別名／建案名：金雅西街148號、金雅西街146號
畇光是 2026 年完工的華廈（7 層），位在新竹市北區金雅西街。實價登錄以來中古成交 11 件、中位 53.5 萬/坪，近四季沒有成交。預售已登錄 12 戶、中位 54.9 萬/坪，去化率至少 100%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 門牌：
- 金雅西街148號、金雅西街146號
- 地號：
- 金雅段0295-0000
- 社區代號：
金雅段0295-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2024-02-29
- 建商（起造人）：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 申報人：
- 鴻柏建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 12 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00059號（2023-04-25）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1130222~自完售止,自中華民國113.02.22起?全案銷售完畢
- 使用分區：
- 鄉村區乙種建築用地
- 備查建案名稱：
- 畇光｜新竹市金雅西街
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 11 件
- 中位 53.5 萬/坪
- 相對本區
- 1.59×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 12 戶
- 解約 0，中位 54.9 萬
- 去化率
- 100%
- 12 ÷ 12 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 12 戶的中位總價約 2,235 萬（不含車位）。自備 20% 約 447 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 67,891 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 203,672 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 0 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 11 件、中位 53.5 萬/坪。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.59 倍，比中位高 59%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 12 戶、解約 0 戶；備查總戶數 12 戶，去化率至少 100%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 73 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1965 公尺（佑聖宫站）；超商 500 公尺內 1 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 12 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 447 萬
- 貸款金額
- 1,788 萬
- 每月本息
- 67,891 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 656 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 203,672 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.59 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比北區中古貴 +63%
- 溢價超過 60%
- 對北區中古溢價 +63%（≥ 60%）
- 五年換手率
- —
- 12 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 0 年
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：55 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +63%（> 60%）
- +12去化率至少 100%（12 ÷ 12 戶）
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 鴻柏建設股份有限公司、共 12 戶
- +8交屋後中古中位 53.5 萬/坪，較預售 -2.6%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 73（≥ 70）
Amenities
周邊機能：73 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1965 公尺（佑聖宫站）
- +10超商 500 公尺內 1 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 694 公尺）
- +10公園 500 公尺內 4 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +10醫院 1135 公尺（國軍桃園總醫院新竹分院）
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,965 | 佑聖宫站 | — | 1,500 |
| 超商 | 272 | 7-Eleven | 1 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 694 | 全聯福利中心 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 139 | 金雅農村重劃小公園 | 4 | 500 |
| 國中小 | 752 | 載熙國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 369 | 私立童欣幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 779 | 樹林頭觀光夜市 | 1 | 800 |
| 診所 | 1,141 | 嘉心堂中醫診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,135 | 國軍桃園總醫院新竹分院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 506 | 荷蘭村圖書館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 12 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 12 戶，去化率至少 100%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 7F | 56.6 萬/坪2,305 萬・40.7 坪A-7號 24/04/04 | 57.8 萬/坪2,356 萬・40.8 坪B-7號 24/04/07 |
| 6F | 56.3 萬/坪2,291 萬・40.7 坪A-6號 24/03/30 | 56.7 萬/坪2,310 萬・40.8 坪B-6號 24/03/29 |
| 5F | 55.8 萬/坪2,270 萬・40.7 坪A-5號 24/03/30 | 56.3 萬/坪2,295 萬・40.8 坪B-5號 24/03/30 |
| 4F | 52.3 萬/坪2,128 萬・40.7 坪A-4號 24/03/29 | 52.8 萬/坪2,152 萬・40.8 坪B-4號 24/03/28 |
| 3F | 51.8 萬/坪2,108 萬・40.7 坪A-3號 24/04/04 | 52.3 萬/坪2,132 萬・40.8 坪B-3號 24/04/21 |
| 2F | 52.5 萬/坪2,138 萬・40.7 坪A-2號 24/04/13 | 54.0 萬/坪2,200 萬・40.8 坪B-2號 24/04/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | 11 | 53.5 | 12 | 54.9 |
Transactions
中古成交史
11 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024-04-21 | 金雅西街146號三樓 | 3 | 41.1 | 25.6 | 51.9 | 2,132 | 3房2廳2衛 | 升降平面 150 萬 | — |
| 2024-04-13 | 金雅西街146號二樓 | 2 | 41.1 | 25.6 | 53.5 | 2,200 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2024-04-13 | 金雅西街148號二樓 | 2 | 41.0 | 25.6 | 52.1 | 2,138 | 3房2廳2衛 | 升降平面 170 萬 | — |
| 2024-04-07 | 金雅西街146號七樓 | 7 | 41.1 | 25.6 | 57.3 | 2,356 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 230 萬 | — |
| 2024-04-04 | 金雅西街148號七樓 | 7 | 41.0 | 25.6 | 56.2 | 2,305 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 220 萬 | — |
| 2024-04-04 | 金雅西街148號三樓 | 3 | 41.0 | 25.6 | 51.4 | 2,108 | 3房2廳2衛 | 升降平面 150 萬 | — |
| 2024-03-30 | 金雅西街148號五樓 | 5 | 41.0 | 25.6 | 55.3 | 2,270 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 230 萬 | — |
| 2024-03-30 | 金雅西街148號六樓 | 6 | 41.0 | 25.6 | 55.9 | 2,291 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 230 萬 | — |
| 2024-03-29 | 金雅西街146號六樓 | 6 | 41.1 | 25.6 | 56.2 | 2,310 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 230 萬 | — |
| 2024-03-29 | 金雅西街148號四樓 | 4 | 41.0 | 25.6 | 51.9 | 2,128 | 3房2廳2衛 | 升降平面 160 萬 | — |
| 2024-03-28 | 金雅西街146號四樓 | 4 | 41.1 | 25.6 | 52.4 | 2,152 | 3房2廳2衛 | 升降平面 150 萬 | — |