華廈10 層2024 年完工有電梯有管理組織竹光路
別名／建案名：竹光路250號
旬美是 2024 年完工的華廈（10 層），位在新竹市北區竹光路。實價登錄以來中古成交 29 件、中位 38.9 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 27 戶、中位 39.9 萬/坪，去化率至少 93%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 竹光路250號
- 地號：
- 崙子段0745-0000、崙子段0746-0000、崙子段0747-0000、崙子段0748-0000、崙子段0749-0000
- 社區代號：
崙子段0745-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2021-09-14
- 建商（起造人）：
- 嘉定建設股份有限公司
- 申報人：
- 嘉定建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 29 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00185號（2021-08-03）
- 自售期間：
- 1100901~1110430
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 旬美｜新竹市竹光路
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 29 件
- 中位 38.9 萬/坪
- 相對本區
- 1.15×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 27 戶
- 解約 0，中位 39.9 萬
- 去化率
- 93%
- 27 ÷ 29 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 27 戶的中位總價約 1,375 萬（不含車位）。自備 20% 約 275 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 41,767 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 125,301 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 29 件、中位 38.9 萬/坪。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.15 倍，比中位高 15%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 1.1% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 27 戶、解約 0 戶；備查總戶數 29 戶，去化率至少 93%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1901 公尺（新竹）；超商 500 公尺內 7 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 27 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 275 萬
- 貸款金額
- 1,100 萬
- 每月本息
- 41,767 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 404 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 125,301 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
惜售區45 分
- 五年換手率 1.1%／年（29 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 有管理組織
高估區30 分
- 單價是北區中位的 1.15 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- 1.1%/年
- 29 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.3 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：73 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +18%（15–35%）
- +12去化率至少 93%（27 ÷ 29 戶）
- +327 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 嘉定建設股份有限公司、共 29 戶
- +8交屋後中古中位 38.9 萬/坪，較預售 -2.5%（≥ −3%）
- 0周邊機能分數 63
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1901 公尺（新竹）
- +15超商 500 公尺內 7 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 361 公尺）
- +10國中小 800 公尺內 4 所
- +5幼兒園 500 公尺內 2 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +10醫院 241 公尺（和平醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,901 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 43 | 7-Eleven | 7 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 361 | 竹苗區聯盟生鮮超市 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 636 | 民富公園 | — | 500 |
| 國中小 | 93 | 磐石中學 | 4 | 800 |
| 幼兒園 | 316 | 普利斯堡幼兒園 | 2 | 500 |
| 傳統市場 | 787 | 新竹市中正市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 765 | — | — | 500 |
| 醫院 | 241 | 和平醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,286 | 新竹市立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 2,170 | 清華大學南大校區 | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 27 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 29 戶，去化率至少 93%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 10F | 42.9 萬/坪1,481 萬・34.5 坪A棟10號 21/12/07 | 43.1 萬/坪1,456 萬・33.8 坪B棟10號 21/12/07 | 41.5 萬/坪1,431 萬・34.5 坪C棟10號 21/12/15 |
| 9F | 41.5 萬/坪1,433 萬・34.5 坪A棟9號 21/12/03 | 43.8 萬/坪1,480 萬・33.8 坪B棟9號 21/12/07 | 42.2 萬/坪1,455 萬・34.5 坪C棟9號 21/12/15 |
| 8F | 38.9 萬/坪1,344 萬・34.5 坪A棟8號 21/12/21 | 39.8 萬/坪1,345 萬・33.8 坪B棟8號 21/12/09 | 40.9 萬/坪1,410 萬・34.5 坪C棟8號 21/12/08 |
| 7F | 39.8 萬/坪1,375 萬・34.5 坪A棟7號 21/12/16 | 40.0 萬/坪1,351 萬・33.8 坪B棟7號 21/12/13 | 42.1 萬/坪1,452 萬・34.5 坪C棟7號 21/12/08 |
| 6F | 41.6 萬/坪1,436 萬・34.5 坪A棟6號 21/12/30 | 38.7 萬/坪1,307 萬・33.8 坪B棟6號 21/12/15 | 37.6 萬/坪1,298 萬・34.5 坪C棟6號 21/12/16 |
| 5F | 38.6 萬/坪1,333 萬・34.5 坪A棟5號 21/12/16 | 37.9 萬/坪1,280 萬・33.8 坪B棟5號 21/12/22 | 39.1 萬/坪1,348 萬・34.5 坪C棟5號 21/12/13 |
| 4F | 40.1 萬/坪1,385 萬・34.5 坪A棟4號 21/12/14 | 38.7 萬/坪1,308 萬・33.8 坪B棟4號 21/12/10 | 40.3 萬/坪1,389 萬・34.5 坪C棟4號 21/12/29 |
| 3F | 39.3 萬/坪1,357 萬・34.5 坪A棟3號 21/12/13 | 38.9 萬/坪1,314 萬・33.8 坪B棟3號 21/12/09 | 40.0 萬/坪1,381 萬・34.5 坪C棟3號 21/12/14 |
| 2F | 39.9 萬/坪1,378 萬・34.5 坪A棟2號 21/12/27 | 36.4 萬/坪1,228 萬・33.8 坪B棟2號 21/12/30 | 38.6 萬/坪1,330 萬・34.5 坪C棟2號 21/12/10 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 2 | — | — | — |
| 2021 | 27 | 38.9 | 27 | 39.9 |
Transactions
中古成交史
29 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-09-03 | 竹光路250號十樓之2 | 10 | 34.7 | 21.1 | 57.3估 | 1,987 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 203 萬（估） | 1 |
| 2025-05-05 | 竹光路250號八樓之1 | 8 | 35.4 | 21.2 | 57.7估 | 2,043 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 約 195 萬（估） | 1 |
| 2021-12-30 | 竹光路250號六樓之1 | 6 | 35.4 | 21.2 | 40.6 | 1,436 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2021-12-30 | 竹光路250號二樓之2 | 2 | 34.7 | 21.1 | 35.4 | 1,228 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2021-12-29 | 竹光路250號四樓之3 | 4 | 35.5 | 21.5 | 39.2 | 1,389 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2021-12-27 | 竹光路250號二樓之1 | 2 | 35.4 | 21.2 | 38.9 | 1,378 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2021-12-22 | 竹光路250號五樓之2 | 5 | 34.7 | 21.1 | 36.9 | 1,280 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2021-12-21 | 竹光路250號八樓之1 | 8 | 35.4 | 21.2 | 38.0 | 1,344 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2021-12-16 | 竹光路250號五樓之1 | 5 | 35.4 | 21.2 | 37.7 | 1,333 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 155 萬 | — |
| 2021-12-16 | 竹光路250號七樓之1 | 7 | 35.4 | 21.2 | 38.9 | 1,375 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 155 萬 | — |
| 2021-12-16 | 竹光路250號六樓之3 | 6 | 35.5 | 21.5 | 36.6 | 1,298 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2021-12-15 | 竹光路250號十樓之3 | 10 | 35.5 | 21.5 | 40.3 | 1,431 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2021-12-15 | 竹光路250號九樓之3 | 9 | 35.5 | 21.5 | 41.0 | 1,455 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2021-12-15 | 竹光路250號六樓之2 | 6 | 34.7 | 21.1 | 37.7 | 1,307 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
| 2021-12-14 | 竹光路250號四樓之1 | 4 | 35.4 | 21.2 | 39.1 | 1,385 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2021-12-14 | 竹光路250號三樓之3 | 3 | 35.5 | 21.5 | 38.9 | 1,381 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2021-12-13 | 竹光路250號七樓之2 | 7 | 34.7 | 21.1 | 39.0 | 1,351 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2021-12-13 | 竹光路250號三樓之1 | 3 | 35.4 | 21.2 | 38.3 | 1,357 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2021-12-13 | 竹光路250號五樓之3 | 5 | 35.5 | 21.5 | 38.0 | 1,348 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2021-12-10 | 竹光路250號四樓之2 | 4 | 34.7 | 21.1 | 37.7 | 1,308 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2021-12-10 | 竹光路250號二樓之3 | 2 | 35.4 | 21.5 | 37.5 | 1,330 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 360 萬 | — |
| 2021-12-09 | 竹光路250號三樓之2 | 3 | 34.7 | 21.1 | 37.9 | 1,314 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2021-12-09 | 竹光路250號八樓之2 | 8 | 34.7 | 21.1 | 38.8 | 1,345 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2021-12-08 | 竹光路250號七樓之3 | 7 | 35.5 | 21.5 | 40.9 | 1,452 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 170 萬 | — |
| 2021-12-08 | 竹光路250號八樓之3 | 8 | 35.5 | 21.5 | 39.8 | 1,410 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 185 萬 | — |
| 2021-12-07 | 竹光路250號九樓之2 | 9 | 34.7 | 21.1 | 42.7 | 1,480 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2021-12-07 | 竹光路250號十樓之2 | 10 | 34.7 | 21.1 | 42.0 | 1,456 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2021-12-07 | 竹光路250號十樓之1 | 10 | 35.4 | 21.2 | 41.8 | 1,481 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2021-12-03 | 竹光路250號九樓之1 | 9 | 35.4 | 21.2 | 40.5 | 1,433 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 175 萬 | — |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：北區社區與建案。