森祐本善是預售中的華廈（9 層），位在新竹縣新豐鄉建興路二段。預售已登錄 24 戶、中位 29.7 萬/坪，去化率至少 89%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 重興段0512-0000
- 社區代號：
重興段0512-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-04-11
- 建商（起造人）：
- 森祐建設有限公司
- 申報人：
- 森祐建設有限公司邱?亦
- 層棟戶數：
- 27 戶
- 建照：
- (111)府建字第00602號（2022-11-18）
- 自售期間：
- 1120501~1130430
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種商業區
- 備查建案名稱：
- 森祐本善｜新豐鄉建興路二段792巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.12×
- 新豐鄉 26.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 0，中位 29.7 萬
- 去化率
- 89%
- 24 ÷ 27 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 973 萬（不含車位）。自備 20% 約 195 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 29,556 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 88,668 元。看資料 →
- 單價和新豐鄉整體比起來如何？
- 單價是新豐鄉中古住宅中位（26.5 萬/坪）的 1.12 倍，比中位高 12%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 0 戶；備查總戶數 27 戶，去化率至少 89%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 5 家；超市／量販 1 公里內 3 家（最近 140 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 195 萬
- 貸款金額
- 778 萬
- 每月本息
- 29,556 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 286 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 88,668 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 五年換手率 0.0%／年（27 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 單價是新豐鄉中位的 1.12 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 27 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 新豐鄉 -14.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 新豐鄉中位 8 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +12%（≤ 15%）
- +12去化率至少 89%（24 ÷ 27 戶）
- +324 戶登錄沒有解約
- +6新豐鄉人口三年 +2.0%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 森祐建設有限公司、共 27 戶
- 0周邊機能分數 60
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 140 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 113 | OK超商 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 140 | 上好超市 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 278 | 兒四公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 152 | 新豐國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 409 | 新豐非營利幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 119 | 新庄子公有零售市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 143 | — | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 62 | 新豐鄉立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 24 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 27 戶，去化率至少 89%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 |
|---|---|
| 9F | 31.0 萬/坪1,010 萬・32.6 坪A棟2號 24/04/0730.0 萬/坪975 萬・32.5 坪A棟1號 23/08/1632.1 萬/坪1,095 萬・34.1 坪A棟3號 23/06/25 |
| 8F | 29.6 萬/坪965 萬・32.6 坪A棟2號 23/12/2931.1 萬/坪1,010 萬・32.5 坪A棟1號 23/11/0929.8 萬/坪1,017 萬・34.1 坪A棟3號 23/10/24 |
| 7F | 30.8 萬/坪1,050 萬・34.1 坪A棟3號 24/04/2730.6 萬/坪993 萬・32.5 坪A棟1號 24/03/2629.4 萬/坪960 萬・32.6 坪A棟2號 23/07/20 |
| 6F | 28.3 萬/坪920 萬・32.5 坪A棟1號 24/01/0728.5 萬/坪970 萬・34 坪A棟3號 23/11/2129.0 萬/坪944 萬・32.6 坪A棟2號 23/06/11 |
| 5F | 28.3 萬/坪965 萬・34.1 坪A棟3號 23/10/2528.0 萬/坪910 萬・32.5 坪A棟1號 23/06/0328.3 萬/坪923 萬・32.6 坪A棟2號 23/05/26 |
| 4F | 31.6 萬/坪1,080 萬・34.1 坪A棟3號 24/06/0231.2 萬/坪1,013 萬・32.5 坪A棟1號 24/05/1128.0 萬/坪913 萬・32.6 坪A棟2號 24/01/03 |
| 3F | 28.7 萬/坪933 萬・32.5 坪A棟1號 24/03/1527.9 萬/坪953 萬・34.1 坪A棟3號 23/11/2626.6 萬/坪868 萬・32.6 坪A棟2號 23/06/06 |
| 2F | 30.3 萬/坪985 萬・32.5 坪A棟1號 23/07/1430.7 萬/坪1,000 萬・32.6 坪A棟2號 23/07/1429.9 萬/坪1,020 萬・34.1 坪A棟3號 23/06/25 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | — | — | 8 | 30.7 |
| 2023 | — | — | 16 | 29.5 |