光華悅是預售中的大樓（14 層），位在新竹市北區光華一街。預售已登錄 39 戶（解約 1 戶）、中位 63.3 萬/坪，去化率至少 98%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 光華段0294-0000
- 社區代號：
光華段0294-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-03-30
- 建商（起造人）：
- 王喬建設股份有限公司
- 申報人：
- 王喬建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 40 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00016號（2023-01-19）
- 自售期間：
- 1120301至1140228
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 光華悅｜新竹市光華南街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.88×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 39 戶
- 解約 1，中位 63.3 萬
- 去化率
- 98%
- 39 ÷ 40 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 39 戶的中位總價約 2,715 萬（不含車位）。自備 20% 約 543 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 82,471 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 247,413 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.88 倍，比中位高 88%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 0.0% 的戶數換手。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 39 戶、解約 1 戶；備查總戶數 40 戶，去化率至少 98%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 83 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1348 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 16 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 39 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 543 萬
- 貸款金額
- 2,172 萬
- 每月本息
- 82,471 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 797 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 247,413 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.88 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +88%
- 溢價超過 60%
- 五年換手率 0.0%／年（40 戶），在重點區社區後 25%（≤ 4.13%）
- 近期成交太少，價格沒有明顯變動
- 對北區中古溢價 +88%（≥ 60%）
- 五年換手率
- 0.0%/年
- 40 戶
- 量／五年均
- —
- 五年平均每年 0.0 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：42 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +88%（> 60%）
- +12去化率至少 98%（39 ÷ 40 戶）
- -5解約率 2.5%（1 戶）
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 王喬建設股份有限公司、共 40 戶
- +4周邊機能分數 83（≥ 70）
Amenities
周邊機能：83 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1348 公尺（北新竹）
- +15超商 500 公尺內 16 家
- +10超市／量販 1 公里內 17 家（最近 21 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +10國中小 800 公尺內 5 所
- +5傳統市場 800 公尺內 2 處
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 664 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（長青學苑）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,348 | 北新竹 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 47 | 7-Eleven | 16 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 21 | 家樂福超市 | 17 | 1,000 |
| 公園 | 137 | — | 8 | 500 |
| 國中小 | 249 | 光華國中 | 5 | 800 |
| 幼兒園 | 556 | 吉的堡 | — | 500 |
| 傳統市場 | 517 | 新竹市果菜批發市場 | 2 | 800 |
| 診所 | 342 | 新竹市北區衛生所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 664 | 新竹台大分院新竹醫院 | 5 | 2,000 |
| 圖書館 | 761 | 新竹市立圖書館 | 3 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,674 | 長青學苑 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 40 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 40 戶，去化率至少 98%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 14F | 63.9 萬/坪2,885 萬・45.2 坪A棟14號 24/03/06 | 67.8 萬/坪2,785 萬・41.1 坪B棟14號 24/09/14 | 67.8 萬/坪2,795 萬・41.2 坪C棟14F號 24/09/14 |
| 13F | 67.5 萬/坪3,048 萬・45.2 坪A棟13號 24/12/04 | 62.5 萬/坪2,565 萬・41.1 坪B棟13號 24/02/29 | 66.7 萬/坪2,750 萬・41.2 坪C棟13F號 25/02/17 |
| 12F | 67.3 萬/坪3,038 萬・45.2 坪A棟12F號 24/10/04 | 66.3 萬/坪2,723 萬・41.1 坪B棟12號 24/06/12 | 66.8 萬/坪2,755 萬・41.2 坪C棟12F號 24/07/17 |
| 11F | 64.7 萬/坪2,920 萬・45.2 坪A棟11F號 24/06/05 | 61.6 萬/坪2,530 萬・41.1 坪B棟11號 24/02/29 | 66.8 萬/坪2,755 萬・41.2 坪C棟11F號 24/11/08 |
| 10F | 61.9 萬/坪2,795 萬・45.2 坪A棟10F號 23/09/23 | 61.2 萬/坪2,515 萬・41.1 坪B棟10F號 23/08/04 | 61.5 萬/坪2,535 萬・41.2 坪C棟10F號 23/08/04 |
| 9F | 66.2 萬/坪2,988 萬・45.1 坪A棟9F號 24/08/12 | 64.7 萬/坪2,655 萬・41.1 坪B棟9號 24/05/25 | 65.9 萬/坪2,715 萬・41.2 坪C棟9號 24/06/17 |
| 8F | 60.9 萬/坪2,750 萬・45.1 坪A棟8F號 23/09/02 | 63.8 萬/坪2,620 萬・41.1 坪B棟8F號 24/04/28 | 66.3 萬/坪2,735 萬・41.2 坪C棟8號 24/07/13 |
| 7F | 65.3 萬/坪2,950 萬・45.1 坪A棟7F號 25/03/14 | 60.2 萬/坪2,470 萬・41.1 坪B棟7號 23/10/26 | 60.3 萬/坪2,485 萬・41.2 坪C棟7號 23/11/04 |
| 6F | 58.9 萬/坪2,660 萬・45.1 坪A棟6F號 24/02/17 | 59.8 萬/坪2,455 萬・41.1 坪B棟6號 23/10/26 | 61.6 萬/坪2,540 萬・41.2 坪C棟6號 24/03/09 |
| 5F | 62.2 萬/坪2,808 萬・45.1 坪A棟5號 24/05/03 | 62.5 萬/坪2,568 萬・41.1 坪B棟5號 24/05/23 | 62.8 萬/坪2,588 萬・41.2 坪C棟5號 24/05/30 |
| 4F | 61.4 萬/坪2,770 萬・45.1 坪A棟4號 24/03/04 | 60.8 萬/坪2,496 萬・41.1 坪B棟4F號 24/04/27 | 63.3 萬/坪2,610 萬・41.2 坪C棟4F號 24/12/17 |
| 3F | 60.0 萬/坪2,710 萬・45.2 坪A棟3號 26/04/08 | 63.3 萬/坪2,600 萬・41.1 坪B棟3F號 24/11/1758.6 萬/坪2,408 萬・41.1 坪B棟3F號 24/02/22 | 64.8 萬/坪2,670 萬・41.2 坪C棟3號 24/09/02 |
| 2F | 61.0 萬/坪2,752 萬・45.2 坪A棟2號 26/04/11 | 65.0 萬/坪2,670 萬・41.1 坪B棟2F號 26/03/03 | 67.0 萬/坪2,765 萬・41.2 坪C棟2號 25/05/16 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 3 | 61.0 |
| 2025 | — | — | 3 | 66.7 |
| 2024 | — | — | 26 | 64.3 |
| 2023 | — | — | 7 | 60.9 |