美邑初蘊是預售中的華廈（10 層），位在新竹縣竹北市隘口二路。預售已登錄 9 戶、中位 83.3 萬/坪，去化率至少 38%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 隘興段0714-0000
- 社區代號：
隘興段0714-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-11-14
- 建商（起造人）：
- 美邑建築股份有限公司
- 申報人：
- 美邑建築股份有限公司
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (113)府建字第00408號（2024-10-30）
- 自售期間：
- 1131015~1140331
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 美邑初蘊｜竹北市隘興段714地號
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.59×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 9 戶
- 解約 0，中位 83.3 萬
- 去化率
- 38%
- 9 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 9 戶的中位總價約 2,254 萬（不含車位）。自備 20% 約 451 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 68,468 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 205,403 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.59 倍，比中位高 59%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 9 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 38%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 80 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 709 公尺（六家）；超商 500 公尺內 7 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 9 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 451 萬
- 貸款金額
- 1,803 萬
- 每月本息
- 68,468 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 662 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 205,403 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是竹北市中位的 1.59 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比竹北市中古貴 +59%
- 五年換手率
- —
- 24 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Amenities
周邊機能：80 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 709 公尺（六家）
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 7 家（最近 16 公尺）
- +10公園 500 公尺內 14 座
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 5 所
- +10醫院 1136 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）
- +5大專院校 2 公里內（陽交大客家學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 709 | 六家 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 47 | 7-Eleven | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 16 | 全聯福利中心 | 7 | 1,000 |
| 公園 | 136 | — | 14 | 500 |
| 國中小 | 193 | 東興國小 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 177 | 理想圓幼兒園 | 5 | 500 |
| 傳統市場 | 2,508 | 竹中夜市 | — | 800 |
| 診所 | 550 | 歌斐木耳鼻喉科診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,136 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 2,838 | 圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,411 | 陽交大客家學院 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 9 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 38%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 1 棟 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 8F | 84.3 萬/坪2,313 萬・27.5 坪1棟B-8號 25/04/12 | 83.5 萬/坪1,900 萬・22.8 坪A-8號 24/12/14 | 83.9 萬/坪2,295 萬・27.3 坪C-8號 24/11/22 | |
| 7F | 83.3 萬/坪2,277 萬・27.3 坪C-7號 25/06/14 | |||
| 5F | 83.0 萬/坪1,888 萬・22.8 坪A-5號 25/02/21 | 83.6 萬/坪2,295 萬・27.5 坪B-5號 24/12/15 | ||
| 4F | 82.0 萬/坪1,866 萬・22.8 坪A-4號 25/01/08 | |||
| 3F | 82.4 萬/坪1,874 萬・22.8 坪A-3號 24/11/22 | 82.4 萬/坪2,254 萬・27.3 坪C-3號 24/11/27 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 4 | 83.1 |
| 2024 | — | — | 5 | 83.5 |