朋晨和禮是預售中的華廈（10 層），位在新竹市北區東大路三段。預售已登錄 29 戶、中位 40.1 萬/坪，去化率至少 74%。社區層的五種訊號都沒有達到門檻。
- 地號：
- 康朗段0797-0000
- 社區代號：
康朗段0797-0000（後台命名用）
預售屋備查資料 內政部預售屋資訊及買賣定型化契約備查，申報 2023-11-23
- 建商（起造人）：
- 朋晨建設有限公司
- 申報人：
- 朋晨建設有限公司
- 層棟戶數：
- 39 戶
- 建照：
- (112)府都建字第00195號（2023-11-10）
- 自售期間：
- —
- 代銷期間：
- 1121125~1141130
- 使用分區：
- 第一之一種住宅區
- 備查建案名稱：
- 朋晨和禮｜新竹市北區東大路三段570號旁
- 近四季中古
- —
- 價格年增
- —
- 樣本不足
- 全期中古
- —
- 相對本區
- 1.19×
- 北區 33.7 萬
- 中位總價
- —
- 近四季，不含車位
- 預售登錄
- 29 戶
- 解約 0，中位 40.1 萬
- 去化率
- 74%
- 29 ÷ 39 戶
統計基準到 2026 Q2；「近四季」與行政區指標同一基準；少於 3 筆的統計不給價格，逐戶列不受此限。
Q&A
買之前常問的問題
用這個社區的實價登錄與周邊資料回答；「看資料」跳到下方的明細。這是資料的整理，不是購買建議。
- 買這裡大概要準備多少錢？
- 預售已登錄 29 戶的中位總價約 1,480 萬（不含車位）。自備 20% 約 296 萬；貸 80%、30 年、年利率 2.2% 時每月本息約 44,957 元；以月付占月收入三分之一換算，家庭月收入約 134,870 元。看資料 →
- 單價和北區整體比起來如何？
- 單價是北區中古住宅中位（33.7 萬/坪）的 1.19 倍，比中位高 19%。屋齡、型態與坪數不同，單價本來就會有差；相對單價有沒有達到訊號門檻，看下方社區訊號。看資料 →
- 預售登錄了多少戶？有沒有解約？
- 實價登錄已登錄 29 戶、解約 0 戶；備查總戶數 39 戶，去化率至少 74%（未登錄的成交不算）。看資料 →
- 生活機能怎麼樣？
- 周邊機能 70 分（滿分 100，只算 OpenStreetMap 上已知的設施）：車站 370 公尺（槺榔驛）；超商 500 公尺內 2 家。看資料 →
房貸試算
預填預售已登錄 29 戶的中位總價（不含車位），每一欄都可以改。
- 自備款
- 296 萬
- 貸款金額
- 1,184 萬
- 每月本息
- 44,957 元
- 寬限期內每月（只繳息）
- —
- 總利息
- 434 萬
- 月付占三分之一的月收入
- 134,870 元
本息平均攤還；寬限期內只繳利息，之後在剩下的年期攤還。利率請改成銀行實際核貸的利率；不含車位、稅費、保險與手續費，僅供參考。計算方式
Signals
社區訊號：中性，沒有訊號達到門檻
用社區看得到的指標回答同樣的五個問題：相對本區的單價、社區自己的價量變化、換手率與持有年數、短期轉手、預售解約與去化、屋齡與電梯、周邊機能，再加上所在行政區的訊號。門檻是 6,223 個重點區社區的分位數（相對單價前後 20%＝0.87×／0.36×、五年換手率後 25%＝4.13%、持有前 25%＝4.6 年）。這是資料的整理，不是購買建議。
- 單價是北區中位的 1.19 倍，在重點區社區前 20%（≥ 0.87）
- 五年換手率
- —
- 39 戶
- 量／五年均
- —
- 五年資料不足
- 社區價格年增
- —
- 北區 -6.3%
- 持有／短期轉手
- —
- 轉手次數不足
- 屋齡
- —
- 北區中位 23 年
Score
建案評分：69 分
實驗性的規則式評分：40 分起算，價格、去化、解約、動能、所在區訊號與人口各自加減。它整理的是資料，不是購買建議。
中段≥ 75 高分、50–74 中段、< 50 低分
計分規則 →- +4對本區中古溢價 +19%（15–35%）
- +12去化率至少 74%（29 ÷ 39 戶）
- +329 戶登錄沒有解約
- +6北區人口三年 +1.2%（≥ +1%）
- 0有預售屋備查資料（不計分）：建商 朋晨建設有限公司、共 39 戶
- +4周邊機能分數 70（≥ 70）
Amenities
周邊機能：70 分
以預售屋備查座標為中心，計算 OpenStreetMap 上各類設施的距離與數量。台灣的 OpenStreetMap 設施不完整，這是「已知設施」的下限。
- +15車站 370 公尺（槺榔驛）
- +10超商 500 公尺內 2 家
- +10超市／量販 1 公里內 4 家（最近 350 公尺）
- +10公園 500 公尺內 2 座
- +10國中小 800 公尺內 1 所
- +5幼兒園 500 公尺內 1 所
- +5傳統市場 800 公尺內 1 處
- +5圖書館 1 公里內
| 設施 | 最近（公尺） | 最近的是 | 半徑內數量 | 半徑（公尺） |
|---|---|---|---|---|
| 車站（台鐵／捷運／輕軌） | 370 | 槺榔驛 | 2 | 1,500 |
| 超商 | 184 | OK超商 | 2 | 500 |
| 超市／量販／百貨 | 350 | 美廉社 | 4 | 1,000 |
| 公園 | 315 | 中清公園 | 2 | 500 |
| 國中小 | 169 | 南寮國小 | 1 | 800 |
| 幼兒園 | 206 | 南寮國小附設幼兒園 | 1 | 500 |
| 傳統市場 | 590 | 新竹市南寮市場 | 1 | 800 |
| 診所 | 3 公里內無 | — | — | 500 |
| 醫院 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
| 圖書館 | 694 | 新竹市立圖書館南寮分館 | 1 | 1,000 |
| 大專院校 | 3 公里內無 | — | — | 2,000 |
Sales control
銷控表：棟別 × 樓層
實價登錄已登錄的 29 戶（含解約 0 戶），備查總戶數 39 戶，去化率至少 74%。每格是一戶：單價、總價、坪數、棟號與成交日；底色越深越貴。沒賣掉或尚未登錄的戶不在資料裡，空格不代表沒賣。
| 樓層 | A 棟 | B 棟 | C 棟 | D 棟 |
|---|---|---|---|---|
| 10F | 52.1 萬/坪1,640 萬・31.5 坪D棟10號 24/03/01 | |||
| 9F | 43.0 萬/坪1,480 萬・34.4 坪C棟9號 24/01/28 | 43.0 萬/坪1,477 萬・34.4 坪D棟9號 24/01/25 | ||
| 8F | 42.5 萬/坪1,670 萬・39.3 坪A棟8號 24/07/31 | 42.2 萬/坪1,656 萬・39.2 坪B棟8號 24/06/02 | 41.8 萬/坪1,440 萬・34.4 坪C棟8號 24/01/31 | 42.6 萬/坪1,520 萬・35.7 坪D棟8號 24/12/28 |
| 7F | 41.0 萬/坪1,610 萬・39.3 坪A棟7號 24/06/09 | 40.8 萬/坪1,600 萬・39.2 坪B棟7號 24/01/31 | 41.5 萬/坪1,425 萬・34.3 坪C棟7號 24/06/18 | 41.0 萬/坪1,404 萬・34.2 坪D棟7號 24/01/25 |
| 6F | 40.2 萬/坪1,578 萬・39.3 坪A棟6號 24/03/26 | 40.0 萬/坪1,569 萬・39.2 坪B棟6號 24/01/28 | 40.7 萬/坪1,395 萬・34.3 坪C棟6號 24/06/15 | 40.3 萬/坪1,380 萬・34.2 坪D棟6號 24/05/25 |
| 5F | 40.0 萬/坪1,570 萬・39.3 坪A棟5號 25/04/18 | 39.4 萬/坪1,545 萬・39.2 坪B棟5號 24/02/05 | 40.1 萬/坪1,375 萬・34.3 坪C棟5號 24/06/15 | 40.0 萬/坪1,370 萬・34.2 坪D棟5號 24/05/13 |
| 4F | 39.5 萬/坪1,550 萬・39.3 坪A棟4號 24/11/20 | 39.5 萬/坪1,550 萬・39.2 坪B棟4號 24/09/13 | 39.5 萬/坪1,355 萬・34.3 坪C棟4號 24/06/24 | 39.0 萬/坪1,335 萬・34.2 坪D棟4號 24/05/25 |
| 3F | 38.4 萬/坪1,510 萬・39.3 坪A棟3號 24/01/26 | 38.5 萬/坪1,510 萬・39.2 坪B棟3號 24/05/18 | 38.5 萬/坪1,320 萬・34.3 坪C棟3號 24/05/25 | 38.3 萬/坪1,313 萬・34.2 坪D棟3號 24/02/05 |
| 2F | 37.2 萬/坪1,275 萬・34.3 坪C棟2號 24/02/03 | 38.0 萬/坪1,300 萬・34.2 坪D棟2號 24/03/23 |
低於中位 8% 以上接近中位高於中位 12% 以上已解約只有已登錄的成交戶；空格不代表沒賣。
Floor premium
樓層與單價
每個點是一戶成交。同一社區裡高樓層通常較貴，但視野、車位計價方式與成交年份都會影響；看不出趨勢時多半是年份不同。
By year
逐年成交
每年的中古件數與中位單價、預售戶數與中位單價；少於 3 筆的年份不給價格。
| 年 | 中古件數（件） | 中古中位單價（萬/坪） | 預售戶數（戶） | 預售中位單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2025 | — | — | 1 | — |
| 2024 | — | — | 28 | 40.1 |