別名／建案名：下山79之15號
坤玥居是 2025 年完工的華廈（9 層），位在新竹縣芎林鄉下山。實價登錄以來中古成交 24 件、中位 34.7 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 23 戶、中位 38.6 萬/坪，去化率至少 96%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 下山79之15號
- 地號：
- 下山段下山小段0018-0012
- 社區代號：
下山段下山小段0018-0012（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-03-14
- 建商（起造人）：
- 寬柏建設有限公司
- 申報人：
- 寬柏建設有限公司負責人:張家和
- 層棟戶數：
- 24 戶
- 建照：
- (111)府建字第00239號（2022-05-23）
- 自售期間：
- 1110929~1121031,與自售併同銷售,雙方得協議延長或縮短
- 代銷期間：
- 1110929~完售為止,同步委託代銷銷售
- 使用分區：
- 特定農業區甲種建築用地
- 備查建案名稱：
- 坤玥居｜芎林鄉下山村7鄰79號旁
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 24 件
- 中位 34.7 萬/坪
- 相對本區
- 1.05×
- 芎林鄉 33.0 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 23 戶
- 解約 0，中位 38.6 萬
- 去化率
- 96%
- 23 ÷ 24 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 23 戶的中位總價約 1,365 萬（不含車位）。自備 20% 約 273 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 41,463 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 124,390 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 24 件、中位 34.7 萬/坪。看資料 →
- 單價和芎林鄉整體比起來如何？
- 單價是芎林鄉中古住宅中位（33.0 萬/坪）的 1.05 倍，比中位高 5%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 12.5% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.33 倍，不到五年平均的七成；芎林鄉整體是 0.21 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 23 戶、解約 0 戶；備查總戶數 24 戶，去化率至少 96%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 18 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1780 公尺（新竹）；醫院 1426 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 23 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 273 萬
- 貸款金額
- 1,092 萬
- 每月本息
- 41,463 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 401 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 124,390 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是芎林鄉中位的 1.05 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 交屋後中古較預售 -10.1%（≤ −10%）
- 五年換手率
- 12.5%/年
- 24 戶
- 量／五年均
- 0.33×
- 五年平均每年 3.0 件
- 社區價格年增
- —
- 芎林鄉 +1.1%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 芎林鄉中位 9 年
Score
建案評分：45 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +17%（15–35%）
- +12去化率至少 96%（23 ÷ 24 戶）
- +323 戶登錄沒有解約
- -8所在的芎林鄉被標記為有價無市
- +6芎林鄉人口三年 +1.1%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 寬柏建設有限公司、共 24 戶
- -8交屋後中古中位 34.7 萬/坪，較預售 -10.1%（< −10%）
- -4周邊機能分數 18（< 30）
Amenities
周邊機能：18 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1780 公尺（新竹）
- +10醫院 1426 公尺（新竹台大分院生醫醫院竹北院區）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,780 | 新竹 | — | 1,500 |
| 超商 | 1,085 | OK超商 | — | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 1,970 | 6+PLAZA廣場 | — | 1,000 |
| 公園 | 1,350 | 中央景觀綠帶 | — | 500 |
| 國中小 | 925 | 東海國小 | — | 800 |
| 幼兒園 | 833 | 源興貝多芬幼兒園 | — | 500 |
| 傳統市場 | 2,359 | 新埔第二市場 | — | 800 |
| 診所 | 2,327 | 新埔鎮衛生所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,426 | 新竹台大分院生醫醫院竹北院區 | 1 | 2,000 |
| 圖書館 | 2,895 | 新埔鎮立圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 23 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 24 戶，去化率至少 96%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 9F | 40.3 萬/坪1,338 萬・33.2 坪A棟9F號 23/05/15 | 40.1 萬/坪1,328 萬・33.2 坪B棟9F號 23/05/20 | |
| 8F | 39.4 萬/坪1,405 萬・35.7 坪A棟8F號 23/05/16 | 39.2 萬/坪1,393 萬・35.5 坪B棟8F號 23/05/16 | 39.4 萬/坪1,398 萬・35.5 坪C棟8F號 23/05/15 |
| 7F | 38.8 萬/坪1,385 萬・35.7 坪A棟7F號 23/05/13 | 38.9 萬/坪1,380 萬・35.5 坪B棟7F號 23/05/14 | 39.1 萬/坪1,387 萬・35.5 坪C棟7F號 23/05/11 |
| 6F | 38.5 萬/坪1,375 萬・35.7 坪A棟6F號 23/06/02 | 38.6 萬/坪1,369 萬・35.5 坪B棟6F號 23/05/14 | 38.8 萬/坪1,375 萬・35.5 坪C棟6F號 23/05/16 |
| 5F | 38.2 萬/坪1,364 萬・35.7 坪A棟5F號 23/05/19 | 38.3 萬/坪1,358 萬・35.5 坪B棟5F號 23/06/30 | 38.5 萬/坪1,365 萬・35.5 坪C棟5F號 23/05/15 |
| 4F | 37.5 萬/坪1,338 萬・35.7 坪A棟4F號 23/07/07 | 37.7 萬/坪1,337 萬・35.5 坪B棟4F號 23/05/19 | 37.8 萬/坪1,340 萬・35.5 坪C棟4F號 23/06/16 |
| 3F | 37.3 萬/坪1,330 萬・35.7 坪A棟3F號 23/10/12 | 37.8 萬/坪1,340 萬・35.5 坪B棟3F號 23/07/20 | 37.7 萬/坪1,338 萬・35.5 坪C棟3F號 23/09/27 |
| 2F | 38.9 萬/坪1,387 萬・35.7 坪A棟2F號 23/08/26 | 37.3 萬/坪1,323 萬・35.5 坪B棟2F號 23/09/20 | 39.1 萬/坪1,387 萬・35.5 坪C棟2F號 23/05/11 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2023 | 23 | 34.6 | 23 | 38.6 |
Transactions
中古成交史
24 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-04-10 | 下山79之15號九樓之3 | 9 | 44.4 | 27.0 | 54.1 | 2,398 | 3房2廳3衛 | 坡道平面 190 萬 | 1 |
| 2023-10-12 | 下山79之15號三樓之1 | 3 | 44.5 | 22.6 | 33.3 | 1,330 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-09-27 | 下山79之15號三樓之3 | 3 | 36.5 | 22.7 | 36.7 | 1,338 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-09-20 | 下山79之15號二樓之2 | 2 | 44.2 | 22.5 | 33.4 | 1,323 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 155 萬 | — |
| 2023-08-26 | 下山79之15號二樓之1 | 2 | 44.5 | 22.6 | 34.8 | 1,387 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-07-20 | 下山79之15號三樓之2 | 3 | 44.2 | 22.5 | 33.9 | 1,340 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-07-07 | 下山79之15號四樓之1 | 4 | 44.5 | 22.6 | 33.4 | 1,338 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-06-30 | 下山79之15號五樓之2 | 5 | 44.2 | 22.5 | 34.3 | 1,358 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-06-16 | 下山79之15號四樓之3 | 4 | 44.3 | 22.7 | 33.6 | 1,340 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-06-02 | 下山79之15號六樓之1 | 6 | 44.5 | 22.6 | 34.5 | 1,375 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-20 | 下山79之15號九樓之2 | 9 | 33.6 | 20.9 | 35.5 | 1,193 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-19 | 下山79之15號四樓之2 | 4 | 44.2 | 22.5 | 33.7 | 1,337 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 155 萬 | — |
| 2023-05-19 | 下山79之15號五樓之1 | 5 | 44.5 | 22.6 | 34.0 | 1,364 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2023-05-16 | 下山79之15號六樓之3 | 6 | 44.3 | 22.7 | 34.6 | 1,375 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-16 | 下山79之15號八樓之1 | 8 | 44.5 | 22.6 | 34.6 | 1,379 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-16 | 下山79之15號八樓之2 | 8 | 36.4 | 22.5 | 35.1 | 1,277 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2023-05-15 | 下山79之15號九樓之1 | 9 | 41.5 | 20.9 | 36.1 | 1,338 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-15 | 下山79之15號五樓之3 | 5 | 44.3 | 22.7 | 34.4 | 1,365 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-15 | 下山79之15號八樓之3 | 8 | 36.5 | 22.7 | 35.0 | 1,276 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-14 | 下山79之15號六樓之2 | 6 | 44.2 | 22.5 | 34.7 | 1,369 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2023-05-14 | 下山79之15號七樓之2 | 7 | 44.2 | 22.5 | 34.9 | 1,380 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2023-05-13 | 下山79之15號七樓之1 | 7 | 44.5 | 22.6 | 34.8 | 1,385 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 165 萬 | — |
| 2023-05-11 | 下山79之15號二樓之3 | 2 | 44.3 | 22.7 | 34.9 | 1,387 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
| 2023-05-11 | 下山79之15號七樓之3 | 7 | 44.3 | 22.7 | 34.9 | 1,387 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 160 萬 | — |
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