 65.4 萬/坪3,766 萬・57.6 坪B棟8號 24/03/30 | |
| 7F | 67.0 萬/坪3,095 萬・46.2 坪A棟7號 24/03/31 | 65.2 萬/坪3,738 萬・57.3 坪B棟7號 24/04/06 | |
| 6F | 66.8 萬/坪3,085 萬・46.2 坪A棟6號 24/03/29 | 65.5 萬/坪3,770 萬・57.6 坪B棟6號 24/04/14 | |
| 5F | 66.8 萬/坪3,085 萬・46.2 坪A棟5號 24/04/13 | 66.0 萬/坪3,785 萬・57.3 坪B棟5號 24/04/27 | |
| 4F | 66.3 萬/坪3,062 萬・46.2 坪A棟4號 24/04/03 | ||
| 3F | 66.8 萬/坪3,085 萬・46.2 坪A棟3號 24/04/28 | 57.2 萬/坪3,772 萬・66 坪B棟4號 24/05/1666.0 萬/坪3,785 萬・57.3 坪B棟3號 24/04/09 | |
| 1F | 89.0 萬/坪4,245 萬・47.7 坪S棟1號 24/04/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 21 | 65.2 | 18 | 66.8 |
Transactions
中古成交史
21 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-12-23 | 文信路186號十樓之一 | 10 | 58.7 | 34.0 | 66.2 | 3,886 | 4房2廳2衛 | — | — |
| 2024-12-06 | 文信路186號十二樓之一 | 12 | 58.7 | 34.0 | 63.9 | 3,754 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-12-06 | 文信路186號十三樓之一 | 13 | 58.5 | 34.0 | 64.1 | 3,750 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-05-16 | 文信路186號四樓之一 | 4 | 58.7 | 34.0 | 64.2 | 3,772 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2024-04-28 | 文信路186號三樓之二 | 3 | 47.2 | 27.5 | 65.4 | 3,085 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 440 萬 | — |
| 2024-04-27 | 文信路186號五樓之一 | 5 | 58.5 | 34.0 | 64.7 | 3,785 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-04-25 | 文信路186號二樓之二 | 2 | 47.4 | 27.5 | 68.1 | 3,227 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2024-04-14 | 文信路186號六樓之一 | 6 | 58.7 | 34.0 | 64.2 | 3,770 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2024-04-13 | 文信路186號五樓之二 | 5 | 47.2 | 27.5 | 65.4 | 3,085 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-04-13 | 文信路186號十一樓之一 | 11 | 58.5 | 34.0 | 66.5 | 3,888 | 4房2廳2衛 | — | — |
| 2024-04-11 | 文信路186號十一樓之二 | 11 | 47.2 | 27.5 | 65.4 | 3,085 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 440 萬 | — |
| 2024-04-09 | 文信路186號三樓之一 | 3 | 58.5 | 34.0 | 64.7 | 3,785 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-04-06 | 文信路186號七樓之一 | 7 | 58.5 | 34.0 | 63.9 | 3,738 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2024-04-04 | 文信路186號九樓之二 | 9 | 47.2 | 27.5 | 68.0 | 3,205 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 205 萬 | — |
| 2024-04-03 | 文信路186號四樓之二 | 4 | 47.2 | 27.5 | 64.9 | 3,062 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 410 萬 | — |
| 2024-04-01 | 文信路186號八樓之二 | 8 | 47.2 | 27.5 | 67.3 | 3,176 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 410 萬 | — |
| 2024-04-01 | 文信路186號九樓之一 | 9 | 58.5 | 34.0 | 63.8 | 3,733 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 235 萬 | — |
| 2024-03-31 | 文信路186號七樓之二 | 7 | 47.2 | 27.5 | 65.6 | 3,095 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 220 萬 | — |
| 2024-03-30 | 文信路186號十樓之二 | 10 | 47.2 | 27.5 | 65.2 | 3,076 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 235 萬 | — |
| 2024-03-30 | 文信路186號八樓之一 | 8 | 58.7 | 34.0 | 64.1 | 3,766 | 4房2廳2衛 | 坡道平面 225 萬 | — |
| 2024-03-29 | 文信路186號六樓之二 | 6 | 47.2 | 27.5 | 65.4 | 3,085 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 235 萬 | — |