華廈5 層2024 年完工有電梯有管理組織中正路
別名／建案名：中正路463巷20號
星苑是 2024 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣頭份市中正路。實價登錄以來中古成交 21 件、中位 27.3 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 20 戶、中位 26.1 萬/坪，去化率至少 95%。社區訊號：有價無市（60 分）。
- 門牌：
- 中正路463巷20號
- 地號：
- 正興段0833-0000
- 社區代號：
正興段0833-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-09-28
- 建商（起造人）：
- 振雄建設有限公司
- 申報人：
- 振雄建設有限公司 負責人 : 劉振安
- 層棟戶數：
- 21 戶
- 建照：
- (111)栗商建頭建字第00125號（2022-08-24）
- 自售期間：
- 1111201~1130430
- 代銷期間：
- 1111201~1130430
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 星苑｜頭份市中正路463巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 21 件
- 中位 27.3 萬/坪
- 相對本區
- 1.02×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 20 戶
- 解約 0，中位 26.1 萬
- 去化率
- 95%
- 20 ÷ 21 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 20 戶的中位總價約 978 萬（不含車位）。自備 20% 約 196 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 29,708 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 89,123 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 21 件、中位 27.3 萬/坪。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.02 倍，比中位高 2%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 35.7% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；頭份市整體是 0.30 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 20 戶、解約 0 戶；備查總戶數 21 戶，去化率至少 95%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 35 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 369 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 20 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 196 萬
- 貸款金額
- 782 萬
- 每月本息
- 29,708 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 287 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 89,123 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：有價無市
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
有價無市60 分（達門檻）
- 近四季只成交 0 件，是五年平均（每年 7.5 件）的 0%，比重點區多數社區縮得更多（≤ 5%）
- 近期單價不低於全期中位，量縮價不跌
高估區30 分
- 單價是頭份市中位的 1.02 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 35.7%/年
- 21 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 7.5 件
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：81 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -3%（≤ 15%）
- +12去化率至少 95%（20 ÷ 21 戶）
- +320 戶登錄沒有解約
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 振雄建設有限公司、共 21 戶
- +8交屋後中古中位 27.3 萬/坪，較預售 +4.6%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 35
Amenities
周邊機能：35 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 369 公尺）
- +10醫院 1481 公尺（重光醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 263 | 7-Eleven | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 369 | 鎮聯社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 1,060 | — | — | 500 |
| 國中小 | 992 | 頭份國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,787 | 私立藝禾幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,476 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,299 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,481 | 重光醫院 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,124 | 頭份市立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 20 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 21 戶，去化率至少 95%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 | E 棟 |
|---|---|---|---|---|---|
| 5F | 25.6 萬/坪估908 萬・35.4 坪A棟5F號 23/12/13 | 24.8 萬/坪估643 萬・25.9 坪B棟5F號 22/12/11 | 26.6 萬/坪估978 萬・36.7 坪C棟3F號 23/11/0129.2 萬/坪估1,008 萬・34.5 坪C棟5F號 23/08/02 | 28.2 萬/坪估1,001 萬・35.5 坪D棟5F號 23/02/22 | 26.7 萬/坪估978 萬・36.6 坪E棟5F號 23/10/29 |
| 4F | 25.6 萬/坪估908 萬・35.4 坪A棟4F號 23/12/13 | 24.8 萬/坪估643 萬・25.9 坪B棟4F號 22/11/11 | 27.4 萬/坪估1,008 萬・36.7 坪C棟4F號 23/08/02 | 27.5 萬/坪估978 萬・35.5 坪D棟4F號 23/07/24 | 24.0 萬/坪估978 萬・40.8 坪E棟4F號 23/11/11 |
| 3F | 23.1 萬/坪估908 萬・39.3 坪A棟3F號 23/12/17 | 24.8 萬/坪估643 萬・25.9 坪B棟3F號 22/12/27 | 26.7 萬/坪估948 萬・35.5 坪D棟3F號 23/11/27 | 28.5 萬/坪估1,033 萬・36.3 坪E棟3F號 22/11/19 | |
| 2F | 23.1 萬/坪估908 萬・39.3 坪A棟2F號 24/01/25 | 24.7 萬/坪估641 萬・25.9 坪B棟2F號 23/03/02 | 29.2 萬/坪估1,008 萬・34.5 坪C棟2F號 23/07/16 | 27.5 萬/坪估978 萬・35.5 坪D棟2F號 23/07/16 | 24.0 萬/坪估978 萬・40.7 坪E棟2F號 24/02/24 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | — | — |
| 2024 | 2 | — | 2 | — |
| 2023 | 14 | 28.2 | 14 | 26.7 |
| 2022 | 4 | 24.9 | 4 | 24.8 |
Transactions
中古成交史
21 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-05-28 | 中正路463巷20號五樓之一 | 5 | 34.7 | 25.5 | 29.9估 | 1,040 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 110 萬（估） | 1 |
| 2024-02-24 | 中正路463巷20號二樓之六 | 2 | 40.8 | 26.2 | 25.4估 | 1,038 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | 0 |
| 2024-01-25 | 中正路463巷20號二樓之一 | 2 | 39.3 | 25.5 | 24.6估 | 968 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | 0 |
| 2023-12-17 | 中正路463巷20號三樓之一 | 3 | 39.3 | 25.5 | 23.6估 | 928 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | — |
| 2023-12-13 | 中正路463巷20號四樓之一 | 4 | 35.5 | 25.5 | 27.3估 | 968 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-12-13 | 中正路463巷20號五樓之一 | 5 | 35.5 | 25.5 | 27.3估 | 968 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-11-27 | 中正路463巷20號三樓之五 | 3 | 35.6 | 26.2 | 28.3估 | 1,008 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-11-11 | 中正路463巷20號四樓之六 | 4 | 40.9 | 26.2 | 25.4估 | 1,038 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-11-01 | 中正路463巷20號四樓之三 | 4 | 36.8 | 26.9 | 27.1估 | 998 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | — |
| 2023-11-01 | 中正路463巷20號三樓之三 | 3 | 36.8 | 26.9 | 28.2估 | 1,038 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-10-29 | 中正路463巷20號五樓之六 | 5 | 36.7 | 26.2 | 28.3估 | 1,038 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-08-02 | 中正路463巷20號五樓之三 | 5 | 34.7 | 26.9 | 30.0估 | 1,038 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-07-24 | 中正路463巷20號四樓之五 | 4 | 35.6 | 26.2 | 28.3估 | 1,008 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-07-16 | 中正路463巷20號二樓之五 | 2 | 35.6 | 26.2 | 28.3估 | 1,008 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-07-16 | 中正路463巷20號二樓之三 | 2 | 34.7 | 26.9 | 30.0估 | 1,038 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-03-02 | 中正路463巷20號二樓之二 | 2 | 26.0 | 18.7 | 24.9估 | 648 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2023-02-22 | 中正路463巷20號五樓之五 | 5 | 35.6 | 26.2 | 28.3估 | 1,008 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2022-12-27 | 中正路463巷20號三樓之二 | 3 | 26.0 | 18.7 | 23.4估 | 608 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | — |
| 2022-12-11 | 中正路463巷20號五樓之二 | 5 | 26.0 | 18.7 | 24.9估 | 648 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
| 2022-11-19 | 中正路463巷20號三樓之六 | 3 | 36.4 | 26.2 | 27.5估 | 998 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 130 萬（估） | — |
| 2022-11-11 | 中正路463巷20號四樓之二 | 4 | 26.0 | 18.7 | 24.9估 | 648 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 90 萬（估） | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：頭份市社區與建案。