高豐匯是預售中的華廈（10 層），位在新竹市東區埔頂一路。預售已登錄 29 戶、中位 58.0 萬/坪，去化率至少 100%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 光武段1131-0000、光武段1132-0000
- 社區代號：
光武段1131-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-08-08
- 建商（起造人）：
- 京匯建設股份有限公司
- 申報人：
- 京匯建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 29 戶
- 建照：
- (111)府都建字第00107號（2022-06-17）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1110729~1121231
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 高豐匯｜新竹市埔頂一路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.25×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 29 戶
- 解約 0，中位 58.0 萬
- 去化率
- 100%
- 29 ÷ 29 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 29 戶的中位總價約 1,920 萬（不含車位）。自備 20% 約 384 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 58,322 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 174,966 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.25 倍，比中位高 25%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 29 戶、解約 0 戶；備查總戶數 29 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 75 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 625 公尺（新莊）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 29 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 384 萬
- 貸款金額
- 1,536 萬
- 每月本息
- 58,322 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 564 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 174,966 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.25 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率 0.0%／年（29 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 29 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：52 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +25%（15–35%）
- +12去化率至少 100%（29 ÷ 29 戶）
- +329 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 京匯建設股份有限公司、共 29 戶
- +4周邊機能分數 75（≥ 70）
Amenities
周邊機能：75 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 625 公尺（新莊）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 8 家（最近 384 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 2 所
- +10醫院 1556 公尺（新竹市立馬偕兒童醫院）
- +5大專院校 2 公里內（中華信義神學院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 625 | 新莊 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 43 | 萊爾富 | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 384 | 全聯福利中心 | 8 | 1,000 |
| 公園 | 77 | 關埔公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 375 | 關埔國小 | 2 | 800 |
| 幼兒園 | 535 | 紐約國際幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,142 | 關東市場 | — | 800 |
| 診所 | 506 | 遠見眼科 | — | 500 |
| 醫院 | 1,556 | 新竹市立馬偕兒童醫院 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,255 | 新竹市圖書館 龍山分館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 1,429 | 中華信義神學院 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 29 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 29 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 10F | 58.0 萬/坪1,930 萬・33.3 坪10F-A號 23/05/0757.7 萬/坪1,920 萬・33.3 坪10F-B號 22/11/0158.6 萬/坪1,950 萬・33.3 坪3F-B號 22/10/2756.2 萬/坪1,220 萬・21.7 坪10F-C號 22/10/03 |
| 9F | 60.1 萬/坪2,000 萬・33.3 坪9F-B號 22/11/2860.0 萬/坪1,998 萬・33.3 坪9F-A號 22/10/2758.0 萬/坪1,260 萬・21.7 坪9F-C號 22/10/17 |
| 8F | 57.7 萬/坪1,920 萬・33.3 坪8F-B號 23/04/2657.7 萬/坪1,920 萬・33.3 坪8F-A號 23/04/2659.9 萬/坪1,300 萬・21.7 坪8F-C號 22/10/06 |
| 7F | 60.1 萬/坪2,000 萬・33.3 坪7F-B號 22/10/1760.1 萬/坪2,000 萬・33.3 坪7F-A號 22/10/1758.5 萬/坪1,270 萬・21.7 坪7F-C號 22/10/13 |
| 6F | 59.1 萬/坪1,968 萬・33.3 坪6F-B號 23/04/1957.6 萬/坪1,250 萬・21.7 坪6F-C號 22/10/0558.6 萬/坪1,950 萬・33.3 坪6F-A號 22/10/03 |
| 5F | 53.9 萬/坪1,170 萬・21.7 坪5F-C號 22/10/1158.0 萬/坪1,930 萬・33.3 坪5F-B號 22/10/0758.6 萬/坪1,950 萬・33.3 坪5F-A號 22/10/04 |
| 4F | 57.6 萬/坪1,250 萬・21.7 坪4F-C號 23/03/1351.2 萬/坪1,705 萬・33.3 坪4F-B號 22/10/1251.2 萬/坪1,705 萬・33.3 坪4F-A號 22/10/12 |
| 3F | 57.1 萬/坪1,240 萬・21.7 坪3F-C號 23/06/2858.6 萬/坪1,950 萬・33.3 坪3F-B號 22/10/2757.1 萬/坪1,240 萬・21.7 坪3F-C號 22/10/0457.1 萬/坪1,900 萬・33.3 坪3F-A號 22/10/04 |
| 2F | 67.0 萬/坪2,230 萬・33.3 坪2F-B號 23/12/1267.0 萬/坪2,230 萬・33.3 坪2F-A號 23/12/1260.7 萬/坪1,320 萬・21.7 坪2F-C號 22/11/19 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | — | — | 8 | 57.8 |
| 2022 | — | — | 21 | 58.5 |