大樓15 層預售中中華路
品聚賦格是預售中的大樓（15 層），位在新竹縣竹北市中華路。預售已登錄 73 戶（解約 1 戶）、中位 55.0 萬/坪，去化率至少 84%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 省道段1185-0000、省道段1185-0001、省道段1186-0000
- 社區代號：
省道段1185-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-12-11
- 建商（起造人）：
- 品聚建設股份有限公司
- 申報人：
- 品聚建設股份有限公司
- 層棟戶數：
- 87 戶
- 建照：
- (113)府建字第00289號(02)（2026-04-17）
- 自售期間：
- 1150301~1160228
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第三種住宅區
- 備查建案名稱：
- 品聚賦格｜竹北市中華路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.05×
- 竹北市 52.5 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 73 戶
- 解約 1，中位 55.0 萬
- 去化率
- 84%
- 73 ÷ 87 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 73 戶的中位總價約 1,478 萬（不含車位）。自備 20% 約 296 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 44,896 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 134,687 元。看資料 →
- 單價和竹北市整體比起來如何？
- 單價是竹北市中古住宅中位（52.5 萬/坪）的 1.05 倍，比中位高 5%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 73 戶、解約 1 戶；備查總戶數 87 戶，去化率至少 84%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 78 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1285 公尺（竹北）；超商 500 公尺內 8 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 73 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 296 萬
- 貸款金額
- 1,182 萬
- 每月本息
- 44,896 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 434 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 134,687 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
高估區30 分
- 單價是竹北市中位的 1.05 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 87 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 竹北市 -9.0%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 竹北市中位 10 年
Score
建案評分：65 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 +5%（≤ 15%）
- +12去化率至少 84%（73 ÷ 87 戶）
- -5解約率 1.4%（1 戶）
- +6竹北市人口三年 +5.6%（≥ +1%）
- -4竹北市租金報酬率 1.54%，在全台後 20%
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 品聚建設股份有限公司、共 87 戶
- +4周邊機能分數 78（≥ 70）
Amenities
周邊機能：78 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1285 公尺（竹北）
- +15超商 500 公尺內 8 家
- +10超市／量販 1 公里內 3 家（最近 680 公尺）
- +10公園 500 公尺內 8 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +5診所 500 公尺內 2 家
- +10醫院 637 公尺（中國醫藥大學新竹附設醫院）
- +5圖書館 1 公里內
- +5大專院校 2 公里內（國立台灣科技大學竹北校區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,285 | 竹北 | 1 | 1,500 |
| 超商 | 53 | 7-Eleven | 8 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 680 | 全聯福利中心 | 3 | 1,000 |
| 公園 | 290 | 廣五公園 | 8 | 500 |
| 國中小 | 451 | 博愛國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 532 | 萬人幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,197 | 新社市場（臨時） | — | 800 |
| 診所 | 113 | 育群診所 | 2 | 500 |
| 醫院 | 637 | 中國醫藥大學新竹附設醫院 | 4 | 2,000 |
| 圖書館 | 626 | 圖書館 | 2 | 1,000 |
| 大專院校 | 946 | 國立台灣科技大學竹北校區 | 1 | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 74 戶（含解約 1 戶），備查總戶數 87 戶，去化率至少 84%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A1 棟 | A2 棟 | A3 棟 | A5 棟 | A6 棟 | A7 棟 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 15F | 55.1 萬/坪1,940 萬・35.2 坪A1棟15F號 26/08/02 | 55.3 萬/坪1,343 萬・24.3 坪A3棟15F號 26/08/01 | 55.4 萬/坪1,346 萬・24.3 坪A5棟15F號 26/08/01 | 56.4 萬/坪1,688 萬・29.9 坪A6棟15F號 26/05/27 | ||
| 14F | 55.3 萬/坪1,947 萬・35.2 坪A1棟14F號 26/06/07 | 55.8 萬/坪1,962 萬・35.2 坪A2棟14F號 26/08/18 | 56.0 萬/坪1,360 萬・24.3 坪A3棟14F號 26/08/03 | 55.8 萬/坪1,355 萬・24.3 坪A5棟14F號 26/07/24 | 58.0 萬/坪1,736 萬・29.9 坪A6棟14F號 26/06/10 | 58.3 萬/坪1,528 萬・26.2 坪A7棟14F號 26/05/15 |
| 13F | 55.3 萬/坪1,947 萬・35.2 坪A1棟13F號 26/07/03 | 55.1 萬/坪1,937 萬・35.2 坪A2棟13F號 26/08/08 | 55.5 萬/坪1,348 萬・24.3 坪A3棟13F號 26/06/14 | 55.8 萬/坪1,355 萬・24.3 坪A5棟13F號 26/08/02 | 56.8 萬/坪1,700 萬・29.9 坪A6棟13F號 26/05/23 | 58.1 萬/坪1,523 萬・26.2 坪A7棟13F號 26/05/25 |
| 12F | 54.8 萬/坪1,929 萬・35.2 坪A1棟12F號 26/04/03 | 54.9 萬/坪1,930 萬・35.2 坪A2棟12F號 26/08/10 | 55.2 萬/坪1,341 萬・24.3 坪A3棟12F號 26/04/03 | 55.5 萬/坪1,348 萬・24.3 坪A5棟12F號 26/08/01 | 56.6 萬/坪1,694 萬・29.9 坪A6棟12F號 26/05/23 | 56.4 萬/坪1,478 萬・26.2 坪A7棟12F號 26/04/10 |
| 11F | 54.6 萬/坪1,922 萬・35.2 坪A1棟11F號 26/05/05 | 54.5 萬/坪1,916 萬・35.2 坪A2棟11F號 26/07/27 | 55.1 萬/坪1,338 萬・24.3 坪A3棟11F號 26/07/24 | 55.3 萬/坪1,343 萬・24.3 坪A5棟11F號 26/08/01 | 56.3 萬/坪1,685 萬・29.9 坪A6棟11F號 26/05/06 | 56.2 萬/坪1,473 萬・26.2 坪A7棟11F號 26/04/03 |
| 10F | 54.5 萬/坪1,918 萬・35.2 坪A1棟10F號 26/05/11 | 54.3 萬/坪1,909 萬・35.2 坪A2棟10F號 26/06/27 | 55.0 萬/坪1,335 萬・24.3 坪A3棟10F號 26/06/11 | 54.8 萬/坪1,331 萬・24.3 坪A5棟10F號 26/05/03 | 56.0 萬/坪1,468 萬・26.2 坪A7棟10F號 26/04/08 | |
| 9F | 54.3 萬/坪1,911 萬・35.2 坪A1棟09F號 26/05/18 | 54.1 萬/坪1,902 萬・35.2 坪A2棟09F號 26/07/10 | 54.6 萬/坪1,326 萬・24.3 坪A3棟09F號 26/05/08 | 54.7 萬/坪1,329 萬・24.3 坪A5棟09F號 26/06/01 | 55.9 萬/坪1,673 萬・29.9 坪A6棟09F號 26/04/24 | 55.8 萬/坪1,463 萬・26.2 坪A7棟09F號 26/04/12 |
| 8F | 54.3 萬/坪1,911 萬・35.2 坪A1棟08F號 26/07/26 | 53.9 萬/坪1,895 萬・35.2 坪A2棟08F號 26/07/03 | 54.4 萬/坪1,321 萬・24.3 坪A3棟08F號 26/04/03 | 54.5 萬/坪1,324 萬・24.3 坪A5棟08F號 26/05/14 | 55.7 萬/坪1,667 萬・29.9 坪A6棟08F號 26/04/14 | 55.6 萬/坪1,457 萬・26.2 坪A7棟08F號 26/04/19 |
| 7F | 53.9 萬/坪1,897 萬・35.2 坪A1棟07F號 26/05/31 | 53.6 萬/坪1,885 萬・35.2 坪A2棟07F號 26/04/12 | 54.3 萬/坪1,319 萬・24.3 坪A3棟07F號 26/05/10 | 54.2 萬/坪1,317 萬・24.3 坪A5棟07F號 26/05/09 | 55.5 萬/坪1,661 萬・29.9 坪A6棟07F號 26/04/26 | 55.4 萬/坪1,452 萬・26.2 坪A7棟07F號 26/04/04 |
| 6F | 53.8 萬/坪1,892 萬・35.2 坪A1棟06F號 26/06/25 | 53.5 萬/坪1,881 萬・35.2 坪A2棟06F號 26/05/29 | 54.0 萬/坪1,312 萬・24.3 坪A3棟06F號 26/04/03 | 54.0 萬/坪1,312 萬・24.3 坪A5棟06F號 26/04/03 | 55.6 萬/坪1,664 萬・29.9 坪A6棟06F號 26/05/30 | 55.2 萬/坪1,447 萬・26.2 坪A7棟06F號 26/04/10 |
| 5F | 53.7 萬/坪1,890 萬・35.2 坪A1棟05F號 26/08/03 | 53.8 萬/坪1,307 萬・24.3 坪A3棟05F號 26/04/24 | 55.1 萬/坪1,649 萬・29.9 坪A6棟05F號 26/04/25 | 55.0 萬/坪1,442 萬・26.2 坪A7棟05F號 26/04/26 | ||
| 4F | 51.6 萬/坪1,816 萬・35.2 坪A1棟04F號 26/04/08 | 53.3 萬/坪1,295 萬・24.3 坪A3棟04F號 26/06/08 | 53.4 萬/坪1,297 萬・24.3 坪A5棟04F號 26/07/24 | 55.0 萬/坪1,646 萬・29.9 坪A6棟04F號 26/06/04 | 53.9 萬/坪1,413 萬・26.2 坪A7棟04F號 26/05/16 | |
| 3F | 53.9 萬/坪1,309 萬・24.3 坪A3棟03F號 26/08/1653.6 萬/坪1,302 萬・24.3 坪A3棟03F號 26/07/14 | 53.6 萬/坪1,302 萬・24.3 坪A5棟03F號 26/06/08 | 55.1 萬/坪1,649 萬・29.9 坪A6棟03F號 26/06/06 | 53.5 萬/坪1,402 萬・26.2 坪A7棟03F號 26/04/25 | ||
| 2F | 52.9 萬/坪1,285 萬・24.3 坪A3棟02F號 26/07/30 | 54.7 萬/坪1,637 萬・29.9 坪A6棟02F號 26/06/22 | 53.4 萬/坪1,400 萬・26.2 坪A7棟02F號 26/05/21 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 73 | 55.0 |
資料為內政部實價登錄公開資料的逐筆整理，門牌只到「號」與樓層、不含戶名；社區的合併靠地號，可能把同一建案的數棟合在一起。 官方逐筆查詢：內政部實價登錄查詢服務網。 看本區其他社區：竹北市社區與建案。