竹科主人10是預售中的大樓（14 層），位在新竹縣芎林鄉文強街。預售已登錄 29 戶（解約 1 戶）、中位 60.2 萬/坪，去化率至少 37%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 上德段0211-0000
- 社區代號：
上德段0211-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-02-04
- 建商（起造人）：
- 圓湖建設股份有限公司
- 申報人：
- 圓湖建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 79 戶
- 建照：
- (114)府建字第00011號（2025-01-10）
- 自售期間：
- 1140203~1150202
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 竹科主人10｜芎林鄉文德6街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.82×
- 芎林鄉 33.0 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 29 戶
- 解約 1，中位 60.2 萬
- 去化率
- 37%
- 29 ÷ 79 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 29 戶的中位總價約 2,587 萬（不含車位）。自備 20% 約 517 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 78,583 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 235,749 元。看資料 →
- 單價和芎林鄉整體比起來如何？
- 單價是芎林鄉中古住宅中位（33.0 萬/坪）的 1.82 倍，比中位高 82%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 29 戶、解約 1 戶；備查總戶數 79 戶，去化率至少 37%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 58 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1855 公尺（上員）；超商 500 公尺內 4 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 29 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 517 萬
- 貸款金額
- 2,070 萬
- 每月本息
- 78,583 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 759 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 235,749 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是芎林鄉中位的 1.82 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比芎林鄉中古貴 +82%
- 溢價超過 60%
- 預售解約率 3.3%（1 戶）
- 對芎林鄉中古溢價 +82%（≥ 60%）
- 近兩季登錄只有前兩季的 50%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 79 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 芎林鄉 +1.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 芎林鄉中位 9 年
Score
建案評分：4 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +82%（> 60%）
- 0去化率至少 37%（29 ÷ 79 戶）
- -15解約率 3.3%（1 戶，≥ 3%）
- -4近兩季登錄 4 戶，比前兩季（8）少一半以上
- -8所在的芎林鄉被標記為有價無市
- +6芎林鄉人口三年 +1.1%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 圓湖建設股份有限公司、共 79 戶
- 0周邊機能分數 58
Amenities
周邊機能：58 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1855 公尺（上員）
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 213 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（敏實科技大學）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,855 | 上員 | — | 1,500 |
| 超商 | 240 | 全家便利商店 | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 213 | 伍聯社 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 76 | 公二公園 | 8 | 500 |
| 國中小 | 1,011 | 芎林國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,200 | 私立天主教二重幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 188 | 芎林鄉公有市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 349 | 芎林鄉衛生所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 888 | 芎林鄉立圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,609 | 敏實科技大學 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 30 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 79 戶，去化率至少 37%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 | F 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 13F | 63.3 萬/坪2,021 萬・31.9 坪E棟13號 25/04/30 | |||||
| 12F | 61.2 萬/坪3,252 萬・53.1 坪B棟12號 26/06/28 | 63.8 萬/坪2,037 萬・31.9 坪E棟12號 25/06/20 | ||||
| 11F | 60.7 萬/坪3,225 萬・53.1 坪B棟11號 26/01/12 | 62.6 萬/坪2,651 萬・42.3 坪D棟11號 25/06/11 | 63.3 萬/坪2,021 萬・31.9 坪E棟11號 25/03/22 | |||
| 10F | 60.2 萬/坪3,199 萬・53.1 坪B棟10號 25/03/15 | |||||
| 9F | 59.7 萬/坪3,172 萬・53.1 坪B棟9號 26/05/19 | 62.3 萬/坪1,989 萬・31.9 坪E棟9號 25/03/15 | 63.0 萬/坪2,006 萬・31.8 坪F棟9號 25/03/16 | |||
| 8F | 59.0 萬/坪3,133 萬・53.1 坪A棟8號 25/11/11 | 59.2 萬/坪3,146 萬・53.1 坪B棟8號 25/11/11 | 61.1 萬/坪2,587 萬・42.3 坪D棟8號 25/08/19 | |||
| 7F | 58.0 萬/坪3,080 萬・53.1 坪A棟7號 25/04/24 | 58.2 萬/坪3,093 萬・53.1 坪B棟7號 25/07/08 | 60.0 萬/坪2,556 萬・42.6 坪C棟7號 25/04/24 | 60.6 萬/坪2,566 萬・42.3 坪D棟7號 25/09/30 | 60.8 萬/坪1,941 萬・31.9 坪E棟7號 25/04/21 | 61.5 萬/坪1,958 萬・31.8 坪F棟7號 25/03/30 |
| 6F | 57.5 萬/坪3,053 萬・53.1 坪A棟6號 25/11/11 | 57.7 萬/坪3,066 萬・53.1 坪B棟6號 25/07/14 | 59.5 萬/坪2,535 萬・42.6 坪C棟6號 25/03/11 | 60.1 萬/坪2,545 萬・42.3 坪D棟6號 25/03/18 | 61.0 萬/坪1,942 萬・31.8 坪F棟6號 25/07/14 | |
| 5F | 57.0 萬/坪3,027 萬・53.1 坪A棟5號 25/06/01 | 57.2 萬/坪3,040 萬・53.1 坪B棟5號 25/06/01 | 59.6 萬/坪2,524 萬・42.3 坪D棟5號 25/03/26 | |||
| 4F | 58.8 萬/坪1,877 萬・31.9 坪E棟4號 25/04/27 | |||||
| 3F | 56.0 萬/坪2,974 萬・53.1 坪A棟3號 25/03/21 | |||||
| 2F | 60.9 萬/坪1,943 萬・31.9 坪E棟2號 26/05/17 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 4 | 60.8 |
| 2025 | — | — | 25 | 60.0 |
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