別名／建案名：中央路281巷33號、中央路281巷35號
實美築是 2024 年完工的華廈（7 層），位在新竹市東區中央路。實價登錄以來中古成交 11 件、中位 52.7 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 11 戶、中位 51.6 萬/坪。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 中央路281巷33號、中央路281巷35號
- 地號：
- 民主段1634-0000
- 社區代號：
民主段1634-0000（後台命名用）
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 11 件
- 中位 52.7 萬/坪
- 相對本區
- 1.13×
- 東區 46.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 51.6 萬
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 2,060 萬（不含車位）。自備 20% 約 412 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 62,575 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 187,724 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 11 件、中位 52.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和東區整體比起來如何？
- 單價是東區中古住宅中位（46.5 萬/坪）的 1.13 倍，比中位高 13%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.40 倍，不到五年平均的七成；東區整體是 0.44 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 90 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 859 公尺（北新竹）；超商 500 公尺內 21 家；座標是路段中心估算。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 412 萬
- 貸款金額
- 1,648 萬
- 每月本息
- 62,575 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 605 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 187,724 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是東區中位的 1.13 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 所在的東區被標記為高估區
- 開賣 20 個月平均每月只登錄 0.6 戶，預售價格年增 +10.1%，量不動價不降
- 五年換手率
- —
- 11 戶
- 量／五年均
- 0.40×
- 五年平均每年 2.5 件
- 社區價格年增
- —
- 東區 +4.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 2 年
- 東區中位 20 年
Score
建案評分：44 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +11%（≤ 15%）
- -5登錄 20 個月平均每月不到 1 戶（無備查總戶數）
- -10所在的東區被標記為高估區
- +3東區人口三年 +0.3%（0 到 +1%）
- -4東區租金報酬率 2.30%，在全台後 20%
- +8交屋後中古中位 52.7 萬/坪，較預售 +2.1%（≥ −3%）
Amenities
周邊機能：90 分
以路段中心（估算）為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 859 公尺（北新竹）
- +15超商 500 公尺內 21 家
- +10超市／量販 1 公里內 15 家（最近 60 公尺）
- +10公園 500 公尺內 7 座
- +10國中小 800 公尺內 6 所
- +5傳統市場 800 公尺內 4 處
- +5診所 500 公尺內 12 家
- +10醫院 911 公尺（新竹台大分院新竹醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（陽明交大博愛校區）
這個社區還沒有精確座標，用路段中心估算，距離可能差幾百公尺。
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 859 | 北新竹 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 77 | 全家便利商店 | 21 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 60 | — | 15 | 1,000 |
| 公園 | 124 | 三民綠園道 | 7 | 500 |
| 國中小 | 379 | 私立曙光女中 | 6 | 800 |
| 幼兒園 | 568 | 東門國小幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 432 | 錦華市場 | 4 | 800 |
| 診所 | 63 | 能清安欣診所 | 12 | 500 |
| 醫院 | 911 | 新竹台大分院新竹醫院 | 9 | 2,000 |
| 圖書館 | 424 | — | 6 | 1,000 |
| 大專院校 | 1,484 | 陽明交大博愛校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶）。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | 未標棟別 |
|---|---|
| 7F | 72.9 萬/坪3,750 萬・51.5 坪7A號 22/12/27 |
| 6F | 55.1 萬/坪2,158 萬・39.2 坪6B號 23/04/0753.6 萬/坪2,142 萬・40 坪6A號 22/08/14 |
| 5F | 59.5 萬/坪2,328 萬・39.2 坪5B號 23/03/2451.6 萬/坪2,060 萬・40 坪5A號 22/11/13 |
| 4F | 49.6 萬/坪1,940 萬・39.2 坪4B號 23/03/1048.0 萬/坪1,917 萬・40 坪4A號 21/08/19 |
| 3F | 49.6 萬/坪1,980 萬・40 坪3A號 22/04/1049.4 萬/坪1,935 萬・39.2 坪3B號 22/03/03 |
| 2F | 57.9 萬/坪2,268 萬・39.2 坪2B號 23/04/2351.1 萬/坪2,040 萬・40 坪2A號 22/08/13 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 4 | 57.8 | 4 | 56.5 |
| 2022 | 5 | 52.2 | 6 | 51.3 |
| 2021 | 1 | — | 1 | — |
Transactions
中古成交史
11 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025-12-25 | 中央路281巷33號七樓 | 7 | 50.5 | 30.8 | 69.9 | 3,530 | 4房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | 1 |
| 2023-04-23 | 中央路281巷35號二樓 | 2 | 38.3 | 23.0 | 59.2 | 2,268 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2023-04-07 | 中央路281巷35號六樓 | 6 | 38.3 | 23.0 | 56.3 | 2,158 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2023-03-24 | 中央路281巷35號五樓 | 5 | 38.3 | 23.0 | 60.8 | 2,328 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2023-03-10 | 中央路281巷35號四樓 | 4 | 39.1 | 23.0 | 49.6 | 1,940 | 3房2廳2衛 | — | — |
| 2022-11-13 | 中央路281巷33號五樓 | 5 | 39.1 | 23.5 | 52.7 | 2,060 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2022-08-13 | 中央路281巷33號二樓 | 2 | 39.1 | 23.5 | 52.2 | 2,040 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2022-05-14 | 中央路281巷33號六樓 | 6 | 39.1 | 23.5 | 54.8 | 2,142 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2022-04-10 | 中央路281巷33號三樓 | 3 | 39.1 | 23.5 | 50.6 | 1,980 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2022-03-03 | 中央路281巷35號三樓 | 3 | 38.3 | 23.0 | 50.5 | 1,935 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 220 萬 | — |
| 2021-08-19 | 中央路281巷33號四樓 | 4 | 39.1 | 23.5 | 49.0 | 1,917 | 3房2廳2衛 | 塔式車位 145 萬 | — |