翡麗琚是預售中的大樓（20 層），位在新竹市東區經國路一段。預售已登錄 48 戶、中位 64.8 萬/坪，去化率至少 63%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 民主段1008-0000、民主段1013-0000
- 社區代號：
民主段1008-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-11-14
- 建商（起造人）：
- 昇益開發股份有限公司
- 申報人：
- 昇益開發股份有限公司負責人:陳文熾
- 層棟戶數：
- 76 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00183號（2023-10-27）
- 自售期間：
- 1121113~自完售止,全案銷售完畢止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第二種住宅區
- 備查建案名稱：
- 翡麗琚｜新竹市經國路一段479巷2弄17號隔壁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.39×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 48 戶
- 解約 0，中位 64.8 萬
- 去化率
- 63%
- 48 ÷ 76 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 48 戶的中位總價約 2,505 萬（不含車位）。自備 20% 約 501 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 76,092 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 228,276 元。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.39 倍，比中位高 39%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 48 戶、解約 0 戶；備查總戶數 76 戶，去化率至少 63%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 85 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 994 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 22 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 48 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 501 萬
- 貸款金額
- 2,004 萬
- 每月本息
- 76,092 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 735 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 228,276 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.39 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比東區中古貴 +39%
- 所在的東區被標記為高估區
- 五年換手率
- —
- 76 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：36 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -6對本區中古溢價 +39%（35–60%）
- +6去化率至少 63%（48 ÷ 76 戶）
- +348 戶登錄沒有解約
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 昇益開發股份有限公司、共 76 戶
- +4周邊機能分數 85（≥ 70）
Amenities
周邊機能：85 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 994 公尺（北新竹）
- +15超商 500 公尺內 22 家
- +10超市／量販 1 公里內 16 家（最近 326 公尺）
- +10公園 500 公尺內 5 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +10醫院 521 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 994 | 北新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 157 | 萊爾富 | 22 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 326 | 全聯福利中心 | 16 | 1,000 |
| 公園 | 67 | 新竹綠園道 | 5 | 500 |
| 國中小 | 429 | 三民國中 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 917 | 吉的堡 | — | 500 |
| 傳統市場 | 200 | 新竹市果菜批發市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 454 | 彥靚診所 | 1 | 500 |
| 醫院 | 521 | 新竹台大分院新竹醫院 | 6 | 2,000 |
| 圖書館 | 434 | 三民國中圖書室 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,919 | 陽明交大博愛校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 48 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 76 戶，去化率至少 63%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 20F | 71.1 萬/坪1,984 萬・27.9 坪B棟20F號 23/12/24 | 73.5 萬/坪2,906 萬・39.5 坪D棟20F號 24/09/15 | ||
| 19F | 71.1 萬/坪1,984 萬・27.9 坪B棟19F號 23/12/24 | 71.5 萬/坪2,854 萬・39.9 坪C棟19F號 24/07/13 | 78.6 萬/坪3,104 萬・39.5 坪D棟19F號 24/09/20 | |
| 18F | 70.9 萬/坪1,977 萬・27.9 坪B棟18F號 23/12/24 | 68.8 萬/坪2,744 萬・39.9 坪C棟18F號 23/12/25 | 71.8 萬/坪2,836 萬・39.5 坪D棟18F號 23/12/25 | |
| 17F | 70.6 萬/坪1,970 萬・27.9 坪B棟17F號 23/12/24 | |||
| 16F | 70.4 萬/坪1,963 萬・27.9 坪B棟16F號 23/12/24 | 71.3 萬/坪2,816 萬・39.5 坪D棟16F號 24/01/04 | ||
| 15F | 68.0 萬/坪2,794 萬・41.1 坪A棟15F號 23/12/28 | 70.1 萬/坪1,956 萬・27.9 坪B棟15F號 23/12/24 | ||
| 14F | 68.9 萬/坪1,921 萬・27.9 坪B棟14F號 23/12/24 | |||
| 13F | 62.5 萬/坪2,568 萬・41.1 坪A棟13F號 24/03/28 | 66.6 萬/坪1,858 萬・27.9 坪B棟13F號 23/12/30 | 64.5 萬/坪2,574 萬・39.9 坪C棟13F號 24/03/24 | |
| 12F | 62.2 萬/坪2,557 萬・41.1 坪A棟12F號 24/05/02 | 66.4 萬/坪1,851 萬・27.9 坪B棟12F號 23/12/24 | 64.3 萬/坪2,564 萬・39.9 坪C棟12F號 23/12/25 | |
| 11F | 62.0 萬/坪2,547 萬・41.1 坪A棟11F號 24/03/14 | 66.1 萬/坪1,844 萬・27.9 坪B棟11F號 24/01/12 | 64.0 萬/坪2,554 萬・39.9 坪C棟11F號 24/02/23 | |
| 10F | 61.7 萬/坪2,537 萬・41.1 坪A棟10F號 24/03/21 | 65.9 萬/坪1,838 萬・27.9 坪B棟10F號 23/12/30 | 69.8 萬/坪2,757 萬・39.5 坪D棟10F號 24/06/16 | |
| 9F | 65.6 萬/坪1,831 萬・27.9 坪B棟9F號 23/12/24 | 63.5 萬/坪2,534 萬・39.9 坪C棟9F號 24/05/09 | ||
| 8F | 61.2 萬/坪2,516 萬・41.1 坪A棟8F號 24/06/04 | 65.4 萬/坪1,824 萬・27.9 坪B棟8F號 23/12/24 | 63.2 萬/坪2,524 萬・39.9 坪C棟8F號 24/01/05 | |
| 7F | 61.0 萬/坪2,506 萬・41.1 坪A棟7F號 23/12/25 | 65.1 萬/坪1,817 萬・27.9 坪B棟7F號 24/01/13 | 63.0 萬/坪2,514 萬・39.9 坪C棟7F號 23/12/25 | |
| 6F | 62.3 萬/坪2,558 萬・41.1 坪A棟6F號 24/06/28 | 64.9 萬/坪1,810 萬・27.9 坪B棟6F號 23/12/25 | 62.7 萬/坪2,504 萬・39.9 坪C棟6F號 24/04/20 | |
| 5F | 64.6 萬/坪1,803 萬・27.9 坪B棟5F號 24/01/20 | 62.5 萬/坪2,494 萬・39.9 坪C棟5F號 24/03/18 | 64.5 萬/坪2,549 萬・39.5 坪D棟5F號 26/03/04 | |
| 4F | 67.3 萬/坪2,766 萬・41.1 坪A棟4F號 24/10/16 | 64.1 萬/坪1,789 萬・27.9 坪B棟4F號 24/01/26 | 63.5 萬/坪2,534 萬・39.9 坪C棟4F號 24/06/20 | |
| 3F | 59.1 萬/坪2,428 萬・41.1 坪A棟3F號 24/06/26 | 61.3 萬/坪2,447 萬・39.9 坪C棟3F號 23/12/25 | ||
| 2F | 58.4 萬/坪2,399 萬・41.1 坪A棟2F號 24/08/25 | 61.0 萬/坪1,703 萬・27.9 坪B棟2F號 24/03/29 | 61.5 萬/坪2,455 萬・39.9 坪C棟2F號 24/06/20 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 27 | 63.5 |
| 2023 | — | — | 20 | 67.3 |