別名／建案名：東大路三段439巷25號
廿景是 2025 年完工的華廈（8 層），位在新竹市北區東大路三段。實價登錄以來中古成交 17 件、中位 27.8 萬/坪，近四季只有 1 件。預售已登錄 17 戶、中位 27.3 萬/坪，去化率至少 81%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 門牌：
- 東大路三段439巷25號
- 地號：
- 南寮段0112-0000
- 社區代號：
南寮段0112-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2022-04-22
- 建商（起造人）：
- 章躍建設股份有限公司/鑫立旺建設有限公司
- 申報人：
- 章躍建設股份有限公司/鑫立旺建設有限公司
- 層棟戶數：
- 21 戶
- 建照：
- (110)府都建字第00299號（2022-04-01）
- 自售期間：
- 1120410~1140410,賣完為止
- 代銷期間：
- —
- 使用分區：
- 第一之一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 廿景｜新竹市東大路三段439巷旁
- 近四季中古
- 1 件
- 少於 3 件不給價
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- 17 件
- 中位 27.8 萬/坪
- 相對本區
- 0.82×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 17 戶
- 解約 0，中位 27.3 萬
- 去化率
- 81%
- 17 ÷ 21 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 17 戶的中位總價約 1,110 萬（不含車位）。自備 20% 約 222 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 33,717 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 101,152 元。看資料 →
- 最近的成交行情如何？
- 近四季中古成交 1 件，不足 3 件不給價格；實價登錄以來 17 件、中位 27.8 萬/坪。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 0.82 倍，比中位低 18%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 住戶多是長住，還是短期轉手？
- 五年平均每年 17.5% 的戶數換手。看資料 →
- 成交量比往年多還是少？
- 近四季中古成交件數是過去五年平均的 0.27 倍，不到五年平均的七成；北區整體是 0.35 倍。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 17 戶、解約 0 戶；備查總戶數 21 戶，去化率至少 81%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 439 公尺（槺榔驛）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 17 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 222 萬
- 貸款金額
- 888 萬
- 每月本息
- 33,717 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 326 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 101,152 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 預售價格年增 +9.3%，比北區（-6.3%）快很多
- 五年換手率
- 17.5%/年
- 21 戶
- 量／五年均
- 0.27×
- 五年平均每年 3.7 件
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- 1 年
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：82 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
高分≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +12對本區中古溢價 -19%（≤ 15%）
- +12去化率至少 81%（17 ÷ 21 戶）
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 章躍建設股份有限公司/鑫立旺建設有限公司、共 21 戶
- +8交屋後中古中位 27.8 萬/坪，較預售 +1.8%（≥ −3%）
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 439 公尺（槺榔驛）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 4 家（最近 390 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 439 | 槺榔驛 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 232 | OK超商 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 390 | 美廉社 | 4 | 1,000 |
| 公園 | 303 | 中清公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 155 | 南寮國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 144 | 南寮國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 630 | 新竹市南寮市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 691 | 新竹市立圖書館南寮分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 17 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 21 戶，去化率至少 81%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 |
|---|---|---|---|
| 8F | 29.1 萬/坪1,140 萬・39.1 坪A棟8號 22/10/04 | 29.1 萬/坪1,136 萬・39.1 坪C棟8號 22/06/01 | |
| 7F | 27.0 萬/坪1,111 萬・41.1 坪A棟7號 22/06/01 | 29.4 萬/坪1,115 萬・37.9 坪B棟7號 23/06/26 | 26.9 萬/坪1,094 萬・40.6 坪C棟7號 22/11/08 |
| 6F | 26.9 萬/坪1,103 萬・41.1 坪A棟6號 22/06/01 | 28.2 萬/坪1,069 萬・37.9 坪B棟6號 22/06/01 | 27.3 萬/坪1,110 萬・40.6 坪C棟6號 22/08/01 |
| 5F | 26.7 萬/坪1,095 萬・41.1 坪A棟5號 22/06/01 | 29.4 萬/坪1,115 萬・37.9 坪B棟5號 23/06/26 | 26.1 萬/坪1,062 萬・40.6 坪C棟5號 22/06/01 |
| 4F | 26.5 萬/坪1,096 萬・41.3 坪A棟4號 22/11/08 | 31.4 萬/坪1,190 萬・37.9 坪B棟4號 23/10/31 | 26.5 萬/坪1,079 萬・40.6 坪C棟4號 22/11/25 |
| 3F | 27.8 萬/坪1,144 萬・41.1 坪A棟3號 23/03/02 | 26.8 萬/坪1,089 萬・40.6 坪C棟3號 23/01/17 | |
| 2F | 37.5 萬/坪1,540 萬・41.1 坪A棟2號 25/06/18 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2026 | 1 | — | — | — |
| 2025 | 1 | — | 1 | — |
| 2023 | 5 | 29.4 | 5 | 29.4 |
| 2022 | 10 | 27.0 | 11 | 26.9 |
Transactions
中古成交史
17 筆實價登錄交易，依成交日由新到舊。點欄位標題可排序；單價與總價都不含車位。
| 成交日 | 門牌 | 樓層（F） | 坪數（坪） | 主建物（坪） | 單價（萬/坪） | 總價（萬） | 格局 | 車位 | 屋齡（年） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-03-29 | 東大路三段439巷25號七樓之1 | 7 | 41.1 | 24.5 | 30.2 | 1,242 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | 1 |
| 2025-06-18 | 東大路三段439巷25號二樓之1 | 2 | 41.1 | 24.5 | 37.5 | 1,540 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | 0 |
| 2023-10-31 | 東大路三段439巷25號四樓之2 | 4 | 37.9 | 23.9 | 31.4 | 1,190 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 155 萬 | — |
| 2023-06-26 | 東大路三段439巷25號七樓之2 | 7 | 37.9 | 23.9 | 29.4 | 1,115 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-06-26 | 東大路三段439巷25號五樓之2 | 5 | 37.9 | 23.9 | 29.4 | 1,115 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2023-03-02 | 東大路三段439巷25號三樓之1 | 3 | 41.1 | 24.5 | 27.8 | 1,144 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 145 萬 | — |
| 2023-01-17 | 東大路三段439巷25號三樓之3 | 3 | 40.6 | 24.3 | 26.8 | 1,089 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 160 萬 | — |
| 2022-11-25 | 東大路三段439巷25號四樓之3 | 4 | 40.6 | 24.3 | 26.5 | 1,079 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 150 萬 | — |
| 2022-11-08 | 東大路三段439巷25號七樓之3 | 7 | 40.6 | 24.3 | 26.9 | 1,094 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 150 萬 | — |
| 2022-11-08 | 東大路三段439巷25號四樓之1 | 4 | 41.1 | 24.5 | 26.7 | 1,096 | 3房2廳2衛 | 一樓平面 155 萬 | — |
| 2022-10-04 | 東大路三段439巷25號八樓之1 | 8 | 39.1 | 23.2 | 29.1 | 1,140 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |
| 2022-08-01 | 東大路三段439巷25號六樓之3 | 6 | 40.6 | 24.3 | 27.3 | 1,110 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-06-01 | 東大路三段439巷25號六樓之2 | 6 | 37.9 | 23.9 | 28.2 | 1,069 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 145 萬 | — |
| 2022-06-01 | 東大路三段439巷25號五樓之3 | 5 | 40.6 | 24.3 | 26.1 | 1,062 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-06-01 | 東大路三段439巷25號八樓之2 | 8 | 39.1 | 23.2 | 29.1 | 1,136 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 155 萬 | — |
| 2022-06-01 | 東大路三段439巷25號五樓之1 | 5 | 41.1 | 24.5 | 26.7 | 1,095 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 140 萬 | — |
| 2022-06-01 | 東大路三段439巷25號七樓之1 | 7 | 41.1 | 24.5 | 27.0 | 1,111 | 3房2廳2衛 | 坡道平面 180 萬 | — |