八德盛景是預售中的華廈（5 層），位在苗栗縣頭份市八德二路。預售已登錄 9 戶、中位 39.7 萬/坪，去化率至少 56%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 後湖段0748-0000
- 社區代號：
後湖段0748-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-09-12
- 建商（起造人）：
- 君禾建設有限公司
- 申報人：
- 君禾建設有限公司
- 層棟戶數：
- 16 戶
- 建照：
- (114)栗商建頭建字第00055號（2025-08-27）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140912~完銷日
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 八德盛景｜頭份市八德二路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.48×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 9 戶
- 解約 0，中位 39.7 萬
- 去化率
- 56%
- 9 ÷ 16 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 9 戶的中位總價約 870 萬（不含車位）。自備 20% 約 174 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 26,427 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 79,282 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.48 倍，比中位高 48%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 9 戶、解約 0 戶；備查總戶數 16 戶，去化率至少 56%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 60 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 6 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 353 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 9 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 174 萬
- 貸款金額
- 696 萬
- 每月本息
- 26,427 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 255 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 79,282 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.48 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +48%
- 五年換手率
- —
- 16 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Amenities
周邊機能：60 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 6 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 353 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +10醫院 1368 公尺（為恭紀念醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 2,732 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 215 | 蝦皮店到店 | 6 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 353 | 自由聯盟 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 447 | 大亨公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 612 | 后庄國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 1,954 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 265 | 建國夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,250 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,368 | 為恭紀念醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,093 | 圖書館暨會議中心 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 9 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 16 戶，去化率至少 56%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 4F | 40.6 萬/坪890 萬・21.9 坪4F-B號 26/07/2940.6 萬/坪1,040 萬・25.6 坪4F-A號 25/12/08 |
| 3F | 39.7 萬/坪870 萬・21.9 坪3F-B號 26/05/0940.6 萬/坪870 萬・21.4 坪3F-D號 26/04/2838.7 萬/坪800 萬・24.1 坪3F-C號 26/04/1139.8 萬/坪1,020 萬・25.6 坪3F-A號 26/03/15 |
| 2F | 38.8 萬/坪778 萬・20 坪2F-C號 25/12/2039.4 萬/坪1,010 萬・25.6 坪2F-A號 25/11/1739.4 萬/坪865 萬・21.9 坪2F-B號 25/11/17 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 5 | 39.8 |
| 2025 | — | — | 4 | 39.4 |