別名／建案名：光明路843巷11號
秉程湛是 2024 年完工的華廈（6 層），位在新竹縣竹東鎮光明路。實價登錄以來中古成交 9 件、中位 32.8 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 9 戶、中位 33.9 萬/坪，去化率至少 100%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 門牌：
- 光明路843巷11號
- 地號：
- 上員段0348-0002
- 社區代號：
上員段0348-0002（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-01-28
- 建商（起造人）：
- 秉程建設有限公司
- 申報人：
- 彭智?
- 層棟戶數：
- 9 戶
- 建照：
- (111)府建字第00012號（2022-01-10）
- 自售期間：
- 1110101~1130101,全權銷售，售罄為止。
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 秉程湛｜竹東鎮光明路843巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 9 件
- 中位 32.8 萬/坪
- 相對本區
- 1.36×
- 竹東鎮 24.1 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 9 戶
- 解約 0，中位 33.9 萬
- 去化率
- 100%
- 9 ÷ 9 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 9 戶的中位總價約 745 萬（不含車位）。自備 20% 約 149 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 22,630 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 67,891 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 9 件、中位 32.8 萬/坪。看資料 →
- 單價和竹東鎮整體比起來如何？
- 單價是竹東鎮中古住宅中位（24.1 萬/坪）的 1.36 倍，比中位高 36%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 9 戶、解約 0 戶；備查總戶數 9 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 15 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 723 公尺（上員）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 9 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 149 萬
- 貸款金額
- 596 萬
- 每月本息
- 22,630 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 219 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 67,891 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹東鎮中位的 1.36 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹東鎮中古貴 +41%
- 五年換手率
- —
- 9 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 1.0 件
- 社區價格年增
- —
- 竹東鎮 -9.9%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 竹東鎮中位 28 年
Amenities
周邊機能：15 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 723 公尺（上員）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 723 | 上員 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 631 | 7-Eleven | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,562 | — | — | 1,000 |
| 公園 | 892 | — | — | 500 |
| 國中小 | 1,845 | 二重國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 1,841 | 萌寶貝國際幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,599 | 芎林夜市 | — | 800 |
| 診所 | 2,573 | 芎林鄉衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 2,620 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | — | 2,000 |
| 圖書館 | 3 公里內無 | — | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 9 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 9 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 6F | 44.5 萬/坪1,120 萬・25.1 坪B棟6號 23/07/16 | |
| 5F | 33.1 萬/坪728 萬・22 坪A棟5號 22/05/17 | 33.2 萬/坪727 萬・21.9 坪B棟5號 22/05/17 |
| 4F | 33.9 萬/坪745 萬・22 坪A棟4號 22/09/09 | 36.2 萬/坪793 萬・21.9 坪B棟4號 22/07/21 |
| 3F | 34.8 萬/坪765 萬・22 坪A棟3號 22/05/01 | 33.3 萬/坪729 萬・21.9 坪B棟3號 22/04/08 |
| 2F | 31.6 萬/坪695 萬・22 坪A棟2號 22/04/23 | 34.5 萬/坪755 萬・21.9 坪B棟2號 22/04/10 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 1 | — | 1 | — |
| 2022 | 8 | 32.6 | 8 | 33.6 |
Transactions
中古成交史
9 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023-07-16 | 光明路843巷11號六樓之1 | 6 | 26.0 | 14.7 | 43.0 | 1,120 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 140 萬 | — |
| 2022-09-09 | 光明路843巷11號四樓 | 4 | 22.7 | 14.0 | 32.8 | 745 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 120 萬 | — |
| 2022-07-21 | 光明路843巷11號四樓之1 | 4 | 22.5 | 14.1 | 35.2 | 793 | 2房1廳1衛 | — | — |
| 2022-05-17 | 光明路843巷11號五樓 | 5 | 22.6 | 14.0 | 32.2 | 728 | 2房1廳1衛 | — | — |
| 2022-05-17 | 光明路843巷11號五樓之1 | 5 | 22.6 | 14.1 | 32.1 | 727 | 2房1廳1衛 | 一樓平面 120 萬 | — |
| 2022-05-01 | 光明路843巷11號三樓 | 3 | 22.7 | 14.0 | 33.6 | 765 | 2房1廳1衛 | — | — |
| 2022-04-23 | 光明路843巷11號二樓 | 2 | 22.7 | 14.0 | 30.6 | 695 | 2房1廳1衛 | — | — |
| 2022-04-10 | 光明路843巷11號二樓之1 | 2 | 22.5 | 14.1 | 33.5 | 755 | 2房1廳1衛 | — | — |
| 2022-04-08 | 光明路843巷11號三樓之1 | 3 | 22.5 | 14.1 | 32.4 | 729 | 2房1廳1衛 | — | — |