別名／建案名：八德二路275巷30號、八德二路275巷28號、八德二路275巷32號
滿藝是 2023 年完工的華廈（5 層），位在苗栗縣頭份市八德二路。實價登錄以來中古成交 13 件、中位 28.6 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 11 戶、中位 31.0 萬/坪，去化率至少 92%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 門牌：
- 八德二路275巷30號、八德二路275巷28號、八德二路275巷32號
- 地號：
- 八德段0392-0000
- 社區代號：
八德段0392-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-05-04
- 建商（起造人）：
- 威爾建築股份有限公司
- 申報人：
- 威爾建築股份有限公司
- 層棟戶數：
- 12 戶
- 建照：
- (111)栗商建頭建字第00041號（2022-03-30）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110601~1120531
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 滿藝｜頭份市八德二路275巷
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 13 件
- 中位 28.6 萬/坪
- 相對本區
- 1.07×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 31.0 萬
- 去化率
- 92%
- 11 ÷ 12 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 820 萬（不含車位）。自備 20% 約 164 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 24,908 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 74,725 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 13 件、中位 28.6 萬/坪。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.07 倍，比中位高 7%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.00 倍，不到五年平均的七成；頭份市整體是 0.30 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶；備查總戶數 12 戶，去化率至少 92%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 3 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 852 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 164 萬
- 貸款金額
- 656 萬
- 每月本息
- 24,908 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 241 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 74,725 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.07 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售價格年增 +9.7%，比頭份市（-6.7%）快很多
- 五年換手率
- —
- 12 戶
- 量／五年均
- 0.00×
- 五年平均每年 3.7 件
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 3 年
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：62 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +16%（15–35%）
- +12去化率至少 92%（11 ÷ 12 戶）
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 威爾建築股份有限公司、共 12 戶
- 0交屋後中古中位 28.6 萬/坪，較預售 -7.7%
- 0周邊機能分數 60
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 3 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 852 公尺）
- +10公園 500 公尺內 3 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +10醫院 1777 公尺（為恭紀念醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,565 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 124 | 7-Eleven | 3 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 852 | 自由聯盟 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 293 | — | 3 | 500 |
| 國中小 | 422 | 建國國中慈輝分校 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 1,708 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 763 | 建國夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,708 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,777 | 為恭紀念醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,343 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 12 戶，去化率至少 92%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 1 棟 |
|---|---|
| 5F | 34.0 萬/坪900 萬・26.5 坪1棟A號 22/09/1330.8 萬/坪728 萬・23.6 坪1棟B號 22/07/02 |
| 4F | 34.7 萬/坪820 萬・23.6 坪1棟B號 23/04/2330.7 萬/坪813 萬・26.5 坪1棟A號 22/07/0829.6 萬/坪913 萬・30.8 坪1棟C號 22/06/26 |
| 3F | 31.0 萬/坪733 萬・23.6 坪1棟B號 22/10/1729.4 萬/坪778 萬・26.5 坪1棟A號 22/09/0729.5 萬/坪908 萬・30.8 坪1棟C號 22/06/23 |
| 2F | 33.8 萬/坪800 萬・23.6 坪1棟B號 23/03/1931.0 萬/坪955 萬・30.8 坪1棟C號 23/01/1933.2 萬/坪880 萬・26.5 坪1棟A號 22/12/28 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 2 | — | — | — |
| 2023 | 3 | 33.6 | 3 | 33.8 |
| 2022 | 8 | 28.0 | 8 | 30.8 |
Transactions
中古成交史
13 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-04-16 | 八德二路275巷30號五樓 | 5 | 26.2 | 19.7 | 42.2估 | 1,108 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 60 萬（估） | 1 |
| 2024-01-10 | 八德二路275巷32號五樓 | 5 | 30.3 | 24.1 | 36.9估 | 1,118 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 約 120 萬（估） | 1 |
| 2023-04-23 | 八德二路275巷28號四樓 | 4 | 23.8 | 18.2 | 34.5 | 820 | 2房2廳1衛 | — | 0 |
| 2023-03-19 | 八德二路275巷28號二樓 | 2 | 23.8 | 18.2 | 33.6 | 800 | 2房2廳1衛 | — | 0 |
| 2023-01-19 | 八德二路275巷32號二樓 | 2 | 36.8 | 24.1 | 28.6 | 955 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | 0 |
| 2022-12-28 | 八德二路275巷30號二樓 | 2 | 32.5 | 19.7 | 30.2 | 880 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-10-17 | 八德二路275巷28號三樓 | 3 | 29.7 | 18.2 | 28.1 | 733 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-09-13 | 八德二路275巷30號五樓 | 5 | 32.5 | 19.7 | 30.8 | 900 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-09-07 | 八德二路275巷30號三樓 | 3 | 32.5 | 19.7 | 27.0 | 778 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-07-08 | 八德二路275巷30號四樓 | 4 | 32.5 | 19.7 | 28.1 | 813 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-07-02 | 八德二路275巷28號五樓 | 5 | 29.7 | 18.2 | 27.9 | 728 | 2房2廳1衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-06-26 | 八德二路275巷32號四樓 | 4 | 36.8 | 24.1 | 27.5 | 913 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |
| 2022-06-23 | 八德二路275巷32號三樓 | 3 | 36.8 | 24.1 | 27.4 | 908 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 100 萬 | — |