高雄市鳥松區
低估85高雄市鳥松區中古住宅中位單價 23.6 萬/坪（年增 -14.4%、三年年化 +1.1%），近四季成交 208 件（-36.4%），租金報酬率 3.26%，人口三年 -1.1%。訊號：低估區。
- 中位單價
- 23.6 萬/坪
- 年增 -14.4%
- 三年年化
- +1.1%
- 三年前 22.9 萬
- 近四季件數
- 208
- 年增 -36.4%
- 量／五年均
- 0.45×
- 近四季 ÷ 五年平均
- 預售占比
- 8%
- 預售溢價 61%
- 租金報酬率
- 3.26%
- 642 元/坪/月
- 人口三年
- -1.1%
- 43,703 人
- 相對縣市
- 0.86×
- 高雄市 27.5 萬
統計基準 2025 Q2 – 2026 Q1；件數為中古住宅買賣（不含預售、土地、車位與非市場交易）。
Verdict
低估區
這裡是被忽略，還是有理由便宜？
低估區85 分（達門檻）
- 租金報酬率 3.26%，在全台前 20%
- 近三年房價年化 +1.1%，落後全台（後 30%）
- 成交量年增 -36.4%，比全國（-43.3%）強，需求相對回溫
- 週轉率每千人 4.8 件，流動性正常
與縣市、全國比較
| 指標 | 鳥松區 | 高雄市 | 全國 |
|---|---|---|---|
| 中位單價（萬/坪） | 23.6 | 27.5 | 34.6 |
| 價格年增 | -14.4% | -9.7% | -1.1% |
| 三年年化 | +1.1% | +4.3% | — |
| 成交量年增 | -36.4% | -49.8% | -43.3% |
| 量／五年均 | 0.45× | 0.44× | — |
| 預售占比 | 8% | 15% | 24% |
| 預售溢價 | 61% | 55% | — |
| 預售解約率 | — | 0.9% | — |
| 租金報酬率 | 3.26% | 3.14% | 2.74% |
| 人口三年變化 | -1.1% | -0.4% | — |
| 週轉率（件／千人） | 4.8 | 5.0 | — |
| 中位屋齡（年） | 26 | 23 | — |
| 中位坪數 | 43.4 | 35.5 | — |
| 中位總價（萬） | 1,189 | 951 | — |
Trend
十年價量走勢
虛線是所在縣市，用來看這一區是領先還是落後。斜線區域的季資料仍在補登。
中古住宅中位單價（萬元／坪）
成交件數：中古＋預售（季）
預售 vs 中古中位單價（萬元／坪）
租金報酬率（整層住家，％）
年底戶籍人口
中位屋齡與坪數（近四季）
- 中位屋齡
- 26 年
- 中位坪數
- 43.4 坪
- 中位總價
- 1,189 萬
- 租賃樣本
- 23 件
屋齡與坪數會影響單價：屋齡老、坪數小的區單價自然不同，比較時請看同一區自己的時間序列。
想看個別交易：內政部實價登錄查詢服務網可依高雄市鳥松區與路段查每一筆成交；本站只做統計歸納。