喬家大院NO.13是預售中的華廈（7 層），位在苗栗縣頭份市中正路。預售已登錄 24 戶、中位 36.5 萬/坪，去化率至少 100%。社區訊號：高估區（50 分）。
- 地號：
- 正興段1454-0000
- 社區代號：
正興段1454-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-07-05
- 建商（起造人）：
- 帝品建設有限公司
- 申報人：
- 帝品建設有限公司
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (112)栗商建頭建字第00303號（2023-05-24）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 112年07月01日至完銷日
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 喬家大院NO.13｜頭份市中正路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.36×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 24 戶
- 解約 0，中位 36.5 萬
- 去化率
- 100%
- 24 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 24 戶的中位總價約 1,185 萬（不含車位）。自備 20% 約 237 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 35,996 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 107,987 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.36 倍，比中位高 36%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 24 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 35 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：超商 500 公尺內 4 家；超市／量販 1 公里內 1 家（最近 453 公尺）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 24 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 237 萬
- 貸款金額
- 948 萬
- 每月本息
- 35,996 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 348 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 107,987 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.36 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +36%
- 五年換手率 0.0%／年（24 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 24 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：55 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +36%（35–60%）
- +12去化率至少 100%（24 ÷ 24 戶）
- +324 戶登錄沒有解約
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 帝品建設有限公司、共 24 戶
- 0周邊機能分數 35
Amenities
周邊機能：35 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15超商 500 公尺內 4 家
- +10超市／量販 1 公里內 1 家（最近 453 公尺）
- +10醫院 1550 公尺（重光醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 3 公里內無 | — | — | 1,500 |
| 超商 | 215 | 7-Eleven | 4 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 453 | 鎮聯社 | 1 | 1,000 |
| 公園 | 1,162 | — | — | 500 |
| 國中小 | 1,078 | 頭份國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 2,913 | 私立藝禾幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,557 | 黃昏市場 | — | 800 |
| 診所 | 1,390 | 丘小江小兒科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,550 | 重光醫院 | 3 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,204 | 頭份市立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 24 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 7F | 38.0 萬/坪估1,280 萬・33.7 坪A棟7F號 24/05/11 | 37.9 萬/坪估1,236 萬・32.6 坪B棟7F號 24/03/17 | ||
| 6F | 37.4 萬/坪估1,260 萬・33.7 坪A棟6F號 24/04/21 | 37.4 萬/坪估1,220 萬・32.6 坪B棟6F號 24/01/27 | 37.1 萬/坪估1,145 萬・30.9 坪C棟6F號 24/02/18 | 36.8 萬/坪估1,158 萬・31.4 坪D棟6F號 23/10/15 |
| 5F | 37.0 萬/坪估1,248 萬・33.7 坪A棟5F號 24/06/05 | 36.2 萬/坪估1,181 萬・32.6 坪B棟5F號 24/01/31 | 55.2 萬/坪估1,113 萬・20.2 坪C棟5號 23/09/24 | 36.5 萬/坪估1,148 萬・31.4 坪D棟5F號 24/01/30 |
| 4F | 35.5 萬/坪估1,195 萬・33.7 坪A棟4F號 24/04/14 | 35.6 萬/坪估1,160 萬・32.6 坪B棟4F號 24/01/27 | 35.0 萬/坪估1,080 萬・30.9 坪C棟4F號 24/01/27 | 35.1 萬/坪估1,103 萬・31.4 坪D棟4F號 24/01/27 |
| 3F | 36.5 萬/坪估1,230 萬・33.7 坪A棟3F號 24/05/07 | 36.4 萬/坪估1,188 萬・32.6 坪B棟3F號 24/02/04 | 35.1 萬/坪估1,083 萬・30.9 坪C棟3F號 24/02/25 | 35.9 萬/坪估1,128 萬・31.4 坪D棟3F號 24/01/26 |
| 2F | 36.0 萬/坪估1,212 萬・33.7 坪A棟2F號 24/03/07 | 36.5 萬/坪估1,190 萬・32.6 坪B棟2F號 24/01/28 | 34.7 萬/坪估1,070 萬・30.9 坪C棟2F號 24/02/04 | 34.6 萬/坪估1,087 萬・31.4 坪D棟2F號 24/02/04 |
| 1F | 64.6 萬/坪估1,338 萬・20.7 坪A棟1F號 25/12/20 | 66.2 萬/坪估1,240 萬・18.7 坪B棟1F號 24/04/18 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 21 | 36.4 |
| 2023 | — | — | 2 | — |