太睿四季是預售中的大樓（15 層），位在苗栗縣頭份市中央路。預售已登錄 11 戶、中位 46.1 萬/坪，去化率至少 19%。社區訊號：高估區（65 分）。
- 地號：
- 德義段0206-0000
- 社區代號：
德義段0206-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2025-05-07
- 建商（起造人）：
- 太睿建設股份有限公司
- 申報人：
- 臺億建築經理股份有限公司(負責人:陳長琪)
- 層棟戶數：
- 57 戶
- 建照：
- (115)栗商建頭建字第00035-1號（2026-06-19）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1140601~1161231
- 使用分區：
- 住宅區
- 備查建案名稱：
- 太睿四季｜頭份市中央路
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.72×
- 頭份市 26.8 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 11 戶
- 解約 0，中位 46.1 萬
- 去化率
- 19%
- 11 ÷ 57 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 11 戶的中位總價約 1,890 萬（不含車位）。自備 20% 約 378 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 57,411 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 172,232 元。看資料 →
- 單價和頭份市整體比起來如何？
- 單價是頭份市中古住宅中位（26.8 萬/坪）的 1.72 倍，比中位高 72%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 11 戶、解約 0 戶；備查總戶數 57 戶，去化率至少 19%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 63 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 1854 公尺（竹南）；超商 500 公尺內 5 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 11 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 378 萬
- 貸款金額
- 1,512 萬
- 每月本息
- 57,411 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 555 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 172,232 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：高估區
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是頭份市中位的 1.72 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 預售中位單價比頭份市中古貴 +72%
- 溢價超過 60%
- 對頭份市中古溢價 +72%（≥ 60%）
- 近兩季登錄只有前兩季的 22%（≤ 50%）
- 五年換手率
- —
- 57 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 頭份市 -6.7%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 頭份市中位 15 年
Score
建案評分：27 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
低分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- -15對本區中古溢價 +72%（> 60%）
- 0去化率至少 19%（11 ÷ 57 戶）
- -4近兩季登錄 2 戶，比前兩季（9）少一半以上
- +6頭份市人口三年 +2.7%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 太睿建設股份有限公司、共 57 戶
- 0周邊機能分數 63
Amenities
周邊機能：63 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +8車站 1854 公尺（竹南）
- +15超商 500 公尺內 5 家
- +10超市／量販 1 公里內 5 家（最近 639 公尺）
- +10公園 500 公尺內 1 座
- +10國中小 800 公尺內 3 所
- +10醫院 1236 公尺（為恭紀念醫院）
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 1,854 | 竹南 | — | 1,500 |
| 超商 | 216 | 7-Eleven | 5 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 639 | 全聯福利中心 | 5 | 1,000 |
| 公園 | 282 | 德義兒童公園 | 1 | 500 |
| 國中小 | 343 | 后庄國小 | 3 | 800 |
| 幼兒園 | 1,180 | — | — | 500 |
| 傳統市場 | 1,004 | 建國夜市 | — | 800 |
| 診所 | 1,272 | 崇仁診所 - 大千健康醫療體系策略聯盟診所 | — | 500 |
| 醫院 | 1,236 | 為恭紀念醫院 | 2 | 2,000 |
| 圖書館 | 1,248 | 李科永紀念圖書館 | — | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 11 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 57 戶，去化率至少 19%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 |
|---|---|---|
| 14F | 46.9 萬/坪1,922 萬・41 坪B棟14F號 25/12/04 | |
| 13F | 47.1 萬/坪1,930 萬・41 坪B棟13F號 25/07/08 | |
| 12F | 46.8 萬/坪1,920 萬・41 坪B棟12F號 25/10/04 | |
| 11F | 46.6 萬/坪1,910 萬・41 坪B棟11F號 25/12/25 | |
| 10F | 46.6 萬/坪1,910 萬・41 坪B棟10F號 26/01/24 | |
| 9F | 46.1 萬/坪1,890 萬・41 坪B棟9F號 25/11/09 | |
| 8F | 46.0 萬/坪1,846 萬・40.1 坪A棟8F號 25/12/24 | 46.1 萬/坪1,890 萬・41 坪B棟8F號 25/10/05 |
| 7F | 45.9 萬/坪1,840 萬・40.1 坪A棟7F號 26/01/01 | 45.9 萬/坪1,882 萬・41 坪B棟7F號 25/10/25 |
| 6F | 45.6 萬/坪1,872 萬・41 坪B棟6F號 25/11/02 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | — | — | 2 | — |
| 2025 | — | — | 9 | 46.1 |